عقود ايجار المساكن التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري

Abstract

نجد أف القانوف الجازئري او المشرع كغيره مف المشرعيف في الدوؿ الأخرى ، تناوؿ وتطرؽ لسف تشريعات استثنائية خرج بيا عف القواعد العامة في عقد الإيجار و دعى إلى ذلؾ كوف مسألة الإيجار لمسكػف في الجػػازئر مف المسائؿ المعقدة و الشائكة كونيا و بشكؿ أساسي تمس شريحة كبيػرة مف المػواطنيف ذوي الدخؿ المحدود او الضعيؼ ، الذيف وجدوا صعوبة في امتلاؾ و استئجار المحاؿ السكنية ، و ىذا ارجع في الأساس إلى النمو السكاني والديموغارفي المتازيد الذي تعرفػو البلاد بعد الاستقلاؿ، و ذلؾ جارء تحسف الصحة والمعيشة إضافة الى ظاىرة النػػزوح الريفػي مف الأرياؼ نحػػػػػو المػػػػدف و كذلؾ السياسة الاقتصادية المكرسػػػة بعػػد الاستقلاؿ و المتمثمة في النيػػػج الاشتاركػػػي، كما لا ننسى العشرية السوداء وما خمفتو مف دمار ومف خوؼ وتدمير لمسكنات ، مما ادى بمجوئيـ الى المدف فتولدت الأكواخ . ومف ىذا خمصنا إلى أف الحكومة الجازئرية قد بذلت جيودا كبيرة بغية التخفيؼ عمى المواطف، و ذلؾ مف خلاؿ بناء المساكف الاجتماعية مف جية ومف جية أخرى إنشاء دواويف الترقية والتسيير العقاري عبر كؿ ولايات الوطف والتي أخذت عمى عاتقيا ميمة تأجير المساكف الاجتماعية التابعة ليا وفػػؽ شػروط محددة طبقػا لمتنظيـ المعموؿ بو حيث أف المشرع تدخؿ في أحكاـ العلاقة الإيجارية بيف المستػأجرو ديواف الترقية و التسيير العقاري وجعميػا علاقػة يغمب عمييػا الطػابع النظامػػي و الاستثنائي خروجا عف القواعػد العامة و ليذا سنحاوؿ فػي ختاـ ىذا العرض إبارز أىػػػػـ مميازت عقد الإيجار المساكف التابعة لديواف الترقية و التسيير العقػاري عف غيػره مف عقود إيجار الخاضعة لأحكاـ القانوف المدني فيما يأتي : * نظـ المشرع أحكاـ عقد الإيجار في القانوف المدني بالباب الثامف منػػػػػػػو تحت عنواف العقود المتعمقة بالانتفاع بالشيء بينما عقد إيجار المساكف التابعة لػػػديواف الترقية والتسيير العقاري تخضع لأحكاـ المرسوـ رقـ المضمف تنظيـ العػػػػلاقات بيف المؤجر و المستأجر 147/76 : لمحؿ معد لمسكف وتابع لمكاتب الترقية و التسيير العقاري .

115 * فيما يخص طرفي العلاقة الإيجارية يكوناف مف أشخاص القانوف الخاص بالنسبة لعقد الإيجار العاـ أما عقد إيجار المساكف التابع لديواف الترقية و التسيير العقاري ، فأحػػد طرفييا ىو أحد أشخاص القانوف العاـ و المتمثؿ في ديواف الترقية و التسييػػػػػر العقػاري باعتباره مؤسسة عمومية وطنية ذات طابع صناعي و تجاري . *ترد عقود الإيجار بصفة عامة عمى الممكيات الخاصة أما بالنسبة لعقػػػػػود إيجار الديواف فترد عمى المساكف الممموكة لمدولة . * يتـ إعداد عقد إيجار المساكف التابعػػة لػػػديواف الترقية و التسييػػر العقاري و فقآ لنموذج خاص محددا طبقا لمتشريع و التنظيـ المعموؿ بو و لا يمكف إثبات عقػد الإيجار بأي وسيمة أخرى سواه، بينما عقود الإيجار الخاضعة لمقانوف الخاص فمـ يشترط المشرع الكتابة إلا بصدور المرسوـ منو29 و يمكف إثبات عقػد الإيجػار بوصولات الإيجار طبقا لممادة 03/93:التشريعي رقـ << .. لو الحؽ في عقػد الإيجار ولمدة سنة ابتداء مف تاريخ ّ و صؿ يحوزه شاغؿ الأمكنة يخو ّ أي معاينة المخالفة> > . *عمى خلاؼ علاقة الإيجار لمحؿ سكني مالكا لرقبة شخص خاص و الذي يخضع فيو تحديد مقدار بدؿ الإيجار إلى قاعدة العرض و الطمب و مقدار الرفاىية فإف تحديػػػػد مقدار بدؿ ؿ السكف تابع لديواف الترقية والتسيير العقاري يخضػع لمنصوص القانونية و يراعي ّ الإيجار لمح فييا الطابع الاجتماعي لمثؿ ىذه السكنات . * طبقا لأحكاـ القانوف المدني يمكف أف تكوف أجرة الإيجػار نقودا و إمػػا تقديـ أي عمؿ أخر عمى خلاؼ أجرة إيجار المساكف التابعة لمديواف فيي دائما مبمغ مالي ولمطرفيف الحرية في تحديده عمى أساس القيمة الإيجارية المرجعية الوطنية لممتر المربع التي تحدد سنويا . * طبقا لأحكاـ القانوف المدني مارجعة بدؿ الإيجار لا يكوف مقبولا إذا لػـ يزد مقياس % مف يوـ تحديد سعر الإيجار بالتارضي أو بػواسطة المحكمة أما 10 المعاش الرسمي عف الإيجاارت المبرمة بعد صدور المرسوـ التشريعي المتعمؽ بالنشاط العقاري فالعقد شريعػػة المتعاقديف و لمطرفيف الحرية في تحديد الأجرة :ومارجعة الأجرة لا تتػػػػػـ إلا إذا تـ النص عمييا في العقد النموذجي طبقا لممادة الثالثة مف المرسػػػػػوـ التنفيذي رقـ ، أمػػا ما يتعمؽ بالسكنات التابعة 69/94 : غ المستأجر بمراجعة ّ فيمكف مراجعة الإيجار في كؿ سنة و يبم ، لديواف الترقية و التسيير العقاري مبالغ الإيجار عف طريػؽ رسالة مستعجمة مع وصؿ استلاـ . 116 * عقود الإيجار و التي يكوف مالؾ الرقبة فييا أحد أشخاص القانوف الخػػػاص يقسـ إلى لأحكاـ القانوف المدني و يواجو فيو المالؾ إشكالية استرجػػػاع سكنو لوجود ً قسميف قسـ يكف خاضعا الذي 03/93 حؽ البقاء في الأمكنة لممستأجر و قسـ ثاف أصبح يخضع لأحكػػػػاـ المرسػوـ الجديد يفقد فيو المستأجر حؽ البقاء و أصبح لممالؾ حػؽ طرده بدعػوى إستعجالية بمجرد انتياء المدة، أما فيما يتعمؽ بإيجار المساكف التابعػػػة لديػواف الترقية و التسيير العقاري فيستفيد المستأجر بحؽ البقاء في الأمكنػة طالما لـ يخؿ بالتازماتو التعاقدية فعقد