انسكٍ انتشلىي انًذعى في انتششيع انجضائــــــــسي

Abstract

يعتبر السكن الترقوي المدعم أحدث صيغة في الترقية العقارية، والتي تبنتها الدولة منذ العام 2010 لتعويض السكن الإجتماعي التساهمي،أملا منها للقضاء على أزمة السكن، ولكن المشرع الجزائري لم ينظم موضوع السكن الترقوي المدعم في إطار قانوني خاص، فهناك فقط المرسوم التنفيذي رقم10-235 الذي يحدد مستويات المساعدة المباشرة الممنوحة من طرف الدولة، لإقتناء سكن جماعي أو بناء سكن فردي ومستويات دخل طالبي هذه السكنات، وكذا كيفيات منح هذه المساعدة. والتي جاء فيها أن السكن الترقوي المدعم هو سكن يتم إنجازه من طرف المرقي العقاري، ويستهدف هذا النوع من السكنات الفئة ذات الدخل المتوسط، وترتكز على المساهمة الشخصية للمكتتب، وبمساعدة من الدولة عن طريق الصندوق الوطني للسكن، مع إمكانية حصول المكتتب على قرض من البنك. وعقد السكن الترقوي المدعم هو كغيره من عقود البيع، تسري عليه الأحكام نفسها المنصوص عليها في القواعد العامة، من تراضي ومحل وسبب وشكلية خاصة ينعقد بها، حيث يخضع العقد إلى التسجيل والشهر. ويلتزم المرقي العقاري الذي يعتبر هو البائع، بالإلتزام بالشروط المالية والخصائص التقنية التي تخص هذا النوع من السكنات، والتي إشترطها المشرع الجزائري في القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 11 جمادى الثانية عام 1432الموافق لــ 14 مايو سنة 2011، الذي يحدد الخصائص التقنية والشروط المالية المطبقة على إنجاز السكن الترقوي المدعم. وفي إطار هذا العقد، هناك إلتزامات يلتزم بها طرفي العقد، بإعتبار أن هذا العقد هو من العقود الملزمة للجانبين، فيلتزم المرقي العقاري بإنجاز العقار محل التعاقد وفقا للمواصفات التي تم الإتفاق عليها، ووفقا للتصاميم، ويلتزم بنقل الملكية للمكتتب، كما يلتزم هذا الأخير بدفع الثمن ويكون على أقساط وحسب تقدم الأشغال. ويتميز السكن الترقوي المدعم، بضمانات إشترطها المشرع الجزائري في هذا النوع من السكنات،أهمها إلزامية إكتتاب الضمان لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة، وضمان آخر يتمثل في الضمان العشري، ويجب التنويه أن النصوص التنظيمية المنظمة لهذا النوع من السكنات، لم تصدر لحد الآن، مما نتج عنه الكثير من الخلط وعدم الفهم، خاصة في الشق الخاص بطريقة إنتقاء المكتتبين، التنقيط والشروط. والملاحظ على أرض الواقع وأخص بالذكر ولاية الجلفة التي تم إنجاز العديد من المشاريع بها بصيغة السكن الترقوي المدعم،في الولاية وفي دوائرها مثل دائرة مسعد ودائرة وسارة حيث تم إنجاز1180 سكن ترقوي مدعم في بلدية الجلفة، و50 سكن بدائرة مسعد و50 سكن بدائرة البيرين و370 سكن بدائرة عين وسارة، أي أن مجموع كل السكنات المنجزة بصيغة السكن الترقوي المدعم في ولاية الجلفة ككل هو1650 سكن.إلا أن المكتتبين في هذا النوع من السكنات إشتكوا العديد من المشاكل،أهمها تجاوز المرقيين العقارين للآجال المحددة في دفتر الشروط وفي العقد، حتى وصل بعضهم إلى أربعة سنوات مع أن المدة تتراوح ما بين ثمانية عشرة (18) شهر أو أربعة وعشرين(24) شهرا كحد أقصى ولا يجب تجاوزها حسب المشرع الجزائري في القانون رقم 11-04 ، ضف إلى ذلك إلى أن بعض المشاريع توقفت عن العمل بها، بالرغم من أن المكتتبين دفعوا الأقساط الأولى في المشروع الذي يخص سكناتهم، في صيغة السكن الترقوي المدعم، وتوقفت المشاريع بها. ولهذا وجب على السلطات وضع حد لهذا الإهمال الواضح من قبل المرقين العقارين، ووجوب إلزامهم بالإنجاز وفي الآجال المحددة، وإلزامهم بالإلتزام بالشروط التقنية والمعمارية التي جاء بها القرار الوزاري المشترك الذي يحدد الشروط التقنية والمالية لإنجاز السكن الترقوي المدعم، لأن العديد من المشاريع التي تخص هذا النوع لاحظ بها المكتتبون، أن أنواع الأبواب والنوافذ والبلاط، هي من النوع الرديء الذي لا يتناسب مع هذا النوع من السكنات الجديدة المدعمة، التي تخضع لشروط تقنية صارمة كما أنه يجب أن يكون المشروع على مقربة من المرافق الحيوية، وأن لا يقع في مناطق معزولة عن الحياة الإجتماعية، والقضاء على البيروقراطية في الإدارات التي تخص هذا النوع من السكنات لحصول المكتتب على سكنه وفق هذه الصيغة في الآجال المحددة، للقضاء تدريجيا على مشكل السكن أو التقليل من حدته في الجزائر. لذا وجب فيما يخص المسؤولية المدنية للمرقي العقاري سواءا المهنية أو العشرية يجب الإحالة على المواد التي تنظمها في قانون التأمينات رقم 95- 07 وتشديد الرقابة على المرقين العقارين، في تنفيذ إلتزاماتهم القانونية، لاسيما في ضل التجاوزات المجودة في أرض الواقع. بمعنى الحرص على التطبيق الفعلي لأحكام القانون 11-04. لهذا أقترح تشكيل لجان تختص بالرقابة الميدانية بشكل دائم ودوري ومفاجئ. وفي الأخير نرى بأن المشرع الجزائري قد خطا خطوة كبيرة في ميدان التشريع العقاري، بتنظيمه لعقد البيع في السكن الترقوي المدعم، والذي ساهم في التقليل من أزمة السكن، رغم غموض النصوص وعدم كفايتها. وعموما فإن هذا العقد يبقى الأكثر ضمانا من باقي التقنيات والصيغ الأخرى، وهذا لوجود صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية،الذي يضمن تسديدات المكتتب عبر مراحل الإنجاز وكذلك ضمان إتمام الإنجاز.