الإلتصاق في القانون المدني الجزائري

Abstract

إن البحث في واقع الملكية العقارية من حيث انتقالها واكتسابها يعتبر من أهم المواضيع القانونية، تبعا لمكانة العقار نفسه. ولأن المشاكل المتعلقة بالقانون العقاري متعددة الأوجه لقد حاولنا تسليط الضوء على بعض المواد في القانون المدني من الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 المعدل والمتمم ،ومن خلال المواد التي وردت به المتعلقة بطرق اكتساب الملكية وخاصة القسم الثالث الخاص بالالتصاق بالعقار من المادة: 778 إلى المادة: 791 قانون مدني جزائري. يبدو أنه لا يوجد خلاف بين الفقهاء حول تعريف الالتصاق فقد اشتملت جل التعاريف على العناصر التي ينبغي أن يتوفر عليها الالتصاق، رغم أن التشريعات بدول مختلفة لم تقم بتعريفه عدا المشرع المدني الفرنسي، إذ هو تمليك الشيء بعد الاتحاد أو الاندماج لمالك الأصل دون الاتفاق المسبق للمالكين ليعتمد بها كقاعدة أن مالك الشيء الأصلي هو الذي يملك الشيء التابع بسبب واقعة مادية هي واقعة الالتصاق. ولقد اعتمد المشرع المدني الجزائري هذا، لكن بقليل من المواد على عكس التقنين المدني الفرنسي الذي جاءت أحكامه المدنية ثرية فيما يتعلق بالالتصاق بالعقار، فلم يتأثر بأي تعريف فقهي ضمنه في أحد من مواده أو أشار إلى عناصره. كما ساير في تكييفه القانوني على أن الالتصاق واقعة يترتب عليها مركزا قانونيا يكسب صاحب الأرض ما يقام عليها من مباني وغراس إذا قامت شروطها. فوجود شيئان ماديان متميزان أحدهما عن الآخر، و مملوكين لمالكين مختلفين يحدث الاندماج أو الاتحاد دون اتفاق بين مالكيهما، يتحد الشيئان اتحادا ماديا بحيث يصعب الفصل بينهما دون تلف يصيب أحدهما أو كلاهما. كذلك جعل القانون المدني الجزائري صورا ثلاث للالتصاق: حالة الالتصاق الطبيعي بالعقار، و هي حالة الالتصاق بالأرض بفعل مياه النهر أو البحر أو المياه الراكدة ، وقد نظمها المشرع الجزائري في المواد من المادة : 778 و779 و780 و781. لهذا فالأراضي التي تتكون من طمي النهر أو طرحه تكون ملكا لصاحب الأرض المجاورة وهي الحالة التي يقوم فيها الالتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية . كما حددت هذه المواد ملكية الأراضي التي تنكشف عنها مياه البحر أو البحيرات أو المياه الراكدة بنسبها الى أملاك الدولة الخاصة ، والاستثناء واقع على طغيان البحر على الأراضي المجاورة لملاك الأراضي لا يفقدون ملكيتها بل يجوز لهم إعادة ترميم حدود أراضيهم التي طغت عليها مياه البحر. والحالة الثانية المتمثلة في الالتصاق الصناعي والتي تقوم في حالة التصاق المنشآت بالأرض بفعل الإنسان ، التي تطرق لها بالمواد: 782 و790 التي ميز فيها بين ثلاث حالات مختلفة ، إقامة صاحب الأرض لمنشآت مملوكة لغيره أو إقامة شخص في أرض غيره منشآت مملوكة له، أو إقامة شخص في أرض غيره بمواد مملوكة لشخص ثالث . كما وضع الفقهاء جملة من الشروط اللازمة لتطبيق أحكام الالتصاق وهي خمسة: 1- أن يقيم صاحب المنشآت لحساب نفسه . 2- عدم ملكية من أقام المنشآت للأرض . 3- عدم وجود اتفاق يخالف أحكام الالتصاق . 4- وجود منشآت القصد من إيجادها الدوام . 5- عدم وجود أحكام خاصة بشأن المنشآت .

