فعالية السندات الرسمية و العرفية في ارساء و تثبيت الشهر العقاري في الجزائر

Abstract

اﻟﺳﻧدات اﻟﺧﺎﺿﻌﺔ ﻟﺗﻧظﯾم اﻟﺷﻬر اﻟﻌﻘﺎري، ﯾﺗﺿﺢ ﺟﻠﯾﺎ أن اﻟﻣﺷرع ،74/75 اﻟﺟازﺋري ﺗﺑﻧﻰ ﻧظﺎم اﻟﺷﻬر اﻟﻌﯾﻧﻲ اﻟذي أطﻠق ﻋﻠﯾﻪ اﺳم اﻟﺳﺟل اﻟﻌﻘﺎري، ﻓﻲ ظل اﻷﻣر . ، ﺣﯾث ﺗﺷﻛلﻓﯾﻪ اﻟﺳﻧدات اﻷﺳﺎس اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ واﻟﻣﺎدي ﻟﻪ 63/76و 62/76 واﻟﻣارﺳﯾم اﻟﺗﻧﻔﯾذﯾﺔ ﻟﻪ ، ﻟﻘد ﺗطرﻗﻧﺎ ﻓﻲ دارﺳﺗﻧﺎ إﻟﻰ ﻣﺧﺗﻠف اﻟﻣارﺣل واﻹﺟارءات اﻟﺗﻲ ﺗﻣر ﺑﻬﺎ ﻋﻣﻠﯾﺔ اﻟﺳﻧدات واﺳﺗﻧﺗﺟﻧﺎ أن اﻟﻣﺷرع ﺑرﻏم ﻣﺎ أﺣﺎط ﺑﻪ ﻫذﻩ اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ ﻣن إﺟارءات ، إﻻ أن ذﻟك ﻟم ﯾﻣﻧﻊ وﺟود ﺑﻌض اﻟﺗﻌﻘﯾد واﻟﻐﻣوض وﻋدم اﻟﺣﺳم ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺣﺎﻻت، ﻣﻧﻬﺎ ﻣﺎ ﺗﻌﻠقﺑﺗﺄﺳﯾس اﻟﺳﻧدات اﻹدارﯾﺔ واﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ﺣﯾث أرﯾﻧﺎ أن ﻗارارت اﻟﻠﺟﻧﺔ ﺗﺣت رﺋﺎﺳﺔ ﻗﺎض ﻣن اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ ﻹﻋطﺎء ﺻﺑﻐﺔ ﻗﺿﺎﺋﯾﺔ ﻟﻘارارﺗﻬﺎ، ﻟﻛن ﺳرﻋﺎن ﻣﺎ ﯾﺗارﺟﻊ ﻟﯾﺟﻌﻠﻬﺎ ﻣرﻫوﻧﺔ ﺑﺈﺻدار ﻗارر ﻣن اﻟواﻟﻲ ﻟﺗﻧﻔﯾذﻫﺎ، وﻫذا ﺗارﺟﻊ ﻏﯾر ﻣﺑ رر وﻏﯾر ﻣﻔﻬوم، وﻫﻧﺎ ﻻﺑد ﻣن ﺗدﺧل اﻟﻣﺷرع ﺑﻧﺻوص ﺗﺿﻣن اﻟﺗﻧﻔﯾذ اﻟﻣﺑﺎﺷر ﻟﻘارارت اﻟﻠﺟﻧﺔ دون اﻟﺣﺎﺟﺔ إﻟﻰ ﺻدور ﻗارر ﻣن اﻟواﻟﻲ، وﻫذا ﻹﺿﻔﺎء اﻟﺻﺑﻐﺔ اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ ﻟﻌﻣﻠﻬﺎ.ﻛﻣﺎ أن ﻋدم اﻟﻧص ﻋﻠﻰ طرق اﻟطﻌن ﻓﻲ ﻗارارت ﻫذﻩ اﻟﻠﺟﻧﺔ ﻗﺑل اﻟﻠﺟوء إﻟﻰ اﻟﻘﺿﺎء ﯾﻌد إﻏﻔﺎﻻ ﻣن اﻟﻣﺷرع ، أدى إﻟﻰإﺛﻘﺎل ﺟداول اﻟﻣﺣﺎﻛم ﺑﻬذا اﻟﻧوع ﻣن اﻟﻘﺿﺎﯾﺎ وﻫﻧﺎ ﺗﺑﯾن ﻟﻧﺎ ﻣدى ﺿرورة اﻟﻧص ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ﻣﺷﻛﻠﺔ ،ﻋﻠﻰ طرﯾﻘﺔ ﻟﻠطﻌن ﻓﻲ ﻗاررت ﻫذﻩ اﻟﻠﺟﻧﺔ ﻗﺑل رﻓﻊ اﻟدﻋوى أﻣﺎم اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻘود اﻟﻌرﻓﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﻣﻠﻛﻬﺎ اﻟﻐﺎﻟﺑﯾﺔ ﻣن اﻷﺷﺧﺎص. إن اﻟدارﺳﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﺳﻧدات اﻟﺧﺎﺿﻌﺔ ﻟﻠﺷﻬر أظﻬرت ﻟﻧﺎ ﺗﺄﺧر اﻟﻣﺷرع اﻟﺟازﺋري ﻓﻲ اﻟﺣﺳم ﻓﻲ ﻣﺳﺎﺋل ﻋدﯾدة، أدت إﻟﻰ اﻻﺧﺗﻼف ﻓﻘﻬﺎ وﻗﺿﺎء ﻓﻲ ﺗطﺑﯾﻘﻬﺎ، ﻣﻧﻬﺎ ﻣﺎ ﺗﻌﻠق ﺑﺎﻟوﺻﯾﺔ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرﻫﺎ ﻣن اﻟﺗﺻرﻓﺎت اﻟﺻﺎدرة ﻣن ﺟﺎﻧب واﺣد، وﻣﺎ ﯾﻌﺎب ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺷرع اﻟﺟازﺋري ﺣﺳب أرﯾﻧﺎ ﻋﻠﻰ إﺣداث اﻟرﺳم اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺷﻬر ﻋﻘد اﻟوﻋد 2004أﻧﻪ أﺧطﺄ ﻋﻧدﻣﺎ ﻧص ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ ﻟﺳﻧﺔ 74/75ﺑﺎﻟﺑﯾﻊ، ﻣﻣﺎ ﯾدل ظﺎﻫرﯾﺎ ﻋﻠﻰ إﻟازﻣﯾﺔ ﺷﻬرﻩ، ﻓﻲ ﺣﯾن أﻧﻪ ﻻ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ وﻻ اﻷﻣر ﻧﺻﺎ ﻋﻠﻰ ﺷﻬر اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺑﯾﻊ واﻵﺛﺎر اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋﻧﻪ، ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ أن ﻫذﻩ اﻷﺣﻛﺎم ﯾﺗم اﻟﻧص ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ واﻟﺗﻘﻧﯾﻧﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وﻟﯾس ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻟﻣﺎﻟﯾﺔ اﻟذي ﯾﻌد ﻣﺟﺎﻻ ﻟﺗﻘﻧﯾن اﻟﺟﺑﺎﯾﺔ واﻟﻣﯾازﻧﯾﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠدوﻟﺔ. 64 إن ﻧظﺎم اﻟﺷﻬر اﻟﻌﻘﺎري ﻓﻲ اﻟﺟازﺋر ﻫو ﻧظﺎم ﻋﯾﻧﻲ، ﺑرﻏم ذﻟك ﻻﺣظﻧﺎ أن اﻟﻣﺷرع ﻟم ﯾﺗﺑن ﺻارﺣﺔ اﻟﻣﺑﺎدئ اﻟﺗﻲ ﯾﻘوم ﻋﻠﯾﻬﺎ ﻫذا اﻟﻧظﺎم، ﻻﺳﯾﻣﺎ ﻣﺑدأ ﺣظر اﻟﺗﻘﺎدم وﻫذا ﻣﺎ أدى إﻟﻰ اﻹﺧﺗﻼف اﻟواﺿﺢ ﻓﻲ اﻟﺗطﺑﯾق اﻟﻘﺿﺎﺋﻲ ﺑﯾن ﻗﺿﺎء اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﻌﻠﯾﺎ وﻣﺟﻠس اﻟدوﻟﺔ، وﺣﺳب أرﯾﻧﺎ ﻓﺈن اﻟﻧص ﻋﻠﻰ ﺣظر اﻟﺗﻘﺎدم ﻓﻲ اﻷارﺿﻲ اﻟﻣﻣﺳوﺣﺔ ﺑﻣوﺟب ﻧﺻوص ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻻﺳﯾﻣﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ أﺻﺑﺢ ﺿرورﯾﺎ، وﻻ ﯾﺟب اﻻﻛﺗﻔﺎء ﺑذﻟك ﻓﻲ اﻟﻣارﺳﯾم اﻟﺗﻧﻔﯾذﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻻ ﺗرﻗﻰ ﻓﻲ ﻗوﺗﻬﺎ إﻟﻰ ﻣرﺗﺑﺔ اﻟﻧﺻوص اﻟﺗﺷرﯾﻌﯾﺔ، وﻧﻔساﻟﺷﻲء ﯾﻘﺎل ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﺷﻬر اﻟدﻋﺎوى اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ. ﺗوﺻﻠﻧﺎ ﻓﻲ ﺑﺣﺛﻧﺎ ﻫذا أن اﻟﺷﻬر ﻻ ﯾﻌﺗﺑر ﻣﺻدار ﻟﻠﺣق اﻟﻌﯾﻧﻲ وأﻧﻪ ﻻ ﯾﻌﺗﺑر رﻛﻧﺎ ﻓﻲ اﻟﻌﻘد، ﻛون أن اﻟﻣﺷرع ﻟم ﯾرﺗب اﻟﺑطﻼن ﻋﻠﻰ ﺗﺧﻠﻔﻪ ٕواﻧﻣﺎ ُﯾﻌد اﻟﺷﻬر إﺟارء ﻋﻠق اﻟﻣﺷرع ﻋﻠﯾﻪ ﺗرﺗب اﻷﺛر اﻟﻌﯾﻧﻲ ﻟﻠﺗﺻرف واﻟﻣﺗﻣﺛل ﻓﻲ ﻧﻘل اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ ﻣن ﺗﺎرﯾﺦ اﻟﺷﻬر، وﻫذا طﺑﻘﺎ ﻟﻠﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ ﺣﯾث أن ﺗوﻓر أرﻛﺎن اﻟﻌﻘد ﺑﻣﺎ ﻓﯾﻬﺎ اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﯾﻛﻔﻲ ﻟﺗرﺗﯾب ﺟﻣﻠﺔ ﻣن اﻵﺛﺎر ﻣﺎ ﻋدا ﻧﻘل اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ. ، إﻻ أن اﻟدوﻟﺔ ﻟم ﺗرﺻد اﻹﻣﻛﺎﻧﯾﺎت 1975ورﻏم ﺗﺑﻧﻲ اﻟﻣﺷرع ﻟﻧظﺎم اﻟﺷﻬر اﻟﻌﯾﻧﻲ ﻣﻧذ ﺳﻧﺔ اﻟﻣﺎدﯾﺔ واﻟﺑﺷرﯾﺔ ﻹﺗﻣﺎم ﻋﻣﻠﯾﺎت ﻣﺳﺢ اﻷارﺿﻲ إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﯾوﻣﻧﺎ ﻫذا، ﻣﻣﺎ أﺛر ﺳﻠﺑﺎ ﻋﻠﻰ اﺳﺗﻘارر وﻣﺎ ﻋﻠﻰ اﻟدوﻟﺔ إﻻ ان ﺗﺗدارك ﻫذا اﻟﺗﺄﺧر إﻣﺎ ﺑﺗوﻓﯾر ﻫذﻩ اﻹﻣﻛﺎﻧﯾﺎت أو ،ﻧظﺎم اﻟﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﺗطﺑﯾق ﻧظﺎم اﺧﺗﯾﺎري .