الالتزامات الناشئة عن عقد البيع على التصاميم

Abstract

إن التنظيم القانوني لموضوع في غاية التعقيد مثل عقد البيع بناءً على التصاميم لمن المهام الصعبة ، ذلك أنه يجمع أطراف متفرقة في المصالح متضاربة في الأهداف ، فالمقتني لعقار بناءً على التصاميم يسعى من خلال تعاقده الحصول على المسكن الذي يضمن استقراره الاجتماعي وبأقل تكلفة أما المرقي العقاري يسعى إلى تحقيق أقصى الأرباح من جهة ثانية فالمشرع الجزائري حاول التوفيق بين هذه الأطراف فرتب التزامات في مواجهة كل طرف لتمكين كل واحد من استيفاء حقه دون الإضرار بالطرف الأخر. حيث أن التنظيم الجديد لعقد البيع بناء على التصاميم من خلال القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية كان ضرورة حتمية لحماية المقتني لسكن بموجب هذا العقد من إمكانية تعسف المرقي العقاري في استعمال حقه باعتباره الطرف القوي في العلاقة العقدية ، وتمثل هذه الحماية في العقوبات الجزائية التي جاء بها هذا القانون ،إضافة إلى تحديده لالتزامات المرقي العقاري بدقة وأكثر وضوحا مما كانت عليه في المرسوم 93-03 المؤرخ في 01 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري وبالرغم من أن القانون 11-04 المذكور أعلاه جاء محاولا منه سد الثغرات القانونية التي كانت عليها التشريعات العقارية السابقة ،إلا أن بعض الضمانات ماتزال غير واضحة ومقتضبة ودون ترتيب وتنظيم. تعتبر الترقية العقارية من المجالات التي فتح فيها المشرع الجزائري المجال للقطاع الخاص سواء أشخاصا طبيعيين أو معنويين ، بهدف تشجيع عملية البناء و التشييد تماشيا مع تطور المناخ الاقتصادي و الاجتماعي في البلاد. كما تدخل بوضع إطار قانوني لهذه الممارسة في ميدان الترقية العقارية من خلال آخر قانون 11-04 المحدد للقواعد التي تنظم النشاط الترقية العقارية ، الذي يهدف أساسا في إطاره العام إلى تحقيق أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاطات الترقية العقارية المادة 2/1 من القانون 11-04 ، بتحديد الشروط التي يجب أن تستوفيها المشاريع المتعلقة بأنشطة الترقية العقارية و تحسين أنشطتها و تدعيمها و كذا تحديد قانون أساسي للمرقي العقاري. و في هذا الإطار تدخل المشرع الجزائري لتنظيم نوع من العقود المستحدثة و هو عقد البيع على التصاميم ، هذا التدخل للمشرع الجزائري له مبرراته القانونية و مبادئ فقهية التي تسمح مقتضياتها بتنظيم العقد ، و هذا نتيجة لخصوصية طرفيه و الاختلال في المراكز القانونية من خلال المؤهلات الاحترافية و المهنية ، و الامكانات المالية هذا من جهة ، و كذا كونه عقد متميز من خلال عنصر انتقال الملكية (ملكية الرقبة) مع عدم وجود محله وقت التعاقد (موجود على التصاميم فقط) من جهة ثانية. و هذا ما يجعل المقتني يقبل على عقد فيه من الخطورة لقلة خبرته و معرفته ، بهذا النوع من التعاقد الذي محله مستقبلي،و بالمقابل يدفع ثمن مقابل لكل مرحلة من الانجاز وفقا لما هو مقرر في العقد النموذجي (13/431) بالإضافة إلى الحالات التي قد يفلس فيها المرقي العقـاري أو يتخلى عن التزامه أو يتوفى . إن التنظيم القانوني لموضوع في غاية التعقيد مثل عقد البيع بناءً على التصاميم لمن المهام الصعبة ، ذلك أنه يجمع أطراف متفرقة في المصالح متضاربة في الأهداف ، فالمقتني لعقار بناءً على التصاميم يسعى من خلال تعاقده الحصول على المسكن الذي يضمن استقراره الاجتماعي وبأقل تكلفة أما المرقي العقاري يسعى إلى تحقيق أقصى الأرباح من جهة ثانية فالمشرع الجزائري حاول التوفيق بين هذه الأطراف فرتب التزامات في مواجهة كل طرف لتمكين كل واحد من استيفاء حقه دون الإضرار بالطرف الأخر. حيث أن التنظيم الجديد لعقد البيع بناء على التصاميم من خلال القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية كان ضرورة حتمية لحماية المقتني لسكن بموجب هذا العقد من إمكانية تعسف المرقي العقاري في استعمال حقه باعتباره الطرف القوي في العلاقة العقدية ، وتمثل هذه الحماية في العقوبات الجزائية التي جاء بها هذا القانون ،إضافة إلى تحديده لالتزامات المرقي العقاري بدقة وأكثر وضوحا مما كانت عليه في المرسوم 93-03 المؤرخ في 01 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري وخاصة تحديد الأشخاص المعنيين بالضمان . وبالرغم من أن جاء بالقانون 11-04 المذكور أعلاه محاولا منه سد الثغرات القانونية التي كانت عليها التشريعات العقارية السابقة ،إلا أن بعض الضمانات ما تزال غير واضحة ومقتضبة ودون ترتيب وتنظيم. النتائج : 1. جعل المشرع الجزائري في عقد بيع العقار على التصاميم نقل الملكية بعد الشهر رغم أنها لم تنجز كضمانة و تحفيز للمقتني. 2. إضفاء صفة القواعد الآمرة على أحكام قانون 11-04 . 3. ترتيب جزاءات عن التأخير في التسليم 4. التزام المرقي العقاري بالضمان (العيوب الظاهرة) كحسن الانجاز و حسن سير عناصر التجهيز عند التسليم و بعد التسليم المؤقت (عند إبداء التحفظات). 5. بعد التسليم النهائي يلزم المرقي العقاري بمراقبة الضمان العشري من قبل المهندسين المعماريين. 6. تضامن المرقي العقاري مع المهندس المعماري و المقاول في الضمان و كذا مع بقية المشاركين الآخرين في عملية الانجاز