تنظيم الوعاء العقاري في مجال الترقية العقارية

Abstract

ع تنظيم الوعاء العقاري في مجال الترقية العقارية يتضح لنا جميا مدى من خلال دراسة موضو لات التي ع الجزائري وحرصو عمى سن نصوص تشريعية وتنظيمية تتلاءم والتحو اىتمام المشر نتيجة الانتقال من نظام الاشتاركية ما عمييا 98-23-34تعرفيا الجازئر وىذا ابتداء من دستور وماليا إلى الأرسمالية أين كانت الدولة تحتكر جميع النشاطات الاقتصادية المختمفة ومن ضمنيا قطاع السكن الذي اقتضى وماازل يقتضي التزود بنصوص قانونية يساير ىذا التطور وبعد تقسيم دارسة الموضوع إلى فصمين رئيسين تمكنا من التوصل عمى العديد من النتائج وبعد إتمام ىذه الد راسة توصمنا إلى بعض النتائج العامة المتعمقة بالموضوع ولذلك سنورد أىم النتائج التي توصمنا إلييا فيما يتعمق بكل فصل من المذكرة ثم النتائج العامة والختامية لمموضوع وبالنسبة لما تناولاه في الفصل الأول المتعمق بعلاقة أدوات التييئة والتعمير وتأثيرىا عمى الوعاء الموجو لمترقية العقارية إذ تعتمد الترقية العقارية عمى العديد من التقنيات القانونية في إطار توفر مخططات التعمير إلا أن المشرع نتيجة لمتحولات الاقتصادية والاجتماعية قام بتوفير الآليات التشريعية والتنظيمية بيدف تشجيع الاستثمار في مجال الترقية العقارية وكون اغمب البمديات لم تييئ مخطط عمارني spéculation يسمح بتموقع مقبول لمبارمج الجديدة وظيور المضاربة العقارية foncière وبالتالي ارتفاع سعر الأارضي خاصة في الماركز الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية ظيور مناطق سكنية وفوضوية نتيجة لمصعوبة في الحصول عمى الوعاء العقاري كانت تمك أىم النتائج التي تم التوصل إلييا بعد دارسة الفصل الأول أما بالنسبة لمفصل الثاني الذي درسنا فيو آليات استغلال العقار الحضري الموجو لمترقية العقارية بنوعييا مدعمة أو تجارية فيمكن القول انو أمام اعتما م ق ع الجزائري في ظل مرسوم تنفيذي ر عمى نقل الممكية في إطار الترقية 534-23 د المشر

المعدل والمتمم عمى حق الامتياز القابل لمتحويل إلى تنازل في 25-29 وفي أمر رقم ، العقارية إطار ع الجزائري في الترقية العقارية التجارية كما قام المشر إطار دور الدولة المتعاظم في منح إلا أنيا توجو مجال تدخميا ليبقى مقتصار إلى ،حق الامتياز جانب التنظيم وتوفير الوعاء العقاري الخاتمـــــــــــــــــــة

101 وذلك من خلال التخفيض في أسعار الأارضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة الموجية لانجاز بارمج السكن الاجتماعي وتوزيعو وفقا لقواعد العدالة الاجتماعية -تعقيد إجارءات وشروط الاستفادة من الوعاء العقاري يجعل المرقي العقاري يمل تمكالإجارءات ويعزف عمى دخول ىذا المجال نتيجة ضياع الوقت والمال جارء المصاريف التي تتطمبيا تمك الإجارءات وىو ما يستدعي توحيد وتبسيط الإجارءات وىو ما يعرقل تطور نشاط الترقية العقارية أمام أزمة سكن خانقة لا تحتمل التأخير ومكافحة نقص الشفافية في الإجارءات وتبسيط آليات تسيير العقار والحصول عميو انسجاما مع التطوارت الحاصمة والمعطيات الواقعية وفي الأخير يمكن القول إن ع الجزائري يبقى وفيا لما سار عميو المشر إذ يبقى وفيا لبعض عيوبو الشائعة كالغموض والنقص في النصوص القانونية والاختصار المخل أحيانا وعدم التطابق بين النص العربي والنص الفرنسي أحيانا أخرى إلى جانب التناقض بين النصوص المختمفة بل حتى بين نصوص ا لقانون الواحد في بعض الأحيان الأمر الذي يثقل القضاة والباحثين بعبء التفسير والبحث في مدلولات النصوص واعتقد أن ذلك ناتج عن حداثة النصوص التي تنظم العقار وتشتتيا كما ان تعدد المتدخمين في تنظيم نشاط الترقية العقارية بين عدة وازارت(سكن وعمارن مالية داخمية وتييئة وتعمير ) يترتب عميو تداخل في الصلاحيات والاختصاصات وتنازعيا في كثير من الأحيان نتيجة عدم تحديد ىا بدقة وىو ما يتطمب إعادة تحديد صلاحيات الجيات المعنية بدقة لمنع التنازل والتداخل ومن خلال كل ما سبق توصمنا إلى أن ع الجزائري رغم الكم الضخم من النصو المشر ص التي أصدرىا في مجال الوعاء العقاري لاسيما الموجو لمترقية العقارية إلا أن ىذه النصوص كانت غير منسجمة تحمل في طياتيا التردد أحيانا وذلك رغم عديد الخياارت المتاحة أمام المواطن من خلال تعدد الصيغ السكنية وغير متكاممة وأحيانا متداخمة ومتعارضة فيما بينيا مما يجعل الدارس المتعمق في الموضوع بحكم عمى النظام القانوني لمعقار الموجو لمترقية العقارية بالتفكك وعدم الانسجام إلا أن الشروط الحالية تنفر كل من المرقي العقاري والمكتتب عمى السواء وىو ما يتطمب تعديل القوانين الحالية وجعميا في نص قانوني واحد يشمل الاستثمار بصفة عامة وتخصص كل فصل منو وتقميص دورىم إلا انو لا يمكن إنكار ما تقدم من الخاتمـــــــــــــــــــة

102 إلا أن المشرع نتيجة لمتحولات الاقتصادية والاجتماعية قام بتوفير ، خطوات في ىذا الشأن الآليات القانونية في أخر ىذا البحث بجدر بنا أن نشير إلى أن المشاكل التي يتخبط فييا العقار الحضري سببيا عدم وجود سياسة تشريعية واضحة كونيا بعيدة عن الوضعية الحقيقية لمعقار وما نتج عنو من كثرة النصوص القانونية وصعوبة تطبيقيا بسبب تناقضيا وتضاربيا تارة وسوء فيما تارة أ خرى كما لا يخفى عمى كل متخصص إن عدم إتمام عممية مسح الأارضي العام يشكل إحدى أىم العقبات لمتنمية الاقتصادية إذ لا يمكن الحديث عن استثمار أي كان نوعو في ظل عدم

بغرض الوصول إلى ، التطيير الشامل لمممكية العقارية تغيير جذري ومحسوس في الإجارءات الإدارية المصاحبة لعممية الاستثمار خاصة تمك المتعمقة بالترقية العقارية إذ رغم صدور القانون ما ازل ينجم عنيا شبو جمود عمى العممية يكتنفيا في معظم المؤشارت المعتمدة 25-22رقم مما يستدعي العمل عمى إثارء المنظومة التشريعية بسن إجارءات أكثر مرونة وواقعية في ميدان منح حق الامتياز من خلال إعادة النظر في الاتاوي وفي تحويل الامتياز إلى تنازل ليشمل إلى تنازل بدءا لاسيما في مناطق اليضاب العميا والجنوب بالنسبة لمترقية العقارية ذات الطابع التجاري تمكم ىي جممة من التوصيات التي تيدف في مجمميا الى اقتارح مداخل عممية الإصلاح قطاع العقار وتحسين السياسة العقارية لمدولة بما يعزز الدور الحيوي ليذا القطاع باعتباره رافعة أساسية لمتنمية الاقتصادية الشاممة والمستدامة