ونصل من تحليلنا إلى الإستنتاجات التالية: الالتصاق واقعة يترتب عليها مركزا قانونيا هو اكتساب صاحب الأرض ملكية ما يقام عليها من غراس ومباني . تبيان المشرع الجزائري لقرينة المادة: 782/1الناصة على : " أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس يكون ملكا لمالك الأرض"، كقرينة يجوز إثبات عكسها . استبعاد تطبيق قواعد الالتصاق بنص المادة: 786 في حالة وجود اتفاق على مآل المنشآت التي أقامها الأجنبي على أرض الغير. مراعاة المشرع لحسن نية الباني في ملك غيره من عدة جوانب أهمها: - أنه سلب صاحب الأرض طلب الإزالة نظرا لحسن نية الباني وفق المادة: 785 قانون مدني جزائري - الحق في التعويض في حالة حسن النية ، أفضل بكثير من حالة سوء النية طبقا للمادة: 785، أما إذا كان سيء النية فالقانون شدد في معاملته ومنح لصاحب الأرض الحق في إزالة تلك المنشآت وأعطاه الخيار في حالة استبقاءها دفع أقل القيمتين: 1- قيمة المنشآت مستحقة الإزالة (قيمة المواد وأجرة العمل) 2- مبلغا يساوي ما زاد في قيمة الأرض بسبب المنشآت ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها. قيام حق طلب الإزالة في مدة سنة بشرط العلم بمن أقام المنشآت كبداية بحسابها لا من يوم العلم بإقامة المنشآت. إعطاء السلطة التقديرية للقاضي بنص المادة: 788 كإستثناء على قواعد الالتصاق يجبر فيها الجار الملاصق عن التنازل عن جزء صغير من أرضه للجار الذي تعدى على هذا الجزء وهو يبني مقابل تعويض عادل. كذا البناء الذي يقيمه المؤجر يكون مملوكا لصاحب العين معلقا على شرط واقف هو إعلان رغبته في تملك البناء. بناء الشريك على الشيوع على جزء من العقار الشائع لا يعد بانيا في ملك غيره، إلا في حالة القدر الذي تجاوز فيه عند البناء نصيبه، وهنا يتحول الى باني في ملك غيره. إذا كان سند تحويل الباني على الأرض عقد شراءه لتلك الأرض فإن ملكيته للمنشآت لا تنتقل إليه إلا بعد استيفاء إجراءات الشهر. للمؤجر المالك الخيار بين إزالة المنشآت أو الإبقاء عليها التي أقامها المستأجر بالعين المؤجرة بدون إذن . وعلى ما سبق من اجتهاد المشرع الجزائري في ميدان التنظيم العقاري بإصدار عدد هائل من النصوص القانونية إلا أن الجزائر لا تزال تعرف ظاهرة تفشي المخالفات الخاصة بالبناء على أرض الغير بقوة مما يعكس فشل المشرع في هذا المجال. لهذا نقترح ما يلي: تعديل الأحكام الواردة في القانون المدني المتعلق بكسب الملكية لعجزها على مواكبة التطور الذي تعرفه الساحة العقارية عمليا. توفير آليات تدعم تطبيق النصوص القانونية، ومراقبة دائمة تضمن تجسيدها ميدانا. العمل على ضبط الوعاء العقاري وتنظيمه في حدود كل البلديات، مع التدقيق في عملية مسح الأراضي العام، تحديدا دقيقا وشاملا للمخزون العقاري. إنماء الحس المدني لتفادي تعدي المواطن على حق الغير، الذي هو اعتداء على القانون نفسه. تفعيل آليات الردع وحمل المواطن على احترامها قهرا ، لمحاربة نزعة التملك الغير القانونية. بعث الروح في التشريع المدني الجزائري بفقه أقلام وفكر جزائري تعالج النقائص وتقترح الحلول للمشكلات ميدانا . إدخال تعديلات على القوانين الخاصة التي تدعم القانون المدني وخاصة في القانون العقاري بما يخدم الاستثمار والتوجه نحو الاقتصاد الحر . جمع القوانين المنظمة للميدان العقاري في مرجع واحد حتى يسهل على الباحثين ورجال القانون إيجاد النصوص القانونية المتناثرة هنا وهنالك في الجرائد الرسمية . فتح مخابر البحث العلمي للبحث فيما يتعلق بالعقار ودراسة القوانين المتعلقة به للوصول إلى صياغة قانونية تخدم وتدعم المنظومة القانونية العقارية . رسم إستراتيجية جدية واضحة بعيدا عن الحلول الظرفية تضبط الميدان العقاري. وكل هذا لا يتأتى إلا بتضافر جميع الجهود واستشارة ذوي الخبرة والكفاءة من اجل الإلمام بكافة جوانب المسألة.