الضوابط القانونية لعملية البناء في الترقية العقارية

Abstract

مادام أن رخصة البناء من رخص الضبط الإداري فحتما تتعلق بحفظ النظام العام ، حيث تستهدف السلطة الإدارية من خلال منحها أو رفضها ، الرقابة المسبقة على إنشاء و تنفيذ عمليات البناء في الترقية العقارية طبقا لقاعد مرسومة لها و العمل على مطابقتها لمواصفات تقنية و لمقتضيات الأمن و القواعد الصحية . و بالتالي عدم تركها لحرية المرقي العقاري كما جاء في قانون الترقية العقارية. إلا أنه لا يتوقف تجسيد حفظ النظام العام عند هذا الحد ، إنما وضع المشرع آلية رقابية أخرى خلال القيام بعملية البناء في تنفيذ المشروع من خلال الالتزام بدفاتر الشروط يتعهد بالإمضاء للتقيد بها والتي هي بدورها توجه المرقي العقاري باحترام جملة من المواصفات و المعايير التقنية أثناء تنفيذ المشروع. و من اجل تحقيق هذه الأخيرة ، لابد من فرض رقابة أخرى بعد الانتهاء من الأشغال المقامة باستصدار شهادة المطابقة وهي شهادة إدارية تثبت مطابقة الانجاز وفق المخططات المؤشر عليها من طرف المصالح التقنية التي بدورها لديها سلطة الضبط العمراني و تسليط العقوبة على مخالفيها. ومنه نستخلص جملة من النتائج * فيما يخص رخصة البناء : هي آلية قانونية رقابية سابقة تضمن إحترام قواعد النظام العام العمراني . كمقارنة بين المرسوم التنفيذي 91/176 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة و شهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلك ، و بين المرسوم التنفيذي 15/19 ، بخصوص قرار رخصة البناء نجدـ أنه: - سابقا كانت دراسة الطلبات المودعة لاستصدار رخصة البناء تنظر خلال مدة شهرين من تاريخ إيداع الطلب . - أما حاليا أصبحت تدرس الطلبات المودعة لاستصدار رخصة البناء خلال مدة 15 يوم من تاريخ الإيداع . - فيما يخص طلب إبداء رأي المصالح المختصة ،كانت تلتزم بإبداء رأيها خلال مدة شهر من تاريخ إرسال الطلب . - حاليا ،أصبحت تلتزم المصالح المختصة بإبداء رأيها خلال مدة 8 أيام من تاريخ إرسال الطلب. و بالتالي يستخلص الجديد الذي جاء به المرسوم التنفيذي 15/19 المتعلق بتحضير و تسليم عقود التعمير فيما يخص قرار رخصة البناء : - هو تقليص المدة الزمنية والآجال فيما يتعلق بدراسة طلب وإعداد رخصة البناء . - استحداث مايسمى بالشباك الوحيد للبلدية والولاية على مستوى كل من البلديات و الولايات الذي يلعب دورا كبير في تسهيل إجراءات تحضير و تسليم كافة عقود التعمير. * فيما يخص دفتر الشروط النموذجي المحدد للمواصفات التقنية و الشروط المالية ،الموجه لمرشحين مؤهلين لإعانةLPAالعامة المطبقة على انجاز برامج السكن الترقوي المدعم الدولة المباشرة من أجل اقتناء سكن جماعي أو بناء ريفي وفقا لمستويات دخل طالبي هذه السكنات ، وترك المشرع المجال مفتوح بالنسبة للترقية التجارية دون فرض دفتر شروط خاص بها. * فيما يخص شهادة المطابقة : إن المشرع بإلغائه المرسوم التنفيذي السابق 91/ 176 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة و شهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلك بموجب المرسوم التنفيذي 15/19 المتعلق بتحضير و تسليم عقود التعمير أضفى على شهادة المطابقة طبيعة العقد بما يسمى (عقود التعمير) والتي تهدف إلى إرساء دعامة محورية لمبادئ النظام العام العمراني و ترقيته من خلال السعي لضبط وضعية البنايات المنجزة خارج الإطار القانوني على غرار البنايات الغير متممة منذ سنوات طويلة ، و البنايات الغير مطابقة لرخصة البناء ، و البنايات التي انتهى أجلها القانوني المحدد في رخصة بنائها قبل إتمام الأشغال بها و البنايات غير التامة التي لم يتحصل أصحابها على رخص البناء وهي كلها وضعيات ملموسة في البيئة العمرانية الجزائرية . و لعل فرض المشرع لشهادة المطابقة يلعب دورا جوهريا في الموازنة بين المصلحة العامة العمرانية التي تقتضي الحفاظ على الأمن و البيئة و ايلاء الاهتمام للمظهر الجمالي للمدن من اجل ترقية إطار مبنى مهيأ بانسجام . أما فيما يخص الـــتوصيـــــــــــــــات : - إن أول مرحلة تنطلق منها المشاريع الترقوية هي تحديد و اختيار الأوعية العقارية الموجهة لها ، هذا الاختيار الذي يمكن في بعض الأحيان أن ينتهك حرمة الأملاك العقارية التابعة للخواص التي يمكن التنبؤ بمصيرها ، لذا نوصي المشرع بمعالجة مثل هذه الوضعيات التي تنمح على أساسها مشاريع ترقوية مجسدة على أوعية عقارية خاصة . - نوصي على أن يمدد في مدة صلاحية رخصة البناء الممنوحة من طرف الهيئات المتخصصة خاصة في مشاريع الترقية العقارية والمقتصرة على مدة سنة 1 والتي تعتبر في اغلب الأحيان مدة ليست بالكافية لإتمامها هذا ما يخفف العبء على الإدارة من جهة و من جهة أخرى إعطاء الوقت الكافي لإعداد و تسليم المشاريع للمقتنين . - نجد المادة 9 من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14 ماي 2011 المحدد للخصائص التقنية و الشروط المالية المطبقة على انجاز السكن الترقوي المدعم ، بأن قيدت المرقين العقاريين على اقتراح سعر التنازل وفقا للتشريع مضبوط بسعر 40.000 دج للمتر المربع المعادل للمساحة الإجمالية للسكنات الترقوية المدعمة المقدرة بحوالي 70 متر مربع ليصبح سعر السكن الترقوي مقدر ب 280.000.0 أي مائتين و ثمانين مليون سنتيم و الجدير بالتنويه عنه أنه في نفس الوقت تم إغفال الجزاءات والعقوبات التي يجب أن يتعرض لها المرقي العقاري في حال تجاوز سعر التنازل المضبوط ، ومنه نوصي المشرع بمعالجة هذه التجاوزات من خلال فرض جملة من العقوبات التي تطبق على المرقين المخالفين . - يجب على المشرع إضفاء دفاتر شروط على كافة أنواع نشاطات الترقية العقارية . - يجب على المشرع أن يولي أهمية للترقية العقارية التجارية بالعمل على سن منظومة تشريعية و تنظيمية تعمل على تحديدها و ضبطها.