عقد حفظ الحق في الترقية العقارية

Abstract

أن عقد حفظ الحق يعتبر من عقود الترقية العقارية ، و استمده المشرع الجزائري من المشرع الفرنسي الذي يدخله ضمن البيع تحت الإنشاء مع بعض و المحدد 40/11 الاختلافات وان المشرع الجزائري أعاد و استحدثه بموجب القانون رقم للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية بهدف تطوير نشاط الترقية العقارية ، بعد ان سبق المتعلق بالترقية العقارية و ألغاه بموجب المرسوم 40-68و نص عليه بموجب القانون المتعلق بالنشاط العقاري حتى انه أصبح يعول عليه كثيرا خصوصا 49-39 التشريعي بعد منع المرقيين العقاريين من إبرام عقود البيع على التصاميم عندما يلجئون لاستعمال المحدد 40-11 من القانون رقم 98قروض تخصص لتمويل البناء طبقا لنص المادة للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية فبمفهوم المخالفة يمكن للمرقي العقاري اللجوء لاستعمال قروض لتمويل البناء في حال ما اتبع صيغة عقد حفظ الحق لتمويل مشروعه و بذلك يستفيد من القروض العقارية . كما أن هذا العقد يتميز بخصوصية في انه من العقود الملزمة لجانبين إذ يرتب التزامات متقابلة على كل من المرقي العقاري يحفظ العقار محل العقد ليستفيد منه صاحب أشهر من تاريخ الاستلام 49حفظ الحق و كذا التزامه بتحرير عقد البيع النهائي خلال المؤقت للبناية آو جزء من البناية محل حفظ الحق ، و بالمقابل يلتزم صاحب حفظ الحق بإيداع مبلغ الضمان في حساب يفتح باسمه لدى صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية ،كما انه عقد غير ناقل لملكية العقار محل حفظ الحق و يرتب فقط التزامات شخصية بين طرفيه و العقد الناقل للملكية هو ذلك العقد النهائي الذي يتم في شكل رسمي بعد الاستلام المؤقت للعقار كما ان عقد حفظ الحق هو عقد مكتوب و في اطار المتعلق بالترقية العقارية كان يتم في شكل عرفي وفق منوال 40-68 القانون رقم 07 الخـــــــاتمـــــــــة

نموذجي و يسجل بمفتشيه التسجيل و الطابع حتى يكتسب تاريخ ثابت . غير انه و في انتظار صدور المراسيم التنظيمية لابد أن يكون عقد حفظ الحق في شكل رسمي لأنه متعلق بملكية عقارية و هذا ما تفرضه إحكام قانون التسجيل بما في ذلك من قانون 89 من قانون التسجيل المعدلة و المتممة بموجب نص المادة 951نص المادة ، و حتى يمثل حماية أكثر لصاحب حفظ الحق في المطالبة بحقوقه في 1331المالية لسنة مواجهة المرقي العقاري . و في رأينا لابد من توفير الحماية اللازمة لصاحب حفظ الحق خصوصا أن هذا العقد بعدما كان مقتصرا على الهيئات العمومية باعتبارها مرقي عقاري عمومي في ظل القانون المتعلق بالترقية العقارية اصب حالان المجال مفتوحا أمام المرقين العقاريين 40-68رقم الخواص الذين يهدفون بالدرجة الأولى للمضاربة و تحقيق الربح . وان كان المشرع الجزائري قد استمد هذا العقد من التشريع الفرنسي فنجاحه يكون في دولة لا تعاني أزمة السكن أي أن العرض يكون أكثر من الطلب و بالتالي لا يمكن له تحقيق الأهداف المرجوة للنهوض بنشاط الترقية العقارية بصفة عامة و الحد من أزمة السكن الخانقة في الجزائر بصفة خاصة وهذا لأسباب تعود منها في أن أزمة السكن في الجزائر ينجر عنها قلة العرض و كثرة الطلب و بالتالي يمكن فتح المجال أمام المرقي العقاري في أن يبيع العقار محل عقد حفظ الحق إلى مشتري آخر يدفع ثمن أكثر من الثمن الذي دفعه المشتري الأول صاحب حفظ الحق . كما لابد أن يراعي المشرع عند إصداره المراسيم التنظيمية في أن صاحب حفظ الحق لا يدفع الثمن عبر مراحل الانجاز مثلما كان سائر به العمل في ظل القانون رقم المتعلق بالترقية العقارية . 40-68 فيلتزم صاحب حفظ الحق بأعباء مالية كبيرة يدفع من خلالها الثمن على مراحل تقدم الانجاز بالإضافة إلى مبلغ الضمان الذي يحجز في حساب خاص ، فيؤدي بذلك من النفور 07 الخـــــــاتمـــــــــة

من هذه التقنية ، لذا نقترح أن يكون الثمن يدفع عند إبرام العقد النهائي كما أن صاحب حفظ الحق يكون مهددا في أي وقت بوفاة أو إفلاس المرقي العقاري فيمكن ان ينجر عنه فقدان الثمن الذي دفعه عبر مراحل الانجاز . فيرى بذلك المشترين أن تقنيات البيع الأخرى لا سيما صيغة البيع على التصاميم الوسيلة الأنجع و هذا لوجود صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية الذي يضمن تسديدات المشتري عبر مراحل الانجاز و كذلك ضمان إتمام الانجاز