الشكلية في البيوع العقارية في القانون الجزائري

Abstract

لقد ورثت الجزائر بعد استقلالها إرثا كبيرا في التنظيم الذي كان يسجل مساحات شاسعة غير مستغلة ، وفراغ مؤسساتي ، وقانوني لا يتماشى والواقع الاجتماعي الجزائري ، فما كان لها إلا أن تصدر قانون تحاول من خلاله تهدئة الأوضاع في انتظار الإلمام بالمعطيات الجديدة وتحديد النظام السياسي و الاقتصادي و الاجتماعي الذي سوف تعتمده الدولة في التسيير ومن ثم فقد صدر الأمر رقم 62-157 المؤرخ في 31/12/1962 الذي يقضي بتمديد العمل بالقوانين الفرنسية لاسيما التقنين المدني الفرنسي . وفي هذه الفترة سادت فوضى المعاملات العقارية بين المعمرين والجزائريين مما دفع السلطات الجزائرية آنذاك إلى إصدار مرسوم رقم 62-03 المؤرخ في 23/10 /1962 يمنع كل المعاملات العقارية والمنقولة في الأملاك الشاغرة وتعتبر باطلة ، والمبرمة بعد أول جويلية 1962. وقد تميزت المرحلة ماقبل صدور هذه القوانين ، حيث كانت المعاملات العقارية تتم بين الخواص عرفيا ، و يحكمها مبدأ الرضائية ويتم تسجيلها بمفتشيات التسجيل التي تخضع للقوانين الفرنسية مقابل ذلك كانت المكاتب التوثيقية موجودة يسيرها موثقون فرنسيون والتي تتلقى وتحرر العقود الواردة على العقارات بالفرنسية وتسجل وتشهر بمكاتب الرهون والتي تسمى حاليا بالمحافظات العقارية ، كما كان للمحاكم الشرعية الموروثة عن نظام الحكم العثماني وجودا يشرف على تسييرها القضاة الشرعيون والتي تقوم بتحرير العقود الواردة على العقارات التي لاتمس الأراضي المفرنسة ، بل غالبا ما تنصب على الأراضي الصحراوية ، إلى جانب إبرامها لعقود الوصايا والهبات والفصل في القضايا التي تمس الأحوال الشخصية بين الأهالي ، غير أن العقود التي تبرم أمام القضاة الشرعيون تسجل ولايتم شهرها ، وهي غالبا تفتقر الى الضوابط القانونية والشكليات اللازمة مثلما هو معمول به بالمكاتب التوثيقية الفرنسية . وكان أول نص قانوني صدر بعد الاستقلال يلزم إخضاع العقود الواردة على نقل الملكية العقارية للشكلية هو القانون رقم 64-31 المتضمن قانون المالية لسنة 1965 في المادتين: 48 و55 منه تحت طائلة رفض إجراء التسجيل ورفض إشهارها كما ورد في نص المادة 55 مع إلزامية دفع الثمن بين يدي محرر العقد. ومن خلال تناولنا لهذا الموضوع خلصنا إلى جملة من النتائج والتوصيات يمكن أن نوردها في النقاط الآتية : - أن قانون المالية لسنة 1965 لم يتجسد تطبيقه عمليا آنذاك ، وذلك في غياب صدور مراسيم تطبيقية تلزمه ، وان العقود المبرمة خارج إطار نص المادة 48 منه والتي سكت القانون ولم ينص صراحة على بطلانها ، إلى جانب ذلك أيضا أن إصدار هذا القانون كان يستهدف أساسا وبالدرجة الأولى منع الأداء في الخارج ثمن المعاملات العقارية أو الأموال التجارية الكائنة في الجزائر حسب عرض الأسباب من إصدار النص المذكور، ومن ثم فقد استمرت المعاملات العقارية بين الخواص دون اللجوء إلى إخضاعها إلى الشكل الرسمي وتجنبا أيضا إلى دفع الرسوم والتكاليف المترتبة على العقد ودفع الثمن بين يدي الموثق وقد يضاف إلى ذلك أيضا غياب السندات الرسمية لدى الكثير المثبتة للملكية العقارية . - بصدور الأمر رقم 70-91 المتضمن تنظيم التوثيق أصبح إلزاميا وإجباريا إفراغ التصرفات