ضمانات تنفيذ عقد بيع العقار في طور الإنجاز في التشريع الجازئري

Abstract

أن المشرع الجازئري، خطى خطوة جوىرية وىامة في مسار التشريع العقاري بتنظيمو الجديد لعقد بيع العقار في طور الانجاز(بيع بناء عمى التصاميم)، حيث يعتبر من الأنماط اليامة الواجب اعتمادىا في نشاط الترقية العقارية، خاصة بعد صدور القانون المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية، حيث يتمثل اليدف من ىذا القانون كما سبق 04-11 تناولو في محاولة توحيد النصوص الخاصة بالنشاط الترقوي إلى جانب مسايرة التطوارت المتعمقة بالمجال الاقتصادي مواازة مع المتطمبات الاجتماعية وزيادة الطمبات عمى السكن مع اختلاف القدرة المالية لكل مواطن في اقتناء مسكن يميق بو وعائمتو. كما يعتبر ىذا النوع من التعاقد أحسن وسيمة لتقميص عدد طمبات السكن إلى جانب إعادة تنظيم النشاط الترقوي من خلال إعادة تنظيم مينة المرقي العقاري الذي أصبح بموجب القانون الشخص الوحيد الذي لو الحق في تمثيل المينة الترقوية في مجال البناء من أجل البيع أو الإيجار، فيذا البيع الذي يعد عقدا من نوع خاص لما ينفرد بو من أحكام خاصة جاء بيا تشريع خاص يحقق أىدافا بالنسبة لمتعام مكانية ا ل في الترقية العقارية بإمكانية تسوية السكنات التي ينجزىا بسرعة و تمويل المشروع بأموال المشترين مما يجعل في غنا عن المجوء لمقروض البنكية وبالمقابل يسمح لممشتري إمكانية الحصول عمى سكن في وقت محدد بثمن معقول وسيل التسديد عمى أقساط وضمان المبالغ المدف وعة من خلال صندوق الضمان والكفالة المتبادلة لمترقية العقارية، كما يسمح لمبنك إمكانية منح فروض بفوائد. كما أحاط المشرع المشتري في عقد البيع العقار في طور الانجاز (عقد البيع بناء عمى 04-11 وخاصة القانون رقم 03-93التصاميم)، بضمانات واسعة تضمنيا المرسوم التشريعي وما تحقق للأطارف المتعاقدة من تسييلات في مجال نشاط الترقية العقارية. وفي نفس الوقت لا يمكن للأطارف الاتفاق عمى إعفاء البائع أو المرقي المتعامل في الترقية العقارية منيا أو الحد من ىذه الالتازمات وفي ذلك حماية لممكتتبين مما قد ينجم عن أعمال البناء من أضارر في غاية الخطورة. الخاتمة ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

60

ن كانت الأضرار الناجمة عن عدم تنفيذ ىذا العقد (عقد البيع العقار في طور الانجاز) أو ا و بالأحرى تماطل المرقي في تنفيذ ىذه الالتازمات، أو لعدم مطابقة الوعاء العقاري لأدوات التييئة والتعمير من جية، أو عدم مطابقتو لممواصفات المطموبة ويبقى المشرع الجازئري جريء وشجاع في تنظيمو ليذا النوع من العقود(بيع العقار في طور الانجاز) في مجتمع لم يعرف ىذه الظاىرة من قبل وىي الخطوة التي تم تخطيا العديد من التشريعات العربية رغم ما تعرفو من انتشار الظاىرة لبيع المباني قبل إنجازىا كالتشريع المصري والتونسي وغيرىا وعمى ىذا الأساس، تناولت في بحثي ىذا ضمانين أساسيين في تنفيذ ىذا العقد (ضمانات تنفيذ عقد بيع العقار في طور الإنجاز). الضمانات المتعددة سواء كانت أثناء تنفيذ ىذا العقد أو بعده، فيي كميا تيم بالدرجة الأولى المشتري لأنو ىو الطرف الضعيف إلا أن ذلك لم يمنعنا من خلال دارستنا ليذه الضمانات من إبارز بعض النقائص والملاحظات وىي كما يمي: عدم توحيد المصطمحات القانونية المستعممة في عقد بيع العقار في طور الإنجاز(عقد  باعتباره المحدد 04-11البيع عمى التصاميم) من طرف المشرع خاصة القانون رقم لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقا رية. الضمانات المالية غير واضحة مما يؤدي إلى وقوع المشتري غالبا ضحية عمميات  احتيالية من طرف بعض المرقين العقاريين أثناء تنفيذ العقد وىذا من خلال تسبيق أقساطيا من ثمن العقار دون وجود ما يثبت المشروع وجديتو ودون أي توثيق لمعقد المبرم بين البائع المفترض والمشتري. رغم وجود مؤسسات تدعم الضمان المالي إلا أن المشتري يقع دائما تحت ضغط المرقي  العقاري في دفع التسبيقات. من 54 عدم تحديد المفيوم أو المقصود من إتمام الأشغال المشار إلييا في المادة  المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية والتي تمتزم بيا صندوق 04-11القانون رقم الضمان والكفالة المتبادلة. الخاتمة ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

61

رغم أن دارستنا مخصصة في مرحمة تنفيذ العقد فقط دون التطرق إلى الآثار أو وقت  الإبارم إلا أن ىذا لا يمنع من تسجيل عدة نقائص في الضمانات لمتقييم خاصة وأنيا مبيمة كدليل أن المرقي العقاري غالبا ما يتماطل في تنفيذ عقده والبدء في مشروعو. نظار لنقص ىذه الضمانات والتي يشترك فييا المرقي والإدارة معا ومن بينيا: عدم إثبات صحة العقار المعد لمبناء من جية ومن جية أخرى عدم وجود رعاية أو لعدم  تسمم ىذه الشيادات مما يعرقل البدء في البناء. أما النصوص التشريعية الخاصة بدفتر الشروط النموذجي لالتازمات ومسؤوليات المينية  لممرقي العقاري. وكنتيجة ليذه الملاحظات والنقائص المستخمصة من خلال الدارسة فإن معالجتيا يمكن أن تتم من خلال المقترحات التالية: المحدد 04-11 ضرورة توحيد المصطمحات المستعممة في القوانين خاصة القانون رقم  لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية. يمكن الاعتماد عمى ضمان مالي واحد فقط الميم دون تعدد المؤسسات المالية الأخرى  ن توفر لو السيولة الكافية. ا وأن يكون ىذا اليدف ىو حماية المشتري و إعادة النظر في دفتر الشروط النموذجي الذي يحدد الالتازمات والمسؤوليات المينية  لممرقي العقاري وأخيار، ورغم كل النقائص نرى أن المشرع الجازئري قد وفق في تنظيمو لعقد البيع بناء عمى التصاميم نظار لحداثة ىذه الآلية وغير مألوفة لدى الجازئريين واعتمدىا كأحد التقنيات الفعالة في تحقيق أزمة السكن عن طريق تشجيع الاستثمار في ميدان الترقية العقارية. وفي الختام آمل أن يكون بحثي المتواضع ىذا قد سمط من خلالو الضوء عمى ضمانات تنفيذ عقد البيع العقار في طور الانجاز الذي أضحى ىاجس يؤرق كل مكتتب مما يستدعي الاىتمام والتوقف عنده