إيجار المساكف التابعة لمديواف شبو أبدي . و نشير إلى أف دواويف الترقية والتسيير العقاري في السنوات الأخيرة أصبحت تيتـ بالبيع لإيجاري و الساكنات الترقوية أكثر مف المساكنالإيجارية و ذلؾ لكثرة المشاكؿ مع المستأجريف . كما تناولنا أيضا الشؽ الموضوعي المتمثؿ في الخصومات ، فحددنا الاختصاص كما حدده المشرع المحمي والنوعي و طبقا لمقواعد العامة ، فاف كؿ ما كانت الإدارة طرفا في النازع تدخؿ القاضي الإداري وأصبحنا أماـ المحكمة الإداري . أما في عقود الإيجار الخاضعة لديواف الترقية والتسيير العقاري وبالطبيعة القانونية ليا ، تخضع 541/91 والتي تخضع لنظاـ خاص يسري عمى العلاقة الايجارية حسب المرسوـ 76/47 والمرسوـ102/66 شروط منح العقاارت السكنية التى آلت ممكيتيا لمدولة بموجب الأمر وبذلؾ فدواويف الترقية والتسيير العقاري تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلاؿ المادي والمالي ومنو فإنيا تخضع لمقانوف التجاري في تعاملاتيا ، فتكوف المنازعات أماـ القاضي العادي او المدني . اما الخصومة تخضع لمكاف وجود محلات السكنات في اقميـ تواجد ديواف الترقية والتسيير العقاري ، كما اف ىناؾ دعاوى ترفع أماـ القاضي الاستعجالي . ىذه مجمؿ الدارسة حوؿ إيجار السكنات التابعة لديواف الترقية و التسيير العقاري ، حاولنا مف خلاليا الإلماـ بأىـ الإشكالات التي قد تطرح سواء عند الإبارـ أو أثناء التنفيذ و الإلتازمات التي قد يرتبيا عمى عاتؽ كمى الطرفيف، أو حوؿ كيفية إنتياء الإيجار و حاولنا التركيز عمى الجانب المنازعاتي الذي ييـ القاضي . لكوف الدولة و في مجاؿ إيجار المحلات ً ا نظر ، ع مرتبط بالسياسة و نستطيع القوؿ أف ىذا موضو السكنية التابعة لديواف الترقية و التسيير العقاري أصدرت عدة مارسيـ ؛ ليتماشى إيػجار ىذه السكنات مع السياسية العامة في الدولة و مع الأوضاع الاقتصادية و الاجتماعية فييا . 117 ع مف الذي يفصؿ في الخصومات الناشئة عف مثؿ ىذا النو ْ ـَ كَ وىنا يبرز دور القاضي باعتباره الح الإيجاارت لذلؾ عمى القاضي أف يدرؾ خصائص ىذا العقد الذي يتميز بيا عف غيره مف عقود الإيجار الأخرى . و مف خلاؿ كؿ ما تـ التطرؽ إليو في ىذا البحث يمكف أف نقؼ عمى جممة مف النتائج أىميا : 1 - ً ىاما ً سياسيا ً التي سطرت ليا الدولة برنامجا ، ع السكف ىو مف بيف أىـ المواضيع أف موضو تجسد في خمؽ العديد مف المؤسسات التي تعمؿ عمى توفير السكف و مف بينيا دواويف الترقية و التسيير العقاري، التي تعد مف أىـ المؤسسات التي تعمؿ عمى التخفيؼ مف أزمة السكف، و تتأكد ىذه النظرة أكثر مف خلاؿ تدخؿ المشرع بوضع أحكاـ خاصة، تطبؽ عمى المساكف التابعة لدواويف الترقية و التسيير العقاري بالرغـ مف أف الأحكاـ الواردة في القانوف المدني ؛ يطبؽ جزء منيا عمى العلاقة الإيجارية بيف ديواف الترقية كمصمحة مؤجرة و المستأجر . 2 -أتى المشرع بإجارءات خاصة لإيجار المساكف التابعة لدواويف الترقية والتسيير العقاري بوضعو لشروط الحصوؿ عمى السكف الإيجاري الإجتماعي التابع لديواف الترقية . 