صعوبات وعوائق المسح العقاري

Abstract

نستطيع القول أن المشرع الجازئري أ عاد النظر بعد الاستقلال في النظام العقاري الموروث عن الاستعمار وذلك من أجل إيجاد نظم قانونية كفيلة بتطهيره، وضرورة ربط القانون بالواقع الاجتماعي والاقتصادي والسياسي حيث أدت الحاجة إلى ظهور وسيلة تكفل علانية كافة التصرفات التي تتعلق بالملكية العقارية استقارار لها وتدعيما للائتمان العقاري وفي هذا السياق عرفت الجازئر نظامين للشهر العقاري النظام الشخصي والنظام العيني الذي يعتمد على إعداد المسح العام للأارضي والذي هو عبارة عن إنجاز أشغال ميدانية وتقنية، و موضوع المسح العقاري في الجازئر والذي كان إعداده سيبدأ عند الانتهاء من عمليات الثورة الزارعية انطلاقا من البطاقات العقارية الموجودة على مستوى البلدية، له أهمية بالغة لأنه يساعد في تشخيص الممتلكات العقارية عن طريق الوثائق المسحية، التي تشكل الأساس المادي لتأسيس السجل العقاري، ولما تكتسبه عملية المسح من صبغة شرعية على اعتبار أشغالها تتم من قبل لجنة بلدية يأرسها قاضي تنشأ بموجب قارر ولائي، وتتكفل بالعملية وكالة وطنية وجدت من أجل إنجاح هذه قامة وثائق ذات ا ع وثائقها لدى المحافظة العقارية قصد شهرها و تقوم بإيدا ، العملية طابع قانوني ومثبتة للحقوق العينية لكل مالك ويحرر في النهاية الدفتر العقاري الذي يعد السند الوحيد المثبت للملكية العقارية، لكن المسح لا يكفي وحده لتجسيد نظام السجل العقاري، ولا يجعله كفيل بضمان استقارر المعاملات العقارية وتدعيم الائتمان جراءات تضمن الحفاظ على مصداقية نتائج ا إذ لابد من وجود تدابير و ، العقاري المسححتى يعكس الوضعية الحالية للملكية العقارية بصفة مستمرة، وذلك من خلال ضبطها والتأكد من مشروعية كل المعلومات، حتى تكون البطاقات العقارية دائما موافقة للسجل العقاري، خاصة وأن وضعية العقاارت تتصف دائما بعدم الاستقارر نتيجة التغيارت التي تطأر عليها أو بسبب العوامل الطبيعية، وحتى لا يفقد السجل العقاري ميزته وجب على المحافظ العقاري مسكه وضبطه باستمارر، فمنذ إيداع وثائق المسح على مستوى المحافظة العقارية تنشأ علاقة بين السجل العقاري وسجل المسح. ومن خلال دارستنا للهيئات الإدارية القائمة بعملية المسح العقاري، لاحظنا أنها تعاني من عدة عارقيل ومشاكل منها ما هو ظاهر ومنها ماهو مخفي، فمثلا صعوبة اجتماع لجنة مسح الأارضي بجميع أعضائها نظار لتعددهم وكثرة انشغالاتهم في ن اجتمعوا فلا تكون لهم نفس الآراء فهم عبارة عن مزيج من ا و ، مناصبهم الأصلية كل القطاعات، عدم القيام بالنشر الواسع لقارر الوالي القاضي بافتتاح عملية المسح العقاري نظار للميازنية المحدودة المخصصة للعملية. أيضا من بين العارقيل هو التناقض بين قانون الشهر العقاري على اعتباره بمثابة القانون الخاص والقواعد العامة المتمثلة في القانون المدني، تجسدت هذه التناقضات أساسا فيما يتعلق باكتساب الملكية عن طريق التقادم المكسب والتي ينص عليها إذ تمكن هذه المواد الحائز للعقار ،868 ،854 ،844 ،827القانون المدني في المواد المتضمن إعداد 74/75من اكتسابه بمرور خمسة عشر سنة، وبالرجوع إلى الأمر مسح الأارضي وتأسيس السجل التجاري فهو لم ينص صارحة على منع التقادم كوسيلة لاكتساب الملكية العقارية في الأارضي التي لم يشملها المسح، وهو ما يتعارض مع مبادئ نظامي السجل والدفتر العقاريين. وبعد الانتهاء من الأعمال المسحية، استنتجنا أنه لا طريق لإثبات الملكية العقارية إلا بواسطة الاستناد إلى الدفتر العقاري المسلم من طرف المحافظ العقاري، وهو السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية في المناطق الممسوحة. وهو ما يجعل صاحبه ، ع الجزائري لم يحصن الدفتر العقاري ّ غير أن المشر مهدد المركز القانوني وعرضة لرفع الدعاوي القضائية في أي وقت كان وذلك من خلال تمكين كل من له مصلحة باللجوء إلى القضاء من أجل طلب إلغاء الدفتر العقاري. وفي الأخير نقدم مجموعة من الاقتارحات العملية والتي تمثل نتائج دارستنا للموضوع نوجزها فيما يلي: 12 المؤرخ في 74/75 - القيام بمارجعة دقيقة وتعديل المسائل الجوهرية في الأمر المتعلق بمسح الأارضي العام وتأسيس السجل العقاري لا سيما في 1975نوفمبر حاطتها بالقوة الإلزامية. ا تشكيل لجنة المسح بجعلها أكثر فعالية في حسم المنازعات و - إعادة تفعيل وتنشيط عملية المسح وتحديد آجال ثابتة وصارمة لإتمامها، وذلك من خلال توفير الوسائل المادية وبتكوين وتأطير العنصر البشري المشرف على هذه العملية. - التعريف بأهمية عملية المسح عن طريق حملات توعية وذلك بفتح وسائل الإعلام رشاد الملاك ا لأن أغلبية المجتمع الجزائري تجهل مضمون هذه العملية و ، الثقيلة بالنتائج السلبية لتغيبهم. - سن نص قانوني يمنع اكتساب العقار بالتقادم المكسب في المناطق الممسوحة. - العمل على ضمان نشر قارر الوالي المتضمن افتتاح عملية المسح العقاري، إلى خارج أارضي الوطن وذلك بإلصاله لجميع من لهم مصلحة حتى ولو كانوا خارج البلاد. - ضرورة تحديد آجال قانونية يسقط معها الحق في رفع الدعوى القضائية الارمية إلى إلغاء الدفتر العقاري، وذلك دعما لاستقارر الملكية العقارية. - ضرورة إنشاء محاكم عقارية متخصصة يسهر على تسييرها قضاة متخصصين لهم الخبرة والدارية الكافية في مجال المنازعات العقارية من أجل ضمان عدم ضياع حقوق الأشخاص بسبب عدم التطبيق الصحيح للقانون بسبب الجهل أو سوء الفهم. والتحقيق 74/75 - إن تعدد أوجه المسح (المسح العام للأارضي بموجب الأمر ) لا يمكن التكفل بها كليا إلا بتآزر مختلف 02/07العقاري بموجب القانون المؤسسات القائمة عليها. - إتباع سياسة التحسين والجودة من خلال إنشاء لجان مهامها معاينة مديريات المسح عن طريق تفتيش وطني وجهوي. - ثراء ثقافتهم ا تلقين أعوان المسح جملة من المبادئ الأساسية لتفعيل مردوديتهم و (كيفية التعامل مع الملاك، كيفية مسك وملء بطاقة التحقيق العقاري...). - إنشاء مدرسة وطنية لمسح الأارضي على غارر ما هو معمول به في عدة دول أجنبية مثل فرنسا. - القيام بعملية تقييم لأشغال المسح المنجزة لنحاول على ضوئها استدارك النتائج الموجودة واستكمالها إن كان بها خلل، ولتجنب الوقوع فيها مستقبلا، وهذا التقييم يتطلب دارسة العلاقة ومدى التناسب بين ما تم إنجازه وما تم التخطيط له وذلك باتخاذ عامل الزمن كمؤشر على نجاح العملية من فشلها. - ضرورة اللجوء إلى تطبيق نظام السجل العيني في كامل التارب الوطني طالما أن في المناطق التي لم يشملها المسح العقاري، 02/07هناك قانون التحقيق العقاري ولا يترك الأمر اختياريا للأفارد لأن ذلك لا يؤدي إلى تطهير الملكية العقارية ولا يحقق أهداف هذا القانون، خاصة مع تأخر أشغال المسح العقاري.

ع الجزائري قد أصاب في تبنيه لنظام السجل ّ يمكننا القول أن المشر ، وفي الأخير ، من أجل تطهير الملكية العقارية وتثبيت 74/75العيني، من خلال إصداره للأمر الحقوق، معتمدا في ذلك على المسح العقاري باعتباره الدعامة المادية لتأسيس السجل العقاري، الذي يعكس الواقع المادي والقانوني للعقاارت، رغم كل التحديات التي تواجهه من شساعة للمساحة والتكاليف الكبيرة. لكن هذا كله لا يجعل الدولة تتارجع أو تفشل في إتمام هذه العملية خاصة بعدما قطعت فيها أشواطا كبيرة وأنفقت عليها الكثير.