الآثار المترتبة عن إلغـــاء الدفتـــر العقـــاري

Abstract

يعتبر العقار مصدرا من مصادر الثروة وقد وجدت غريزة حب امتلاكه منذ الأزل كما يعد حافزا قويا لجلب الاستثمارات الوطنية والأجنبية وإقامة المشاريع التنموية وبالتالي النهوض باقتصاد الدول، أما الأمر الذي أدى إلى بروز عدوة نزاعات وخلافات حول طريقة اكتسابه واثبات ملكيته. فقد وفق المشروع الجزائري عندما تبنى نظام الشهر العيني من خلال الأمر رقم 75/74 المتضمن مسح الأراضي العامة وتأسيس السجل العقاري، متأثرا في ذلك بأنظمة الشهر الحديثة في استقرار الملكية العقارية. والدارس لموضوع الدفتر العقاري يلاحظ الأهمية الكبيرة لهذه العملية والمتمثلة أساسا في تحديد الملاك الحقيقيين للعقار وحمايتهم يترتب عنه تحقيق الائتمان العقاري واستقرار المعاملات العقارية. فالدفتر العقاري هو سند الإداري الذي يسلم إلى أصحاب العقارات الثابتة حقوقهم بعد عملية مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري وهو بذلك السند الرسمي القوي والوحيد في إثبات الملكية العقارية والمعبر عن الوضعية المادية والقانونية الحالية للعقار و يستمد أساسه القانوني من سنة 1979 بمناسبة قانون الثروة الزراعية 71/ 73 في المادة 25، و عزز هذا الأساس سنة 1973 بمناسبة قانون إثبات حق الملكية العقارية 73/32 في المادتين 32،33 منه ،ثم صدر الأمر/ 75/74 المتضمن مسح الأراضي العام و المرسومين التنفيذيين له 76/62 و76/63. أما طبيعته القانونية فيعتبر الدفتر العقاري قرارا إداريا وليس عقدا إداريا لتطابق عناصر القرار الإداري عليه. إلا انه في الواقع العملي يوجد الكثير من المنازعات تطرح على الدفاتر العقارية إذ يتم تسليم دفتر عقاري لغير المالك الحقيقي بسبب طرق احتيالية وتدليس وتزوير مما يؤدي بالمالك الحقيقي أو المحافظ العقاري عند اكتشاف الخطأ أن يقوم بإلغائه عن طريق القضاء المادة 16 من المرسوم 76/63، بموجب رفع دعوى الإلغاء أمام القضاء المختص فدعوى الإلغاء تعرف على أنها هي الدعوى القضائية الإدارية الموضوعة والعينية التي يحركها ويرفعها ذوي الصفة والمصلحة أمام جهات القضاء المختصة في الدولة للمطالبة بإلغاء قرارات إدارية غير مشروعة. فكان النزاع قائما بين الجهات القضائية المهتمة بإلغائه فاستقرت المحكمة العليا ومجلس الدولة على أن القضاء الإداري هو المختص بالفصل في إلغاء الدفتر العقاري. فيتم إلغاء الدفتر العقاري بموجب حكم نهائي صادر عن القضاء الإداري وللحكم أثريـن أساسين هما: الأثر الرجعي ويعني أن الدفتر العقاري الملغى بعد كأنه لم يكن بالإضافة إلى الأثر المطلق بمعنى أن يكون للقرار القضائي الملغى لقرار إداري جائز لقوة شيء مقضي فيه، إي أن له حجية مطلقة إي ينتج إثارة اتجاه الجميع مقابل المدعي والمدعى عليهم والغير و الإدارة. وذلك حماية أصحاب الحقوق العقارية المكتبية هم ينجم عنه استقرار الملكية العقارية وتحقق العدالة. وفي الأخير نضع مجموعة من الاقتراحات العلمية تمثل ثمرة دراستنا نسردها قد تساهم في إيجاد حلول لهذه المشاكل: - تسريع وإتمام عملية مسح الأراضي العام وذلك بإمداد المصالح المختصة بكافة الإمكانات المادية والبشرية من أجل حصول الملاك على دفتر عقاري وذلك من خلال وضع برامج معلوماتية - العمل على نشر القوانين و المذكرات و تعميمها على كل الهيئات الفعالة على العقار. - إدراج المادة 85 من المرسوم 76/63 ضمن الأمر 75/74 بدل من بقائها في نص تنظيمي لأجل تحقيق مبدأ توازي الأشكال. - إلغاء المادة 16 من المرسوم 76/63 بهدف إعطاء القوة الثبوتية المطلقة المدونة في الدفتر العقاري لاعتباره السند الوحيد والقوي في إثبات الملكية العقارية وذلك بعدم جواز الطعن فيه وإعادة النظر بعد انتهاء أجال الطعن إلا ما كان منه مخالفا للنظام العام والطعن فيه بالتزوير. - حث المشرع على الفصل في أمر شهر العريضة الافتتاحية أو عدم شهرها. - عدم وجود النص على الحجية المطلقة لحكم الإلغاء يعد قصور من المشرع الجزائري الذي كان عليه أن يساير ذلك ما ذهب إليه المشرع المصري بالرغم من الخطوة الجبارة التي قام بها بإلغاء قانون الإجراءات المدنية السابق وتعويضه بقانون إجراءات المدنية والإدارية 08/09 إلا أن مسألة حجية أحكام الإلغاء لم يسجل عليها أي تعديل أو تغيير. بما أن الاختصاص القضائي في إلغاء الدفاتر العقارية و القضاء الإداري )محاكم الإدارية( و مجلس القضائي فإننا نقترح العمل على تنصيب كل المحاكم الإدارية التي لم تنصب بعد حتى لا نبقى أمام خلط في الاختصاص بين المحاكم الإدارية و الغرف الإدارية المحلية. و الأخير و من خلال الواقع الملموس و المعمول به في المحافظات العقارية و القضاء الإداري فإنه و لتجسيد نظام الشهر العيني السديد المحكم به في حجيته و ترتيبه ينتج عنه دفتر عقاري صحيح يرجى العمل بتوصيات المذكورة حتى يتحقق ذلك.