إذا ﺗم ﺗدارك ﻫذﻩ اﻟﻧﻘﺎﺋص ﻓﺳﯾﻧﻌﻛس ﺑﺎﻹﯾﺟﺎب أﯾﺿﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺳﺟل ﻣﻧﺣﺎ 63/76واﻟﻣرﺳوم 74/75 اﻟﻌﻘﺎري، اﻟذي ﺑدورﻩ ﯾﺣﺗوي ﻋﻠﻰ ﻧﻘﺎﺋص ﺧﺎﺻﺔ أن اﻷﻣر اﻷﺷﺧﺎص ﺣق اﻟطﻌن ﻓﻲ ﻗارارت اﻟﻣﺣﺎﻓظ اﻟﻌﻘﺎري اﻟﺧﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﺗرﻗﯾم اﻟﻧﻬﺎﺋﻲ أﻣﺎم اﻟﻘﺿﺎء، دون ﺗﺣدﯾد ﻣﻬﻠﺔ ﻟذﻟك ﻣﻣﺎ ﯾﻘﻠل ﻣن اﻟﻘوة اﻟﺛﺑوﺗﯾﺔ ﻟﻠﺳﺟل اﻟﻌﻘﺎري وﯾﻣس ﺑﺎﺳﺗﻘارر اﻟﻣﻌﺎﻣﻼت .وﻫﻧﺎ ﺗظﻬر ﺿرورة ﺗﺣدﯾد أﺟل وﻣﻬﻠﺔ ﺗﺣت طﺎﺋﻠﺔ ﺳﻘوط اﻟﺣق ﻓﻲ رﻓﻊ اﻟدﻋوى أﻣﺎم اﻟﻘﺿﺎء، ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ذﻟك ﻓﺈن اﺧﺗﺻﺎﺻﺎت اﻟﻣﺣﺎﻓظ اﻟﻌﻘﺎري ﺗﻌد ﺗﻘرﯾﺑﺎ اﺧﺗﺻﺎﺻﺎت ﻗﺿﺎﺋﯾﺔ ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أﻧﻪ ﯾارﻗب ﺷرﻋﯾﺔ اﻟﺳﻧدات اﻟﻣارد ﺷﻬرﻫﺎ، ﻓﻣﻌظم اﻟدول اﻟﺗﻲ ﺗﺑﻧت ﻧظﺎم اﻟﺷﻬر اﻟﻌﯾﻧﻲ أوﻛﻠت ﻣﻬﺎم ﻣﺳك اﻟﺳﺟل اﻟﻌﻘﺎري ٕواﺟارء اﻟﺗرﻗﯾﻣﺎت وﻋﻣﻠﯾﺎت اﻟﺷﻬر ﻟﻘﺎض ﻣﺗﺧﺻص ﻓﻲ ذﻟك وﻫذا ﻣﺎ ﯾؤدي إﻟﻰ ﻣﻧﺢ أﻋﻣﺎﻟﻪ اﻟﺣﺟﯾﺔ واﻹﻟازﻣﯾﺔ. وﻓﻲ اﻷﺧﯾر ﯾﺗﻌﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺷرع ﻣﺳﺎﯾرة اﻟﻣﺷﺎﻛل اﻟﺗﻲ ﺗظﻬر ﻋﻧد ﺗطﺑﯾق اﻟﻧﺻوص ﻓﻲ اﻟﻣﯾدان ﺑﺎﻟﺗدﺧل ﺑﺎﻟﺗﻌدﯾل ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻐﻣوض واﻟﻠﺑس، وﺑﺎﻟﻧص ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻔارغ ﺣﺗﻰ ﯾﻣﻛن ﻣﺳﺎﯾرة اﻟﻣﻧظوﻣﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﺣﯾﺎة اﻟﻌﺎﻣﺔ، وﺣﺗﻰ ﻻ ﺗﺗﻬم ﻫذﻩ اﻟﻣﻧظوﻣﺔ ﺑﺎﻟﺟﻣود وﯾﺻﻌب ﺗطﺑﯾﻘﻬﺎ ﻣﯾداﻧﯾﺎ