الشكلية في التصرفات الواردة على العقار في التشريع الجزائري

Abstract

خلال هذا البحث يمكن القول أن المشرع الجزائري قد و ذلك بسنه لمجموعة من النصوص التشريعية ، أحسن صنعا لاهتمامه بمجال التعامل في العقار محاولا بواسطتها توفير الحد الأدنى من الأمن و استقارر المعاملات، الذي يحول دون أي غش أو تلاعب في الملكية العقارية، وذلك من خلال فرض الكتابة الرسمية و الإجارءات المتممة لها من تسجيل لدى مصلحة التسجيل و شهر عقاري في المحافظة العقارية عند التعامل في العقاارت. و بذلك متى انصب التصرف على عقار فإنه يجب تحرير المحرر الذي يتضمنه في شكل رسمي من طرف من له صلاحية القيام بذلك قانونا، لأن هذه الرسمية تعد ركنا في التصرف الناقل للملكية العقارية و بها يرتب التازمات شخصية على عاتق الأطارف و من دونها يعد التصرف لا أثر له. إلا أنه لم يكتف المشرع باشتارط الرسمية في المحرارت المتضمنة نقل الملكية العقارية، بل ذهب إلى أبعد من ذلك حيث تدخل في تنظيم شكل المحرر بذاته، إذ اشترط ضرورة احتواء المحرر على عناصر و معلومات ضرورية لابد من ذكرها باعتبارها من القواعد القانونية الآمرة التي لا يجوز بأي حال من الأحوال مخالفتها .

كما أنه ألزم من له صلاحية تحرير المحرر في حدود اختصاصه، القيام بإشهار جميع العقود والمحرارت الخاضعة للشهر، بإيداعها لدى المحافظة العقارية في الآجال المنصوص عليها قانونا و بكيفية مستقلة عن إاردة الأطارف، و ذلك وفق آجال محددة قانونا يترتب على عدم احتارمها دفع غارمة مالية محددة وفقا لقانون المالية لسنة 1999 و في مقابل ذلك فإن الحقوق العينية العقارية غير المشهرة لا تكون موجودة بالنسبة للغير، فلا يمكن بالتالي لأصحاب تلك الحقوق الاحتجاج بها اتجاه الغير. و بين ركن الرسمية و إجارء الشهر العقاري فرض المشرع زيادة عن ذلك ضرورة تسجيل المحرارت الرسمية الناقلة للملكية العقارية، هذا الأخير الذي لا يتعدى أن يكون مجرد إجارء جبائي ليس إلا، استوجبه المشرع لتحصيل الجباية العقارية، وبذلك عدم استيفائه لا يترتب عنه بطلان

59 التصرف المفرغ في المحرر الرسمي إلا انه إجراء إجباري للمرور لعملية الشهر ويترتب عن الإخلال بأحكام قانون التسجيل عقوبات جبائية وجزائية تمس الشخص المكلف بإعداد المحرر وكذلك أطارف التصرف . كما أن القارر القضائي لسنة لا يمكن اعتباره اجتهادا قضائيا فيما يخص الشكلية 1997 لأن النص موجود ولا تأويل مع النص، ا ، الرسمية في العقود و التصرفات القانونية نم ا و يمكن اعتباره توحيدا للجهات القضائية التي اختلفت في تفسير هذا النص . وفي الختام وبعد كل هذا لا يسعنا إلا أن نقدم بعض المقترحات و الملاحظات التي تتعلق بالموضوع وبالنصوص المنظمة له وأهمها ما يلي: باستعمال لفظ محرر بدل عقد لتفادي اي لبس في معنى المادة423 - إعادة صياغة المادة - ضرورة حصر النصوص المتعلقة بالشكلية الواردة على التصرفات العقارية ووضعها ضمن الباب المتعلق بأركان العقد في القانون المدني لتمييزها عن باقي الشكليات وضمان معرفتها واحتارمها. - عدم تعديل مواد قانون التسجيل حيث نلاحظ كثرة التعديلات التي تمسه في كل سنة وفي بعض الأحيان تعديلين في سنة واحدة - إيجاد سبل جديدة لمحاربة الغش الضريبي من قبل المتعاملين في العقارات لكون القوانين الحالية غير فعالة بتاتا. - توفير الضمان في المعاملات العقارية وذلك بإلغاء مواد القانون المدني التي تأثر وتنقص من قيمة وحجية الشهر العقاري. - الإسارع في عملية المسح والتي من شأنها تسهيل تطبيق نظام الشهر العيني