أثر المسح العام للأراضي كآلي أثر المسح العام للأراضي كآليــــــــــــ ــــــــــــة ة لتطهير الملكية العقارية في الجزائر

Abstract

أن المسح العام للأراضي يعد مكسبا هاما في تطهير الملكية العقارية حيث يشكل النواة الأولى في تأسيس السجل العقاري، وهذا لا يعني أن دور مسح الأراضي ينتهي بمجرد تأسيس السجل العقاري لأن نتائج المسح لا يكون لها معنى ما لم يتم تحيينها وبالرجوع إليها كلما استدعت الضرورة ذلك فالملكية العقارية تتميز بالقابلية بالتداول والانتقال بالتصرفات وتغيير معالمها سواء بالتجزئة أو القسمة كما أنها تخضع لتغيير أوضاعها القانونية كعملية هدم عقار ممسوح أو بناء جديد ، وفي هذه الحالة فإن مهمة المسح تبقى مستمرة بالتحيين وعليه فإن عملية تحيين سجل المسح يؤكد على متابعة تطهير الملكية بعد مسحها أيضا والهدف منه المحافظة على بنك المعلومات العقارية الذي أعده المسح ومتابعة كل التطورات الواردة على العقار حتى يحافظ المسح على أهميته ومصداقيته في تحيين كل التغيرات المتعلقة بالوضع القانوني للعقارات لهذا فإن مصالح مسح الأراضي بالتنسيق مع مصالح الحفظ العقاري والبلديات تقوم بضبط سجل المسح كل سنة حسب تواريخ إيداع وثائق الأقسام الممسوحة حيث تقدم المجالس الشعبية البلدية في نهاية كل ثلاثي من السنة بإطلاع مصالح المسح على كل التغيرات المتعلقة بالوضع القانوني للعقارات بينما مصالح الحفظ العقاري تقوم بالتبليغ عن كل التحولات المتعلقة بكل الأملاك العقارية الممسوحة والتي تم قيدها بالسجل العقاري ويتم التحيين من طرف مصالح المسح نفسها وذلك بإجراء معاينات وتحقيقات ميدانية لفرق المسح والتي تعتبر عملية أساسية وضرورية في ميدان التطهير العقاري ومن هنا يتجلى أثر المسح العام للأراضي كونه آلية فعالة في تطهير الملكية العقارية. ومن خلال ما سبق دراسته في هذا الموضوع توصلنا للنتائج التالية: - يعتبر المسح العقاري السبيل الوحيد لتحديد النطاق الطبيعي للعقار المراد مسحه وتمكين صاحبه من حيازة سند الملكية الذي يعطيه الحق في التصرف في عقاره كما يريد على ألا يخالف في ذلك القوانين السارية المفعول. - إن إقامة مسح عام للأراضي كنظام عقاري سيمكن حتما من تحديد وضعية الأملاك العقارية العامة والخاصة من خلال جرد وصفي وتقييمي للثروة العقارية، مما يحقق معرفة شاملة ومنهجية لهذه الأخيرة ، كما تمكن المعلومات المستقاة حول الملاك من الوصول إل التحكم في معطيات صحيحة لدراسة وإقامة مشاريع ذات أهمية وطنية ومنشئات كبرى متعلقة بميادين عديدة. - عملية المسح العقاري هي عملية مزدوجة، فمن الناحية الفنية يقوم المساحون التابعون للهيئات المكلفة بالمسح العقاري بتحديد الملكية العقارية وضبط مساحة كل قطعة ضبطا دقيقا قصد إعداد مخطط منظم لإقليم كل بلدية، والذي يجر لتنظيم إقليم الدولة وتبيان موقع العقارات وقوامها وحدودها، ومن الناحية القانونية فيتمثل في التعريف بالعقارات أي تبيان حالتها القانونية عن طريق إنشاء بطاقة هوية للعقار فيتم التعريف بأسماء مالكيه وأسباب التملك والحقوق العينية المترتبة لهم أو عليهم. - بعد الانتهاء من عملية المسح العقاري يتم تسليم الدفتر العقاري الذي يعتبر بطاقة هوية العقار وحالته المدنية والسند الوحيد لإثبات الملكية العقارية الخاصة في المناطق الممسوحة ، كما يعتبر الدفتر العقاري منتوج نظام الشهر العيني ويجب أن يستمد من خصائصه ومميزاته من قوة ثبوتية، إلا أن المشرع الجزائري لم يأخذ بالقوة الثبوتية المطلقة للدفتر العقاري ، وهذا ما يؤدي إلى عدم استقرار الملكية العقارية في الجزائر وضعف درجة الائتمان العقاري إذ يبقى مركز المالك دائما مهددا بظهور المالك الجديد. - كذلك فإن المشرع الجزائري لم يحصن الدفتر العقاري من إمكانية اللجوء إلى القضاء من أجل طلب إلغائه ولم يحدد مدة زمنية معينة لسقوط الحق في رفع الدعاوى القضائية، وبالتالي يؤدي ذلك إلى زعزعة استقرار المعاملات الناقلة للملكية العقارية. على ضوء النتائج المتوصل إليها، يمكن طرح التوصيات التالية: - القيام بالعديد من حملات تحسيس و توعية عبر كل وسائل الإعلام السمعية والبصرية والمكتوبة من أجل تنوير الرأي العام بأهمية عملية المسح العقاري. - مواكبة التطورات التكنولوجية العالمية الحاصلة في مجال المعلوماتية والاستفادة من التقنيات الحديثة المعاصرة من خلال تحديث وتطوير الوسائل المستخدمة في عملية المسح العقاري مثل الوثائق المسحية التي تعتبر الآلية المادية لعملية المسح وهذا بإخضاعها لنظام الإعلام الآلي. - ضرورة إعادة صياغة النصوص القانونية التي تنص على القوة الثبوتية للدفتر العقاري في إثبات الملكية العقارية الخاصة في المناطق الممسوحة بتكريس القوة الثبوتية المطلقة. - إعادة النظر في نهلة الثمانية(08)أيام لدراسة وإشهار محضر الإيداع لوثائق المسح، لأنها مدة غير كافية خاصة إذا كان المحضر يحتوي على مجموعة من الأقسام. - على المشرع إعادة النظر في صياغة نص المادة 85 من المرسوم 76-63 وجعل الطعن القضائي في الوثائق التي تم شهرها في السجل العقاري، لا يكون إلا في حالات نادرة بالطعن بالتزوير أو التدليس، وهذا لتحقيق مبدأ القوة الثبوتية المطلقة للسجل العقاري. - وثائق المسح المتوصل إليها كنتائج من عمليات المسح العام للأراضي يجب أن تخضع للرقابة القضائية لتعطي مزيدا من الثقة والائتمان. وأخيرا نتمنى أن نكون قد وفقنا ولو بالقدر القليل في هذا العمل من خلال التطرق إلى موضوع اثر المسح العقاري في تطهير الملكية العقارية، فاتحين المجال لإثراء هذا الموضوع في أعمال لاحقة