الحــرية التعـاقـديـة في مجـــال عقــود التـرقيــة العقــاريـة

Abstract

يعتبر العقد شريعة المتعاقدين طبقا للمبدأ العام الذي تقتضيه الرضائية في إنشاء هذه العقود لذا تدخل المشرع الجزائري في عديد من الحالات لتنظيم مختلف العمليات التعاقدية لدحض أي فرض لشروط تعسفية وتحديد الالتزامات والواجبات الملقاة على كل طرف تنفيذا لمبدأ التوازن العقدي . هذه النصوص القانونية والتنظيمية التي فرضت إضفاء الشكلية اللازمة لإبرام هذه العقود وبذلك أعطى لها طابع الرسمية وكذا اتباع مجموعة من اجراءات الشهر العقاري الذي يؤدي نقل ملكية العقار ، كما أن انتقال الملكية في هذا النوع من البيوع تختلف عن انتقال الملكية في البيع العادي ( العقا ر المنجز ) : لأنها مرتبطة بانجاز العقار مستقبلا كما في عقد البيع على التصاميم ، وبالتالي يستدعي الأمر توضيح موضوع ضمان انتقال الملكية إلى المشتري عند نهاية الانجاز بإحترام الشروط ومواصفات البنود المدرجة في العقد ، وهذا بالخصوص في حالة عقد البيع على التصاميم دون عقد حفظ الحق الذي يرتب التزاما شخصيا على عاتق المرقي العقاري حيث أن الممكتب أو المشتري معرض لعدم إمكانية تمليك العقار كما تظهر بعض النقائص والعيوب المؤثرة على سلامة العقار المنجز وعليه فإن الضمانات ( ضمان انجاز وتمليك العقار ) من التزامات المرقي العقاري . كما يلتزم المشتري أو الممكتب بدفع تسبيقات ( أقساط ) ثمن العقار في مراحل متعابقة حسب نسبة الانجاز وعليه تنتقل الملكية تدريجيا إلى أن تنتقل كاملة عند نهاية عملية البناء ، وتسليم العقار للمكتتب كما يعتبر هذا النوع من التعاقد أحسن وسيلة لضمان عدم حدوث أي تعسف من أحد المتعاقدين ، وذلك ما قام به المشرع الجزائري في الأمر 11/04 المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية حيث يتمثل الهدف من هذا القانون محاولة توحيد النصوص الخاصة بالنشاط الترقوي وبذلك خلق توازن عقدي بين المرقي والمكتتب .

ومن خلال الدراسة في النشاط الترقوي وفي صيغة عقود بيع العقارات في طور الانجاز بصفة خاصة توصلنا إلى النتائج التالية : 1- عدم تحديد مفهوم أو المقصود من إتمام الأشغال المشار اليها في المادة 54 من الأمر 11/04 المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية والتي يلتزم بها صندوق الضمان والكفالة المتبادلة ، وهذا ما يؤدي إلى صعوبة تحديد مسؤولية عدم اتمام الانجاز بصورة دقيقة . 2- يعتبر موضوع ضمان إنتقال ملكية العقار في طور الانجاز من أهم اهتمامات المكتتب أو المشتري فلا يتوفر هذا الضمان بالنسبة لعقد حفظ الحق رغم صدور التنظيم المتعلق بالنموذج المعتمد لهذا العقد مؤخرا . 3- وجود ضمانات خاصة بعقد البيع على التصاميم قبل تسليم العقار دون عقد حفظ الحق الذي يفتقر لأي نوع من الضمانات قبل إتمام إنجاز العقار محل الحفظ ، إلا ما تعلق بحق استرداد مبلغ التسبيق المودع لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة ، مع العلم أن المرسوم التنفيذي رقم 13-431 حدد فقط نموذج عقد حفظ الحق على عكس عقد بيع على التصاميم الذي أشار إليه نفس المرسوم بتنظيم أدق على النموذج المقرر للعقد . 4- رغم صدور النص التنظيمي المتعلق بعقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم في مرسوم واحد ، إلا أنه يشوبه غموض ونقص وعلى سبيل المثال لم يحدد نموذج عقد البيع على التصاميم تاريخ بداية الضمان العشري رغم إضافة نوع آخر من الضمان وهو ضمان حسن التنفيذ ، حيث يبدأ سريان هذا الضمان إبتداءا من تاريخ حيازة العقار وعلى عكس نموذج حفظ الحق الذي لم يشر إلى مثل هذه الضمانات ، ما عدا ضمان تسيير الملكية المشتركة مع العلم أن المرقي العقاري بموجب عقد حفظ الحق يمكن أن يقترض من البنوك والمؤسسات المالية قصد تمويل المشاريع العقارية عكس عقد البيع على التصاميم الذي يجوز الاقتراض طبقا للمادة 36 من القانون 11/04 المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية . 5- تأخر صدور التنظيم الخاص بتحديد عقوبة تأخير الإنجاز إلى شهر ديسمبر 2013 التي تخص عقد البيع على التصاميم دون عقد حفظ الحق . 6- أشار المشرع من خلال القانون رقم 08-15 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها إلى العقوبات المتعلقة بمخالفات نشاط البناء والتعمير المرتكبة من طرف المقاولين والمهندسين المعماريين والطبوغرافيين ، وكل صاحب دراسة تسبب في تلك المخالفات كغياب رخصة التجزئة أو عدم إحترام الآجال المحددة في رخصة البناء أو في رخصة إتمام الانجاز ...إلخ ، دون ذكر المرقي العقاري ، على هذا الأساس يجب تعديل هذا القانون وإدراج المرقي العقاري كطرف متعاقد مع المشتري في إطار بيع العقار في طور الإنجاز ولكي يتماشى هذا القانون مع القانون 11/04 المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية .