دور المحضر القضائي في الحجوز العقارية

Abstract

دراستن لمضع الحجز الر في النن الجزائر تبين لن ن هذا الحجز من خال يطرح عدة إشكا قنني إجرائي عمي، أن نصص قنن اإجراءا المدين التي تنل مدة قنني هي ماد قي جدا مرن مع Ϯϭنظم حك إجراءا هذا الحجز ا تتدى التشري المرن كم سنرى، فذا الدد اليل من الماد ا يمكن ب حل من اأحال ن يغطي ي بكل اإجراءا التصيي المت بحجز الر بغرض بيه بلمزاد استيء الدائن حه (دينه)، الحجز الر ينص حل حجز نزع مكي ه عز ح بلنسب اإنسن ا ه ح المكي، هذا الح الذ نص عيه مختف دستير دل ال بم في الجزائر الصدر منه التي كرس ح المكي، كم ن النن المدين ϲϲ-ϱϮ-ϮϬ في الماد : ϭϵϵϲ/ϭϭ/Ϯϴفي إل ϲϳϰ ه الشري الم نظ ح المكي افرد (خصص) له الكت الثلث ( الماد من ) مدة قنني هذا إن دل ع شيء فإنم يدل ع همي ح المكي من ϭϲϵ) ه بض (ϴϰϯ منظر المشرع نظرا أهمي هذ الح من جه نظر المجتمع، هذا عكس قنن اإجراءا المدين الذ جء نصصه المت بلحجز الر ( نزع مكي الر)، نصص قي جدا بلمرن مع همي مضع نزع مكي الر من صحبه (المدين) بيه بلمزاد الني حبرا عنه، مم جل نصص قنن اإجراءا المدني ا نغطي كل اإجراءا التنيذي ل تضح ملم التسيل ئمين بإجراءا التنيذ عمي تطبي بض النصص المت بحجز ع ال الر بيه، كم دى ذل إل ااختاف في تطبي بض النصص من محكم إل خرى، في بض اأحين قع ااختاف بين قض آخر في نس المحكم. لكن بض التشري المرن نجد ن قد خصص عددا متبرا من الماد النني لحجز ع الر -بعتبره حد الحجز التنيذي -غط بذل كل الاعد اإجرائي المنظم لحجز ع )ϰϭالر ع سبيل المثل: فإن التشريع التنسي في (مج المراف المدني) خصص ( ) مدة في قنن اإجراءا ϴϰ فصا مدة لحجز الر، التشريع الرنسي خصص ( ) مدة في قنن المراف.ϱϳالمدني، التشريع المصر خصص ( - قنن اإجراءا المدني ل يبين اأحك اإجرائي لحجز عر الكيل اليني رغ ن كم ن دن ϵϬϮ-ϵϬϭ النن المدني نص ع بض اأحك المضعي لكيل اليني في المدتين: تصيل حل إجراءا نزع مكي الكيل اليني، هذا يتبر فرا قنني. -كم ن قنن اإجراءا المدني ل ينص ل يبين م ه الجزاء المترت ع عد إيداع مر الحجز الر بلمحفظ الري خال م شر من استصداره من المحكم طب أحك ن قنن اإجراءا المدني، هذا عكس الننين الرنسي المصر الذين رتب ϯϳϵالمدة: م سط الحجز ع عد احترا اآجل المحددة في هذين الننين (كم شرن). -اءا المدني ل ينص ل يبين م ه الجزاء المترت ع عد ذكر البين كم ن قنن اإجر الجهري اأسسي في مر الحجز، هذا عكس النن المصر الذ رت البطان ع عد ذكر بض البين اأسسي (كم بين). -كم ن قنن اإجراءا المدني ل يبين ل يحدد من ه اأشخص الاج تبيغ بمر الحجز م ه الجزاء المترت ع عد قي الدائن بتبيغ مر الحجز إل المدين من في حكمه.

68 - ن قنن اإجراءا المدني ل ينص ل ينظ دعى استح الر المحجز الرعي هي كم من الدعى ذا اأهمي أن تحمي ح مكي الغير، هذا عكس الننين الرنسي المصر الذين نظم هذه الدعى، خصص ل بض اأحك النني، هذا يتبر فرا قنني في النن الجزائر. -ن اإجراءا المدني ل يبين الجزاء المترت ع مخل الم المحددة في المدة: كم ن قن منه هي ن يتم إيداع قئم شرط البيع بلمحكم خال م شر من تسجيل مر ϯϴϲ الحجز، فل هذا الحجز يسط ا، هذا بخاف الننين الرنسي المصر الذين رتب سط الحجز إذا ل يت احترا الم المحددة إيداع الئم (كم ضحن). -كم ن قنن اإجراءا ل يبين م ه الجزاء المترت ع تخف البين اأسسي من قئم منه، هذا عكس م قرره النن المصر الذ نص ϯϴϲ شرط البيع التي نص عي المدة: صراح ع البطان إذا تخ البين اأسسي من قئم شرط البيع (كم قدمن). -كم ن قنن اإجراءا المدني ل يبين م ه الجزاء المترت ع عد تجيه إنذار باطاع من قنن ϯϴϲ ع قئم شرط البيع إل اأشخص الاج انذاره بذل كم نص المدة: اإجراءا المدني. من قنن اإجراءا المدني ع ن الثمن ϯϴϲ -كم ن المشرع الجزائر قد نص في المدة: دج، هذا الثمن ه ثمن بخس صبح ا يتمش مع ϱϬϬ اأسسي لبيع الر يج ا يل عن اقع الحل، كن اأجدر ع المشرع ن يضع ميرا مرن لتحديد الثمن اأسسي لبيع الر يتطر بتطر الزمن كم فل المشرع المصر كم شرن. من قنن اإجراءا المدني ϯϴϳ -كم ن المشرع الجزائر قد نص في إحدى فرا المدة: من قنن ϭϮϬ ..."، لكن المدة: ϭϮϬ بنه "يرض ااشكل ع المحكم طب أحك المدة: ، هذا فإن قنن ϭϵϳϭ/ϭϮ/Ϯϵ المرخ في: ϴϬ-ϳϭاإجراءا المدني ت إلغئ بأمر اإجراءا ل يضع حا لطري عرض اإشكل ع المحكم؟ فذا يتبر فرا قنني. -كم ن قنن اإجراءا المدني ل ينص ل يذكر من ه اأشخص الممنعن من المشرك في المزايدة لشراء الر المحجز مثم نص النن الرنسي المصر (مثم شرن). - ن قنن اإجراءا المدني ل يبين ل يحدد الحل التي يت في بيع الر كم بسب عد حضر المزايدين، تتجل الضي إل عدة مرا دن ن يحضر مزايد فل يجز لضي البيع ن يمر بإنص الثمن بإعدة تيي الر عن طري خبرة كم ه ممل في الميدان ا يجز ذل؟ كذل في الحل التي يت في إنص الثمن اأسسي لر مع ذل ل يحضر مزايد رغ تجيل الضي لدة جس فم ه مل هذا الر هذا الحجز المنص عيه؟ هل هذا الحجز يتد يسط بد مدة مين يب قئم مرتب ع الر إل م ا ني دن ن يسط؟ -كم ن قنن اإجراءا المدني ل يبين طري التظ من الحك الصدر في ااعتراض ع قئم شرط البيع، هل ه حك قضئي يجز استئنفه ه مر ائي ا يجز استئنفه م هي طري التظ منه؟

69 - ن قنن اإجراءا المدني ل يبين سي التظ من حك رس المزاد، هل ه حك يجز كم استئنفه ا يجز ذل؟ هل يصدر بص ابتدائي نئي بلتلي ا يجز استئنفه ه مر ائي؟ م هي سي التظ منه؟ -في اأخير نتمن من خال بحثن هذا نن قد سهمن ل بجزء يسير في تضيح شرح اأحك اإجرائي لحجز الر في قنن اإجراءا المدني الجزائر، محل من لتبسيط الاعد اإجرائي لحجز الر، لمين في الميدان الضئي المطبين لذه الاعد، أن الكثير من رجل النن ممرسيه مطبيه، مزالا ينظرن إل الحجز الر بنه من د المضع اإجرائي صب س.

نحن نختت الدراس حلن قدر اإمكن ع امتداد صح هذه المذكرة ن نبحث نصل لمضع حي يتبر بح من ه مضع قنن اإجراءا المدني اإداري، إن ل يكن هم جمي، يت اأمر بلحجز التنيذ ع الر، المضع اأكثر تيدا مرن بطر التنيذ اأخرى، قد هدفن من هذه الدراس تحديد المضع بضه في اطره الذ يستح ليصبح فكرة قنني اضح محددة المل. في الني نجد لزام عين اإشرة إل ه النتئج التي تصن إلي ث نتب ببض ااقتراح، ذل ع الجه التلي: - ن النصص التي نظم إجراءا بيع الر المحجز كإجراء استثنئي في التنيذ ϭ الجبر جء مبثرة غمض غير متنس، إذ نجده في قنن اإجراءا المدني اإداري النن المدني، بض الانين الخص كنن السجل الر. - ن إجراءا بيع الر نس غمض مدة، هذا التيد ا يكمن في محل البيع بعتبره Ϯ عرا، إنم في إجراءا هذا البيع، هذا يجل كل من المحجز عيه الحجز المحضر الضئي محفظ البيع بلمزاد الني حت الضي كل من يطي تسيرا أحك هذه اإجراءا، ه م يد المسل، يص استي اإجراءا تطبي. - ن المشرع الجزائر قد سع من مجل التنيذ ع الر ليشمل حت بض الح ϯ اليني الري كح اانتع مستا ع ح الرقب، كم سط التنيذ الجبر ع الرا الح اليني الري المشرة، كذا الرا غير المشرة. - ن المشرع راع مصح المدين بشكل كبير، يتضح ذل من خال نه جل بيع الر ϰ محجز يمر بدة مراحل يمكن لمدين من خال مرح ن ي بسداد دينه، بلتلي يتبر الحجز كن ل يكن. - ن المشرع اجتد إل حد كبير في تفير اإطر التشريي التنظيمي المائ لتنيذ الي ϱ السريع لمختف السندا التنيذي، حيث استر في اأخير ع نظ المحضرين الضئيين، مع إعطء همي بلغ در فل إل الضء، حيث استر في اأخير ع نظ المحضرين الضئيين مع إعطء همي بلغ در فل إل الضء، حيث صبح النظ يميل كثر إل نظ قضي، ع اعتبر ن إجراء الحجز الر من ه خطر اإجراءا.

