وظيفة الشهر العقاري

Abstract

لقد أحسن المشرع الجازئري صنعا بتبنيو نظام الشير العقاري العيني بموجب الأمر 1975نوفمبر 12المؤرخ في 74/75 ,والمتضمن إعداد المسح العام للأارضي و تأسيس السجل العقاري 62/76 ,وما صاحبو في ذلك من مارسيم تنفيذية ، المرسوم التنفيذي المتضمن تأسيس السجل 63/76 المتضمن إعداد المسح العام للأارضي ,والمرسوم التنفيذي العقاري ، حيث يعد ىذا التبني قفزة نوعية نحو نظام غاية في التنظيم والدقة والوسيمة الأكثر نجاعة لحماية الممكية العقارية. وليذا الغرض اشترط المشرع الجازئري وجوب شير كل العقود والتصرفات التي تتضمن ممكية عقار أو حق عيني عقاري ورتب آثاار عمى شير ىذه العقود و المستندات. إن أىم الآثار المترتبة عن عممية إشيار العقود والمستندات في ظل نظام الشير العيني ىي الأثر المنشئ والأثر الناقل والأثر المطير ، ذلك أنو يترتب عمى شير الحق العيني في السجل العقاري أن ىذه الحقوق لا تعتبر موجودة إلا من تاريخ إشيارىا ، وكذلك الأمر بالنسبة لنقل الممكية حيث أن ىذا النظام لا يعرف مالكا خلافا لمن ىو مسجل الحق باسمو ، أي أن ممكية الحق العيني لا تنتقل إلا بإجارء الشير سواء كان ذلك فيما بين الأطارف أم في مواجية الغير . أما بالنسبة للأثر المطير فان الحق أو التصرف بمقتضى ىذا الأثر يتحصن بشيره من كل طعن ، وأن شير ىذا الحق يعد دليلا أكيدا عمى شرعية ىذا الحق. وبالتالي فان الحجية التي تقوم عمييا بيانات السجل العيني ىي حجية قوية وقاطعة , سواء تعمق الأمر بالأطارف ,أم في مواجية الغير. كما أن تخمف عممية الإشيار العقاري تترتب عنيا جازءات تبرز من ناحيتين ,فمن الناحية الأولى فان العقود والمحرارت الغير المشيرة بمختمف أنواعيا سواء أكانت عقود الخاتمة

72 تتضمن نقلا لممكية حق عيني عقاري , أم كاشفة لو أم مقررة فانو تترتب عنيا جازءات بحسب الحالة ,ذلك أن الممكية في العقود الذي تتضمن نقلا لممكية حق عيني عقاري أن الممكية لا تنتقل وأن ىذا التصرف أو الحق لا يعتبر موجودا ,ومن ناحية أخرى تترتب جازءات إضافية توقع عمى محرر العقد الذي أغفل أو تأخر في تنفيذ ىذه العممية ونقصد في ىذه الحالة الموثق الذي حرر العقد ,أو عمى القائم بعممية الشير ونقصد بيذا المحافظ العقاري إذا لم يقم بتنفيذ ىذا الإجارء متعمدا وبدون مبرر أو مسبب قانوني . لقد كان موقف المشرع الجازئري بالنسبة لموظيفة التي يؤدييا الشير العيني من حيث الآثار والحجية التي يرتبيا الشير في السجل العيني متباين ,ذلك أن المشرع أقر صارحة و 15 بأخذه للأثر المنشئ والناقل لمشير ، وقد ظير ىذا الأخذ صارحة في نص المادتين . السالف الذكر 74/75 من الأمر 16 أما بالنسبة لموقفو من الأثر المطير لمشير فان المشرع أخذ نسبيا بيذا الأثر حيث أنو منح لممحافظ العقاري سمطة مارقبة وتفحص العقود والمحرارت التي يتسمميا لإجارء الشير لمتأكد من مدى شرعيتيا. إلا أنو يعاب عمى المشرع الجازئري أنو فتح مجال لمطعن في التصرفات الناجمة عن المتضمن تأسيس السجل العقاري63/76 من المرسوم16 الترقيم النيائي يحسب نص المادة والتي تنص عمى أن قارارت المحافظ العقاري التي تتعمق بالترقيم النيائي يمكن إعادة النظر فييا عن طريق القضاء ,ولم يحدد المشرع أجل مسقط ليذا الحق مما يؤدي إلى ىدم مبدأ القيد المطمق الذي يقوم عميو نظام الشير العيني، الأمر الذي يجعل البيانات التي تقوم عمييا بيانات السجل العيني ىي حجية نسبية ومؤقتة إلى حين الطعن في التصرف المشير .

الخاتمة

73 ىذا ما يدعوني إلى اقتارح مجموعة من التوصيات بإمكانيا المساىمة في إعادة الخصوصية التي يقوم عمييا نظام الشير العيني : 1 والتي تجيز الطعن في 63/76 من المرسوم 16 محاولة إعادة النظر في نص المادة الحقوق المشيرة قضائيا في أي وقت ودون تحديد اجل مسقط ليذا الحق، وىذا عمى المشرع الجازئري تحديد مدة معينة لممالك بإمكانية الطعن في الحق المشير قضائيا و أنو بمرور ىذا الأجل فانو لا يبقى لممالك الذي أىدر حقو سوى المطالبة في حقو بالتعويض . 2 إمكانية جواز الطعن في الحقوق المشيرة لا يكون إلا بقيد ,ك أن يكون الطعن في الحقوق المشيرة إلا إذا تم شيرىا بسوء نية أو بالغش والتدليس . 3 كما تثار مشكمة أنو في حالة تأخر الموثق أو إغفالو لعممية الشير ,أو المحافظ العقاري الذي رفض إجارء الشير بدون مسبب أو مبرر قانوني مما يؤدي إلى ضياع حق المتصرف إليو الذي لم يتم شير عقده و قام البائع المتصرف بإعادة إبارم عقد بيع جديد إلى الغير الذي أشير حقو فينتقل إليو ىذا الحق مما يؤدي إلى ضياع حق المشتري الأول الذي لم يشير عقده ,فان الموثق أو المحافظ العقاري بحسب الحالة مسؤول إما بالتنفيذ العيني والذي أصبح مستحيلا أو بالتعويض لكن ما قيمة ىذا التعويض الذي يؤديو الموثق أو المحافظ في حالة عدم قبول المشتري الأول المتضرر وتمسكو بحقو الذي ضاع منو . عمى المشرع الجازئري وجوب مارعاة ىذا. وفي الأخير أخمص بأنو ورغم تبني المشرع الجازئري لنظام الشير العيني رغبة منو في رساء الثقة في التعاملات من خلال الآثار التي يرتبيا شير العقود ا تأمين الممكية العقارية و والمحرارت وما يضفيو الشير من حجية ليذه الأخيرة إلا أن ىذه الغاية لا يازل يعترييا النقص والغموض.