مسؤولية ي الخاص المرقي العقار في التشريع ي

Abstract

للجانب العملي الذي يقوم به المرقي العقاري الخاص، نخلص إلى النتائج التالية : يعتبر المرقي العقاري المعتمد الشخص المؤهل للقيام بنشاطات الترقية العقارية والأعمال التجارية المرتبطة بهذا النشاط، و المحرك الرئيسي لعملية بيع السكن الترقوي بصفته منجز لهذه السكنات و المسؤول على تسويقها. اخترنا موضوع مسؤولية المرقي العقاري الخاص في التشريع الجزائري، كون المرقي العقاري الخاص هو المسؤول الأول على بيع السكنات الترقوية لنحاول التفصيل في التزاماته المهنية بصفته صاحب المشروع المرتبطة بعملية إنجاز هذه السكنات و قواعد المهنة والتزاماته التعاقدية بصفته بائعا و نتطرق لتحديد مسؤوليته و العقوبات المترتبة في حالة مخالفة هذه الالتزامات . أحسن في إعادة ضبط التزامات المرقي العقاري بما 04-11 ونحن نعتبر القانون رقم يضمن حقوق المتعاقد معه، بأن نظم قواعد المهنة وأخلاقياتها بدء بحسن اختيار الشخص القائم بنشاطات الترقية العقارية حيث فرض الشروط منطقية لاعتماد المرقي العقاري واكتفى بإثبات المؤهلات المهنية بعدما تنازل عن شرط المؤهلات العلمية بالرغم من أهميتها، خاصة لمن لم يسبق له ممارسة هذا النشاط وليس عنده خبرة مسبقة، وترك تقدير هذه المؤهلات للجنة الاعتماد، كما ألزمه بالتسجيل في السجل الوطني للمرقين العقارين للقضاء على كل أشكال المشاريع الوهمية، كما ألزمه بالانتساب إلى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة بعدما كان اختياري بهدف المساهمة في تكوين موارد الصندوق وتفعيل الرقابة على المرقي العقاري الذي كان يتهرب منها سابقا، غير أن هذه الرقابة لا تكون فعالة إن لم تكن محايدة وبالرجوع لتكوين الصندوق فهو يتشكل من مرقين المنخرطين منتخبين لتسييره.

76 ، اتضح لنا بأن المشرع الجزائري يبذل جهودا لا بأس بها لتنظيم مهنة الترقية العقارية وفق النصوص القانونية الخاصة الملائمة للتطورات السياسية والاقتصادية التي تشهدها البلاد، واعتماد الدولة على المرقين العقاريين الخواص للنهوض والمشاركة في تحريك عجلة التنمية الاقتصادية في البلاد، وهذا متجليا في تلك الامتيازات الممنوحة في هذا الإطار وهذا من أجل تشجيع الاستثمار في قطاع ، ولاسيما تخفيف الشروط المتعلقة بطلب الاعتماد السكن وتطويره، ودمج الخواص في المساهمة للقضاء على أزمة السكن، و امتصاص أكبر عدد ممكن من المحتاجين إلى السكن الخاص. 04-11، بموجب القانون03-93 والأمر الذي جعل المشرع يلغي المرسوم التشريعي رقم المتعلق بنشاط الترقية العقارية، الذي ضبط التزامات المرقي ،2011/02/17 المؤرخ في العقاري و نظم مهنته كما شدد مسؤوليته في حالة خرق هذه الأحكام، للحد من النزاعات التي تفشت مؤخرا، كما حدد بعض المفاهيم التي لم يتطرق لها سابقا، و ضبط نشاطات الترقية العقارية. و إن كنا نرى 38 بالمائة عملا بالمادة 20 حالات مراجعة الثمن دون أن تتجاوز نسبة أنها نسبة كبيرة مقارنة مع مدخول المشتري لا سيما إذا دفع الثمن التقديري عن طريق القرض و بالتالي هو يسدد أقساطه، كما أن السكنات الترقوية غير المدعمة باهظة الثمن، كما أن تغير أسعار البناء هي في ارتفاع مستمر، و زيادة عدد العمال بسبب تأخر المرقي في عملية الإنجاز فلماذا يتحملها المشتري و بإمكان المرقي العقاري توقعها و أخذها بعين بالمائة مقارنة مع غلاء 20الاعتبار في تحديد التكلفة، أيضا نسبة التسبيق باهضة تقدر ب غير أنها تقيد المرقي العقاري حتى لا يستغل حاجة 52هذه السكنات الترقوية عملا بالمادة بالمائة و أقساط أخرى دون تقدم 50المواطن،فقد وصل طلب التسبيق من بعض المرقين إلى مراحل الإنجاز أو الشروع فيها و البعض الآخر يطلب دفع مرة واحدة بالمقابل نظم التزامات المشتري بدفع التسبيق و الدفعات أو باقي الثمن حسب نوع العقد ( بيع بناء على التصاميم و عقد حفظ الحق ) و حالات الفسخ، وإن كنا نرى أن حاجة المواطن للسكن ترغمه على تنفيذ التزاماته دون نقاش . 77

53 عدم الدقة في صياغة بعض المواد كما هو الحال في الفقرة الأخيرة من المادة يترتب على عدم تسديد دفعتين متتاليتين فسخ العقد بحكم القانون بعد اعذارين ... في عبارة: " ولم يتم الرد عليهما"، فهنا كان يقصد: و لو لم يتم الرد عليهما، إضافة إلى ما جاء في التي أشار فيها المشرع إلى حالات السحب النهائي للاعتماد يكون في الحالات 63 المادة التالية: في حالة عدم استفاء المرقي العقاري الشروط التي تمكنه من الحصول على الاعتماد، حيث أن عدم الحصول على الاعتماد لا يتصور معه السحب ( ماذا يسحب منه إذا كان لم يحصل عليه أصلا ). إلى بعض الجرائم المانعة من ممارسة نشاط الترقية العقارية سواء 20 أشار في المادة كان الأشخاص المعنيين منشئين أو مشاركين، بالأفعال قانونا أو فعليا، بطريقة مباشرة أو من خلال وسيط. والملاحظ من خلال الصياغة اللفظية للمادة أن المقصود هو أن المنع يتزامن مع مرحلة تشكيل ملف طلب الاعتماد حيث يفهم ضمنيا أن الشخص مطالب ببيان صحيفة السوابق العدلية فإذا تبين سبق الحكم عليه لارتكابه إحدى الجرائم المنصوص عليها في المادة يكون موضوع منع من الحصول على الاعتماد وبالتالي منع من ممارسة نشاط الترقية العقارية. ولكن الإشكال يطرح بالنسبة للشخص الذي حصل على الاعتماد ثم خلال مزاولته نشاط الترقية العقارية يرتكب إحدى الجرائم الواردة بنص المادة، هنا يورد المشرع الحل في نص منه الاعتماد نهائيا وبالتالي تبعا لذلك يمنع من ممارسة نشاط الترقية العقارية. 64المادة

78 وهنا تسجل ملاحظة مهمة تتمثل في أن المشرع الجزائري أفرد جريمة الغش الضريبي شملها بنفس الحكم مع باقي 20فقط بجزاء سحب الاعتماد نهائيا بالرغم من أنه في المادة الجرائم الواردة في المادة كما سبق بيانه، وهنا يطرح التساؤل التالي: هل معنى ذلك أن الشخص الذي حصل على الاعتماد ثم ارتكب جريمة رشوة الموظفين العموميين مثلا لا يكون موضوع منع من ممارسة نشاط الترقية العقارية؟