التازمات المستأجر في السكن العمومي الايجاري التابع لديوان الترقية و التسيير العقاري في ظل التشريع الجازئري

Abstract

ا ح ع الجزائري المشر ّ ن ــاول مواجهة أزمة السكن الحادة التي تعرفها بلادنا، سن تشريعات استثنائية خرج بها عن القواعد العامة في عقد الإيجار ودعا إلى ذلك كون مسألة الإيجار السكـن في الجــازئر من المواضيع المعقدة والشائكة كونها و بشكل أساسي تمس شريحة كبيـرة من المــــواطنين ذوي الدخل المحدود والذين يجدون صعوبة في تملك و استئجار المساكـن و هذا يرجع في اعتقادنا إلى النمو الديمو غارفي المرتفع الذي عرفتـه الجازئــر بعد الاستقلال، وكــذلك ما شهدناه في السنوات الماضية من ظاهرة النــزوح الريفـي من الأرياف نحـــــو المــــدن و كذلك السياسة الاقتصادية المنتهجة في البلاد. ان الحكومة الجازئرية قد بذلت جهــــود كبيرة بغية التخفيف على المواطن، و ذلك من خلال بناء المساكن الاجتماعية من جهة ومن جهة أخرى إنشاء دواوين الترقية والتسيير العقاري عبر كل ولايات الوطن والتي أخذت علـــى عاتقها مهمة تأجير المساكن الاجتماعية التابعة لها للمواطن وفــق شـروط محددة طبقـــــا للتنظيم المعمول به حيث أن المشرع تدخل في أحكام العلاقة الإيجارية بين المستــــــــأجر وديوان الترقية و التسيير العقاري وجعلهـا علاقـة يغلب عليهـا الطــــــابع النظامــــــي و الاستثنائي خروجا عن القواعـد العامة و لهذا سنحاول فـي ختام هذا العرض إبارز أهــــم مميازت عقد الإيجار المساكن التابعة لديوان الترقية و التسيير العقـاري عن غيـره من عقود إيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني فيما يأتي: نظم المشرع أحكام عقد الإيجار في القانون المدني بالباب الثامن منـــــــه تحت عنوان العقود المتعلقة بالانتفاع بالشيء بينما عقد إيجار المساكن التابعة لـــديوان المضمن تنظيم 147/76 الترقية والتسيير العقاري تخضع لأحكام المرسوم رقم: العــــلاقات بين المؤجر و المستأجر لمحل معد للسكن وتابع لمكاتب الترقية و التسيير العقاري . خاتمـــة

80 فيما يخص طرفي العلاقة الإيجارية يكونان من أشخاص القانون الخاص بالنسبة  لعقد الإيجار العام أما عقد إيجار المساكن التابع لديوان الترقية و التسيير العقاري ، فأحــد طرفيها هو أحد أشخاص القانون العام و المتمثل في ديوان الترقية و التسييـــــر العقـاري باعتباره مؤسسة عمومية وطنية ذات طابع صناعي و تجاري . ترد عقود الإيجار بصفة عامة على الملكيات الخاصة أما بالنسبة لعقـــــود إيجار  الديوان فترد على المساكن المملوكة للدولة. يتم إعداد عقد إيجار المساكن التابعــة لـــديوان الترقية و التسييــر العقاري و فقآ  لنموذج خاص محددا طبقا للتشريع و التنظيم المعمول به و لا يمكن إثبات عقـد الإيجار بأي وسيلة أخرى سواه، بينما عقود الإيجار الخاضعة للقانون الخاص فلم و يمكن إثبات عقـد 03/93يشترط المشرع الكتابة إلا بصدور المرسوم التشريعي رقم: 29 الإيجـار بوصولات الإيجار طبقا للمادة و صل يحوزه شاغل ّ منه<< ..أي له الحق في عق ّ الأمكنة يخو ــــــد الإيجار ولمدة سنة ابتداء من تاريخ معاينة المخالفة>>. على خلاف علاقة الإيجار لمحل سكني مالكا لرقبة شخص خاص و الذي يخضع  فيه تحديد مقدار بدل الإيجار إلى قاعدة العرض و الطلب و مقدار الرفاهية فإن تحديــــ ض ل السكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري يخ ّ د مقدار بدل الإيجار لمح ـع للنصوص القانونية و يارعي فيها الطابع الاجتماعي لمثل هذه السكنات. طبقا لأحكام القانون المدني يمكن أن تكون أجرة الإيجـار نقودا و إمــا تقديم أي  عمل أخر على خلاف أجرة إيجار المساكن التابعة للديوان فهي دائما مبلغ مالي وللطرفين الحرية في تحديده على أساس القيمة الإيجارية المرجعية الوطنية للمتر المربع التي تحدد سنويا. طبقا لأحكام القانون المدني مارجعة بدل الإيجار لا يكون مقبولا إذا لـم يزد مقياس  % من يوم تحديد سعر الإيجار بالتارضي أو بـواسطة 10المعاش الرسمي عن خاتمـــة

81 المحكمة أما الإيجاارت المبرمة بعد صدور المرسوم التشريعي المتعلق بالنشاط العقاري فالعقد شريعــة المتعاقدين و للطرفين الحرية في تحديد الأجرة: ومارجعة الأجرة لا تتـــــم إلا إذا تم النص عليها في العقد النموذجي طبقا للمادة الثالثة من المرســـــوم ، أمــا ما يتعلق بالسكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير 69/94التنفيذي رقم: غ المستأجر بمراجعة ّ فيمكن مراجعة الإيجار في كل سنة و يبل مبالغ ، العقاري الإيجار عن طريـق رسالة مستعجلة مع وصل استلام. عقود الإيجار و التي يكون مالك الرقبة فيها أحد أشخاص القانون الخـــاص يقسم  لأحكام القانون المدني و يواجه فيه المالك إشكالية ً إلى قسمين قسم يكن خاضعا استرجـــاع سكنه لوجود حق البقاء في الأمكنة للمستأجر و قسم ثان أصبح يخضع الذي يفقد فيه المستأجر حق البقاء و أصبح للمالك 03/93 لأحكــــام المرسـوم الجديد حــــــــق طرده بدعـوى إستعجالية بمجرد انتهاء المدة، أما فيما يتعلق بإيجار المساكن التابعـــة لديــــــــوان الترقية و التسيير العقاري فيستفيد المستأجر بحق البقاء في الأمكنـة طالمـــــا لم يخل بالتازماتـــــه التعاقدية فعقد إيجار المساكن التابعة للديوان شبه أبدي. ونشير إلى أن دواوين الترقية والتسيير العقاري في السنوات الأخيرة أصبحت تهتم بالبيع لإيجاري والسكنات الترقوية أكثر من المساكن الإيجارية وذلك لكثرة المشاكل مع المستأجرين. ونختم عرضنا هذا بالتساؤل التالي: هل تارجع المشرع عن حماية المستأجر من 03/93 خلال الأحكام التي تضمنها القانون المدني بمــــــوجب المرسوم التشريعي رقم: سيعقبه تارجع لموقفه في علاقة الإيجار لمحل سكني تابـع لدواوين الترقيـــــــة والتسيير العق ع الذي يقع على عاتقه مسؤولية و ّ اري و الإجابة عن هذا التساؤل نتركها للمشر ضع تنظيم تشريعي يضمن فيه علاقة متوازنة بين المؤجر و المستأجر