تمويل الترقية العقارية

Abstract

الترقية العقارية العمومية مع ما قدمته للمجتمع، إلا أنها وقفت عاجزة عن سد العجز الذي عانته، أمام العراقيل التي واجهتها، وخاصة منه إشكالية التمويل. وذلك ما استوجب إدخال إصلاحات جذرية على النظام المالي، فرغم توفير وسائل تمويل جديدة إلا أن هذا القطاع بقي تحت سيطرة البنوك العمومية، وهذا ما أدى إلى عدم فاعليته لغياب التنافس بين البنوك، وكذا قيام هذه البنوك بمنح القروض للمؤسسات العمومية العاجزة. إن القطاع المصرفي الذي استفاد من عدة مبادرات من طرف السلطة العمومية لم يبد تحسنا كافيا، كما أن السيولة الفائضة في البنوك تطرح مشكلا هاما لاستعمال الموارد، مما يجعل الاقتصاد الوطني يتعرض لخطر التضخم. وعلى الرغم من تحسن القدرات المالية لدى البنوك العمومية من جراء تحسن الوضعية الاقتصادية للبلاد، يبقى المتعاملون الاقتصاديون بما فيهم الخواص يعانون من صعوبات الاستفادة من القروض البنكية التي مازالت حذرة بإفراط فيما يخص التسيير. فغاية أو هدف التمويل العقاري لا يمكن أن يهمش الجوانب المتعلقة بقيود الاستفادة من الموارد المصرفية، التي تشكل في غالب الأحيان الحاجز الأساسي لاستكمال مشروع ما وهذا لأسباب مرتبطة بوضع طالبي التمويل وغياب التأمين أو الضمان الكافي والوضع القانوني للعقار. وكان لزاما إدخال المشرع للترقية العقارية في القطاع الاقتصادي، وفتح أبوابها على اقتصاد السوق يؤثر على الطبيعة القانونية لأطراف هذا النشاط، فكلما كان المرقي العقاري خاضع في تصرفاته إلى القانون العام، كما هو الحال في المؤسسات العمومية ذات الطابع الإداري أو المؤسسات العمومية الاقتصادية -تخضع لقواعد المحاسبة الوطنية- كنا أمام ترقية عقارية عمومية. ونكون أمام الترقية العقارية الشبه عمومية إذا كان المرقي العقاري خاضع للقانون الخاص، كما هو الحال في المؤسسات العمومية ذات الطابع الاقتصادي والتجاري، فهي تمسك حسابات على الشكل التجاري أي طبقا لمخطط المحاسبة الوطنية. ولنجاح السياسة الجديدة للترقية العقارية، وضعت تدابير تحفيزية ملموسة، تهدف إلى تحقيق التوازن بين العرض والطلب، ومن أجل الوصول إلى هذه الغاية قد اتخذت تدابير تحفيزية لتشجيع المستثمرين للاهتمام بالترقية العقارية، عن طريق تسهيل إجراءات الحصول على الأراضي من اجل البناء وتخفيض الضغط الجبائي، وجعل القروض الممنوحة للمرقين أكثر إغراء. إن إرادة الدولة في التصدي لأزمة السكن انعكست من خلال الإصلاحات التي تسعى إلى تحقيقها، وكتسهيل عملية الحصول على القطع الأرضية، بالقضاء على البيروقراطية الإدارية، وتحسن التكوين على مستوى السلطات العمومية لمسيريها من أجل تحسين الخدمات واتخاذ القرارات المناسبة في آجال معقولة بغية القضاء على أهم مشكل يواجه الترقية العقارية، وهو العقار. كما أن إنشاء شركة إعادة التمويل والتأمين وشكة ضمان القرض العقاري قد غير المخطط العام للقطاع المالي وآليته التقليدية، وكان لهذا التغيير أهمية ملموسة سياسيا بإعطاء سيولة للسوق الثانوية، وسيسهل المتعاملون الجدد من مسار توسيع سوق عمليات التمويل التأمينية ليشمل كل البنوك التجارية، كما سيساهمون في توسيع قائمة التمويل المتوفر للسكن وتشجيع المؤسسات المالية الأخرى على المشاركة في عمليات القروض التأمينية في إطار ضمان الائتمانات بواسطة سندات الملكية المحددة بوضوح. ومن أسباب اللجوء للتقنية الائتمانية نذكر تحديد مدة القرض العقاري للخواص ونقص تكلفته، وبالموازاة مع ذلك تمكين الهيئات المانحة للقروض من التفاوض حول ديونها الائتمانية وإعادة التمويل إذا ما اقتضت الحاجة من خلال إمكانية إصدار عملة تعبئة يّتم التنازل عنها لفائدة شركة إعادة التمويل الائتماني الّتي تتمول ذاتيا من خلال إصدار سندات. وبفضل هذه الصيغة الجديدة في التمويل أصبحت مرافقة البنوك لعملية سكنية واسعة النطاق ممكنة تقنيا.