الصورية في المعاملات العقارية

Abstract

نخمص في نياية ىذا الموضوع أف المجاؿ العقػاري بػالغ الأىميػة بػالأخص فػي بلادنػا و ذلػؾ نظ ر ا لاعتبا ر ات تاريخية و سياسية و اجتماعية و اقتصادية و عمى غ ر ار باقي تشػريعات العػالـ صدرت فػي بلادنا عػدة قوانيف تتعمػؽ بالعقار تحػيط بشتى مجالاتػو تتضمف عموما كيفية نقؿ ممكيتو، تحديد استعمالو و استغلالو و التصرؼ فيو ، و إثبات الحقوؽ العينيػة الواردة عميػو، و كيفية حمايتو مػف الاعتداءات. كؿ ذلػؾ مف أجؿ تمكػيف الدولة مف إحكاـ رقابتيا عمى السوؽ العقارية بيدؼ منع المضاربة غير الشػرعية التػي مػف شػأنيا تعمػيـ الفوضى في المعاملات، و مف بيف الوسائؿ غير الشرعية كما مر معنػا فػي الموضػوع نظريػة الصورية في التصرفات العقارية و كما مر معنا أف ىذه النظرية ليست وليدة العصر الحديث بؿ ىذه نظرية متجذرة تاريخيا، فنجد جذورىا في الحضا ر ات الأولى، لكف تطورىا فػي العصػر الحديث كاف نتيجة بروز دور الدولة مف خلاؿ فرض الرقابة عمى التصرفات العقارية وذلؾ بفرض الرسمية كتابة وشيار وتسجيلا . و عمى ارينا فػي الصػورية فػي التصػرفات العقاريػة و مػا سػوؼ يقػاؿ نقتػرح بعض التوصيات نظرية الصورية في التصرفات العقارية يجب أف تفرد ليا نظ رية خاصة بيا ، فالمشرع الج ز ائػري و اعتبرىػا قواعػد عامػة تطبؽ عمى 199 و 198اكتفػى بمػادتيف فػي القػانوف المػدني ىمػا المػادة كافة التصرفات سواء ما ورد عمى عقار أو منقوؿ أو شركة و عميو نقترح تخصيص أحكاـ خاصة لمصورية في التصرفات العقارية ضمف النصوص القانونية التي تنظـ أحكاـ التصرفات الواردة عمى العقار. نقترح وجوب التوسيع مف دائػرة شػير الػدعا وى القضػائية فالمشػرع الج ز ائػري نػص فػي المػادة أف الدعا وى الواجبة لمشير ىي: 63/76مف المرسوـ 85 دع وى الفسخ : ترفع في حالة إخلاؿ أحد المتعاقديف بالت ز امو دعوى الإبطاؿ : تمارس في حالة ما إذا اعت رى العقد فسادا في شرط مف شروط الصحة كانعداـ الأىمية، عيوب الإدارة.

دع وى الإلغاء: تنصب عمى إلغاء عقد إداري ناقؿ لمممكية العقارية. خاتمة

83  دع وى النقض: ترفع في حالة المطالبة بنقض القسمة الودية و عمى ىذا كاف مف الأحػ رى بالمشرع الج ز ائري التوسع مف دائرة التصرفات الواجبة الشير لتضـ الػدعا وى التػي ترمػي إلى كشؼ حقيقة العقد، ذلا أف اليدؼ مف شير الدعا وى ىو الحفاظ عمى الحقوؽ الثابتة بالشير تفاديا لمفوضى و ، عدـ الاستقارر في المعاملات العقارية بحيف تجعؿ المتعامؿ في العقار عالما بحالو عمما يقينيا فإذا أقدـ عمى ش ر ائو فإنػو يكػوف مقػدما عمػى ش ر اء حؽ متنازع فيو و أنو مف المحتمؿ أف ينزع منو بعد صدور الحكـ القضائي بشأنو اقت ر اح توسيع صلاحيات المحافظ العقاري في نظاـ الشير العيني، و ذلؾ تطبيقا لمبدأ المشروعية فمف خلاؿ ىذا المبدأ فالمحافظ العقاري لو دور ايجابي ميػـ و متميػز، حيث أوجب عميو المشرع التدخؿ مف أجؿ م ر اقبة مدى استيفاء المح رارت الم ر اد شيرىا عمى مستواه عمى شروط مف جانبيا . لكف ىذه المادة 63/76 مػف المرسوـ 105الشكمي و الموضوعي كما تشير إلػى ذلػا المػادة نصت أف المحافظ العقاري يحقؽ بأف موضوع أو سبب العقد ليس غير مشروع أو مناؼ للأخ ؽ أو مخالؼ لمنظاـ العاـ بكؿ وضوح. وعميو كاف أحرث بالمشرع مف توسيع ص حيات المحافظ العقاري ولػـ لا يكػوف قاضػيا خاصة في مجاؿ التصرفات الصورية لما يمالو ىذا مف تحايؿ عمػى القػانوف قصػد التيػرب الضريبي أو لحرماف الشفيع مف حقو في التمسا بالشفعة.