3 قاـ المشرع بتحديد بدؿ الإيجار بموجب مارسيـ خاصة، لا يمكف لممتعاقديف التفاوض و 1976/10/23 المؤرخ في 147/76 بشأنيا،بالإضافة لذلؾ فإف المشرع و طبقا لمرسوـ قاـ بوضع نموذج لعقد الإيجاارلذي يربط 1994/03/19 المؤرخ في 69/94المرسوـ التنفيذي ديواف الترقية كمصمحة مؤجرة بالمستأجر و جعمو نموذج وطني موحد، لا يمكف الخروج عف أحكامو . فيما يتعمؽ بحؽ البقاء بتوافر 147/76 -أعطى المشرع ضمانات لممستأجر في ظؿ المرسوـ 4 منو ، لكف بصدور المرسوـ التنفيذي 13 و 12 و 11 الشروط المنصوص عمييا في المواد 1992 نجده لـ يبؽ عمى حؽ البقاء في السكنات المنجزة بعد شير أكتوبر 35/97 . ىذه مجمؿ النتائج التي تمت حوصمتيا مف خلاؿ ىذا البحث ، و ما تجدر الإشارة إليو ىو أف المشرع و نتيجة للأسباب التي أدت لمتأخر في عممية توزيع السكنات الإجتماعية قاـ بوضع الذي يعدؿ أحكاـ المرسوـ 2004/10/24 المؤرخ في 334/04 المرسوـ التنفيذي 118 الذي يحدد شروط الحصوؿ عمى المساكف العمومية 1998/02/01 المؤرخ في 42/98التنفيذي الايجارية ذات طابع الاجتماعي و كيفيات ذلؾ ثـ الغاه واصدر المشرع المرسوـ التنفيذي رقـ ، فمف خلاؿ دارسة تفصيمية ليذا المرسوـ يمكف إبارز ما 2008/05/11المؤرخ في 142/08 يمي : أف المشرع ألزـ الشخص الذي يريد الحصوؿ عمى سكف اجتماعي مف إيداع طمبو لدى الدائرة مف رئيس المجمس ً بدلا ً و يترأس لجنة الطعف الوالي شخصيا ، المختصة بدؿ إيداعيا لدى البمدية الشعبي الولائي ، مما يجعمنا نخمص لمقوؿ بأف المشرع وبسبب السمبيات العديدة التي كاف يتعرض بسبب سوء 1998/02/01 المؤرخ في 42/98ليا توزيع السكنات الاجتماعية في ظؿ المرسوـ التسيير مف طرؼ المصالح الإدارية عمى وجو الخصوص؛ المجاف البمدية في عدـ مارعاتيا لممواعيد المقررة، لإعداد قوائـ الاستفادة أو أنو تـ إعدادىا و لـ تنشر بعد، و ىذا ما أكدتو فإف 1999/05/23حسب جريدة الخبر الصادرة بتاريخ 1999إحصائيات شير مارس مف سنة مميار دينار 1.3 ألؼ سكف جاىز لـ يتـ توزيعيا و ىذا ما كمؼ خسارة لمدولة قيمتيا 70ىناؾ جازئري، ذىبت لإعادة إصلاح ىػذه السكنات و نفقات دارستيا والمحافظة عمييا أدى بالمشرع إلى إسناد ميمة توزيع السكنات إلى لجاف تشكؿ عمى مستوى الدائرة ، و ذلؾ قصد تدعيـ الرقابة لمتكامؿ الذي يجب أف يكوف َ ا إلا أنو يبقى غير كاؼ نظر ، المباشرة لمدولة عمى مثؿ ىذه السكنات بيف المصالح المختصة بإعداد قائمة المستفيديف و الييئة المسئولة عف إبارـ العقد ألا وىي ديواف الترقية و التسيير العقاري، فيذه الأخيرة تعرض في غالب الأحياف المساكف للإيجار و ذلؾ قبؿ عمى التزامات المستأجر و يخمؽ بذلؾ منازعات ً مما يؤثر سمبا ، إتماـ إنجازىا نيائيا . ا؛ لمواجية ً ع مؤخر لذا يجب اتخاذ إجراءات تكميمية تدعيما للإجراءات التي اتخذىا المشر المشاكؿ التي تعترض توزيع السكنات الاجتماعية الايجارية و ذلؾ بضرورة التنسيؽ بيف عممية إنياء انجاز المساكف الاجتماعية و بيف عممية إرساؿ قائمة المستفيديف النيائية لممعنييف حتى لا تبقى المساكف مغمقة و ترتفع بذلؾ تكاليؼ المحافظة عمييا