القانونية الناقلة للملكية في الشكل الرسمي وذلك تحت طائلة البطلان المطلق ، لأن الشكلية في هذه الحالة ركنا للعقد وليست وسيلة إثبات فقط وذلك من اجل إضفاء حماية أكثر لحقوق الأطراف المتعاقدة وتحقيق الأمن القانوني للأطراف ، غير انه لم يواكبها صدور القوانيين المدنية والتجارية في هذا الخصوص . - كما تم بصدور الأمر رقم 70-91 دمج نظام المحاكم الشرعية ومكاتب التوثيق آنذاك في جهاز المحاكم الجزائرية و تسييرها من قبل أعوان الدولة يخضعون للقانون العام الأساسي للوظيف العمومي . - تباين مواقف القضاء بشأن تكييف الشكلية المقررة بالمادة 12 حتى بعد إدراج مضمونها في المادة 324 مكرر 01 من القانون المدني المعدل بموجب القانون رقم: 88 -14 واستمرار المعاملات العرفية وتسجيلها ، وتباين وجهات الرأي بين صحة هذه العقود وبطلانها بحكم المادة 12 سالفة الذكر. - وبصدور قانون المالية لسنة 1992 تم منع تسجيل العقود العرفية الواردة على نقل الملكية العقارية ، والمنقولة وفقا للمادة 63 منه . - صدور قانون رقم : 88-27 المتضمن قانون التوثيق المعدل للأمر رقم 70-91 . - صدور قرار المحمكة العليا بتاريخ 20/02/1997 عن جميع غرفها المجتمعة بوجوب إلزامية تطبيق القانون بإخضاع جميع العقود الواردة ضمن نص المادة 12 من الأمر رقم 70-91 المعدل للقانون رقم 88-27 والمادة 324 مكرر 1 من القانون المدني المعدل رقم 88-14 للشكلية الرسمية تحت طائل البطلان المطلق وإلزامية دفع الثمن بين الموثق محرر العقد واعتبار الشكلية ركنا للانعقاد . - إقرار الإجراءات اللاحقة للشكلية في المعاملات العقارية لترتيب أثارها العينية بين الإطراف وفي اتجاه الغير بتسجيلها وإيداعها بالمحافظة العقارية للإشهار طبقا للأمر رقم: 75-74 والمرسومين 76-62 و 76-63 والأمر رقم: 76-105. - غير أن عدم استيفاء العقد الرسمي لهذه الإجراءات لا يؤثر على صحة العقد وتكوينه إذا ماستوفى الشروط الشكلية ( الرضا ، المحل ، والسبب ) ، ويبقى العقد صحيحا عدا نقل الملكية ، وكل ما يرتبه من آثار هو التزامات شخصية بين طرفي العقد البائع والمشتري وليس له حجية في مواجهة الغير لكن بإتمام إجراءات الشهر للعقد يرتب أثاره العينية بنقل الملكية وبذالك يضفي الحماية القانونية لحقوق الأطراف وإعلام الغير بالوضعية والحالة القانونية للعقار المبيع ، وذلك خلافا للتشريع الفرنسي والتونسي اللذان يقران بصحة البيع بمجر وقوع التراضي وتوقيع العقد دون اشتراط الشهر والذي يستوجب فقط لإعلام الغير وان الملكية تنتقل بمجرد إبرام العقد ، وهذا مايترتب عنه حسب رأينا عدم استقرار لحقوق الأطراف ، إذ لا يمكن تصور نقل الملكية العقارية دون اللجوء إلى إجراءات الشهر وكيف يمكن لصاحب الحق الأخير (المشتري ) التصرف في العقار بمجرد التوقيع وهو لا يملكه ولذلك فان المشرع الجزائري عند إقراره لإجراءات الشهر للعقود الناقلة للملكية ، وكان يرمي إلى إعطاء ضمانات قانونية وحماية أكثر وحجية للعقد الرسمية واعتبار الشكيلة ركنا إلى الانعقاد وليست مجرد إثبات وذلك لاستقرار معاملات وتمكين الدولة من بسط رقابتها على المعاملات العقارية ، وتدعيم الخزينة العمومية بالعائدة والرسوم المترتبة عن هذه العقود من رسوم التسجيل و الإشهار المحصلة عن هذه المعاملات.