70 - ن الجن المي لحجز التنيذ ع الر، ازال تشبه الكثير من ااختاا البطء ϲ نظرا لتحا التي ترف الجزائر في هذه الترة، فإن الجء لحجز ،في اإجراءا التنيذي في المستبل الري، سف يزداد خص الحجز التنيذي الاق ع الر. - أجل ضع حد لذه ااختاا من ج، تفير شرط نجح المرح ااقتصدي ϳ السيسي الحلي، نترح م يي: - إعدة النظر في قنن اإجراءا المدني اإداري، لتنظي حك الحجز فيه بكثر ϭ دق ضح. - استحداث قس ع مستى كل محكم ابتدائي تختص بلتنيذ، تكن مم بلكيي Ϯ التلي: اإشراف ع جميع إجراءا التنيذ، ذل من خال مراقب عمي التنيذ  تجيه اأامر أعان التنيذ حت ا تتراك الم التنيذي، منه يت جرد الم غير المنذة بصرة دري تحديد سب التخير في التنيذ، اقتراح حل عمي كي بتنيذه، في هذا اإطر فإنه يز إعطء األي لم اأقد تريخي من جل تصيت حت يكرس مبد الث في جز التنيذ. الصل في جميع اإشكا التنيذي القتي المضعي.  - إنشء غرف ع مستى كل مجس قضئي نسند ل بأسس الصل في اإشكا ϯ التي تثر بمنسب تنيذ السندا التنيذي الصدرة من المحكم اابتدائي بعتبره محكم ل درج. - المل بعدة اختصص الضة المشرفن ع قس التنيذ مع تحديد مجا ϰ اختصص بكل دق، منح كل اآلي التي تسعده ع فرض هيمنت ع إجراءا التنيذ المت بإشراف الرقب. - الزيدة في عدد المحضرين الضئيين دعم بكل السئل التي يتطب التنيذ. ϱ ϳϬϱ - إزال الص ااستثنئي لمحفظي البيع بلمزاد، من خال تديل نص المدة ϲ من قنن اإجراءا المدني اإداري. في اأخير نتمن من خال بحثن هذا نن قد سهمن ل بجزء يسير في تضيح شرح اأحك اإجرائي لحجز الر في قنن اإجراءا المدني اإداري، محل من تبسيط قاعده اإجرائي لمين في الميدان الضئي المطبين لذه الاعد، أن الكثير من رجل النن ممرسيه مطبيه، مزالا ينظرن إل الحجز التنيذ ع الر، بنه من د المضع اإجرائي صب. فلدف إذن من جد تشريع نصص قنني إجرائي تحك تنظي إجراءا الحجز ع الر ه حمي المدينين، ذل بسن بض الاعد اإجرائي تفير بض اآجل منح ل النن من جل تمكين من استدرا المقف ذل بإتح فرص فسح كفي ل لفء بلدين حت اتبع عرت المحجزة بلمزاد الي في نس الق حرص النن ع تفير بض الضمن حتي اتبع عرات المحجزة بثمن بخس هذا من نحي، من نحي خرى فإن النن قد اهت بتفير بض الضمن لدائنين ذل بغي (من جل) استيء حق دين كم من ثمن بيع الر الرا المحجزة بلمزاد بع ثمن ممكن، لذا ع الضء الزيدة من عدد المحضرين الضئيين دعم بكل السئل التي يتطبه التنيذ.

71 في اأخير نتمن من خال بحثن هذا نن قد سهمن ل بجزء بسي ط في تضيح من تبسيط الاعد اإجرائي لمين في الميدان الضئي المطبين لذه الاعد من المحضرين الضئيين، أن الكثير من رجل النن ممرسيه مطبيه مزالا ينظرن إل الحجز التنيذ ع الر، بنه من د المضع اإجرائي صب.