الحماية المدنية والجزائية للملكية العقارية الخاصة

Abstract

إن الملكية العقارية الخاصة في الجزائر لها مكانة مهمة في التشريع , بل ومن أهمها صار تكريسها بنص الدستور مما جعلها من بين المقدسات الثابتة بنص الدستور , وجملة النصوص القانونية المختلفة والمتعددة لتكريس قدسيتها تارة وتقييدها في بعض الحالات تارة أخرى , والتي تهدف إلى الإلمام بمختلف الجوانب القانونية للملكية العقارية الخاصة في الجزائر . وبعد أن قمنا بتسليط الضوء على نوعين من الحماية التي تستهدف الملكية العقارية الخاصة ألا وهما الحماية المدنية والجزائية ,ألا أنه لا يوجد مجال للشك في أن المشرع الجزائري قد توخى من وراء بسطه لهذه الحماية في صورتها المدنية والجزائية هو دفع الاعتداء كيفما كان بما توفره الطرق المشروعة باللجوء الى القضاء بوصفه الضمانة الرئيسية للأفراد للحفاظ على حقوقهم , ومنعا للاقتضاء الفرد حقه بنفسه , فالمعتدي على حقه أن يلجأ إلى القضاء ويطلب رفع الاعتداء سواء بموجب دعوى مدنية تظهر في شكل إحدى دعاوي الملكية الثلاث , وفي حالة ما إذا لم تؤدي الدعوى المدنية إلى إعادة الحق إلى صاحبه , فالدعوى العمومية تعتبر وسيلة للردع العام والخاص , تسمح باستعمال القوة العمومية لفرض النظام وإجبار الكافة على احترام سيادة القانون , ومن خلالها توصلنا إلى: بالنسبة للحماية المدنية للملكية العقارية الخاصة , يوجد نظامان للشهر العقاري هما : نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيني , ليكون في النظام الأول شخص المالك محل اعتبار عند إجراء عملية الشهر , فيكون العقار محل التصرف محل اعتبار حيث قام المشرع بتبني نظام الشهر العيني , ويتضح ذلك جليا بصدور الأمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام , وتأسيس السجل العقاري الذي تعد عملية المسح دعامته الأساسية حيث لم يتم مسح سوى 1/4 المساحة لتبقى 3/4 المساحة غير مسموحة , وهذا لا يعني عدم خضوع هذه الأخيرة إلى أي نظام , لان هذه المناطق يطبق فيها نظام الشهر الشخصي في انتظار تعميم عملية المسح . لنظامي الشهر العقاري الخاص والعيني انعكاسات على السندات المثبتة للملكية العقارية التي تتباين وتتنوع تبعا لكون العقار سواء كان مبنيا أو ارض فضاءا أو ارض فضاءا واقعا في منطقة شملتها عملية المسح العقاري , وبالتالي يصبح الدفتر العقاري السند الوحيد المثبت للملكية العقارية , أما إذا كان العقار واقعا في منطقة لم تشملها عملية المسح فتثبت هذه الملكية بالعقد الرسمي ,العقد العرفي ,العقود الإدارية , الأحكام القضائية , عقود الشهرة ,شهادة الحيازة مع مراعاة دائما إجراءات التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها كما أن نطاق الحماية المدنية للملكية العقارية الخاصة لا يشمل فقط الملكية التامة التي يستجمع فيها المالك سلطاته الثلاث من استعمال واستغلال وتصرف , وإنما تشمل كذلك حماية الملكية العقارية الخاصة , مدنيا تعد دعوى الاستحقاق أهم الدعاوي باعتبارها دعوى عينية , الهدف من ممارستها إعادة الملكية كالمالك الحقيقي , إلى جانب دعوى منع التعرض للملكية ودعوى وقف الأعمال الجديدة , حيث أن يكون المدعي ذو صفة حتى تقبل دعواه , أي يجب أن يثبت علاقته بالحق المدعي به طبقا للمادة 459 ق إ م إ, أما بالنسبة للحماية الجزائية للملكية العقارية الخاصة فنستخلص ما يلي : في حالة ما لم تؤدي الدعوى المدنية إلى إعادة الحق لصاحبه , فالدعوى العمومية هي الحل لذا خص المشرع الجزائري الملكية العقارية الخاصة بالحماية من وجهة نظر قانون العقوبات بموجب نص وحيد هو نص المادة 386 ق العقوبات . لقد ركز المشرع على مدى توافر نية المعتدي في سلب ملكية العقار من الشخص والظهور بمظهر المالك مع اعتبار الخلسة والتدليس ركنين خاصين في الجريمة , إضافة إلى الأركان العامة للجريمة وهي الركن الشرعي , المادي , المعنوي , حيث كان من الأفضل اعتبار الخلسة والتدليس ركني تشديد .

استبعد المشرع الجزائري من دائرة الحماية الجزائية للملكية العقارية الخاصة الحيازة غير المشروعة , والملكية المتنازع عليها خلافا للمشرع المصري الذي يحمي الحيازة حتى ولو كانت غير مشروعة . كما توجد جرائم أخرى تلحق بالملكية العقارية الخاصة , كجريمة انتهاك حرمة المنزل وجريمة التعدي على ملك الغير , وما يميزها عن جريمة الاعتداء طبقا لنص المادة 386 ق ع هو انتفاء عنصر السلب بغرض التملك . صدور الحكم الجزائي الفاصل في الدعوى العمومية من شأنه أن يكون سندا بيد الطرف المتضرر يسمح له باللجوء إلى القضاء المدني بشقيه أو بقسميه سواء الناظر في الموضوع أو ذلك المختص في المسائل المستعجلة , بغرض التماس جبر الضرر واسترداد العقار المغتصب . أود أن أختم هذه الدراسة بمجموعة من الاقتراحات والتي هي : - من خلال ما تم التطرق اليه في دراستنا لموضوع الحماية العقارية الخاصة " المدنية الجزائية " , يجب على المشرع التسريع في تطبيق وتحين عملية المسح التي تعتبر هي المخرج الوحيد للتخلص من النزاعات المتعلقة بالعقار بصفة عامة والملكية بصفة خاصة والذي بموجبه نستطيع تحديد الملاك الأصلين لهذه الاراضي سواء كانت فضاء او مبنية - الاسراع في انشاء المحاكم العقارية المختصة . - تكوين قضاة متخصصين في القانون العقاري