الآليات الموازية للسجل العقاري في تثبيت الملكية العقارية الخاصة

Abstract

إن النظام الأساسي للملكية العقارية يشكل قاعدة من القواعد الأساسية لكل مجتمع لأنه يضمن الاستقرار والاستمرارية ، وذلك بتنظيم العلاقات التي موضوعها الملكية بين الأفراد كما تعد مسألة النظام العقاري أساسية كذلك بالنسبة لأي سلطة سياسية مهما كان نوعها وهذا للإرتباط الوثيق بين النظام الاقتصادي والسياسي السائد في بلد ما . وقد حاولنا من خلال العناصر التي تناولتها الدراسة الإجابة عن الإشكالية في ظل هذا الموضوع وذلك من خلال محاولة الإلمام قدر الإمكان بجوانبه ، حيث تطرقنا إلى الآليات والوسائل القانونية التي بادر المشرّع الجزائري إلى بعثها والمتمثلة في شهادة الحيازة ومعاينة الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري ( لم نتطرق إلى عقد الشهرة كونه ألغي بموجب المرسوم التنفيذي 08/147 المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية في مادته 24)، التي تخول لكل حائز لعقار لم يشمله بعد عميلة المسح ، الحصول – بفضل إجراءات بسيطة- وفي آجال معقولة على سند ملكية ، رغبة من المشرّع في تطهير الوضعية العقارية في البلاد في انتظار تعميم عمليات المسح ، وذلك لأن إنشاء الدفتر العقاري وتسليمه مرتبط ارتباطاً وثيقاً بإتمام عمليات المسح العام ، التي لا يمكن تحقيقها إلا بتدرج وذلك لضخامة الإمكانات المتطلبة . وبالرغم من سن هذه الآليات إلا أنها بقيت غير كافية ، نظراً لقصور أو محدودية العمل بها وخاصة شهادة الحيازة ، لذا فالآمال تبقى معلقة على العمل بالقانون 07/02 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري إلى غاية الانتهاء من عمليات مسح الأراضي وتجسيد مشروع التوثيق العام ، بالرغم من أن الاعتماد على هذه الآلية فحسب لا يمكن أن يؤدي إلى تطهير شامل للملكية العقارية طالما أنها تتم بصفة اختيارية في حيز الأملاك العقارية الخاصة . لذا نرى انه من الضروري تدارك النقائص والعيوب التي اكتنفت آليات تطهير الملكية العقارية في الأراضي غير الممسوحة وذلك بـ : - توعية الأشخاص بضرورة تحصلهم على وضعية قانونية تجاه الأملاك التي يشغلونها حرصاً على الوصول إلى سوق عقارية مفرزة ومنظمة كما هو الحال في الدول الغربية المتطورة . - ضرورة التوصل إلى إنشاء محافظة عقارية على مستوى كل بلدية ، لإمكانية مواجهة كل المبادلات العقارية من جهة وتخفيف العبء على المحافظ العقاري من جهة أخرى . - وضع عملية مسح الأراضي العام من أولوية مشاريع الدولة باعتبارها أداة إستراتيجية للتنظيم العقاري في المستقبل ، وذلك بتخصيص ميزانية معتبرة في برامج الحكومة من أجل تفعيل عملية المسح العام للأراضي وتأسيس السجل العقاري التي تتطلب إمكانيات مادية ضخمة . - تكوين وتأهيل الموارد البشرية المختصة من أجل إنجاح عملية المسح بالموازاة مع آلية معاينة حق الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري ، ويتجسد ذلك من خلال تخصيص تكوين مستمر بالوطن وكذا في الدول الأجنبية يمكن بواسطته إعطاء الإطارات الوطنية أحسن تكوين في مجال المسح باعتبار هذا الأخير عملية تقنية وفنية تتطلب أحدث التكنولوجيا للوصول إلى السرعة والإتقان في عمليات الإنجاز . - تفعيل دور القطاع الخاص في المشاركة في عملية المسح والتحقيق العقاري حيث تقتضي عملية تفعيل القانون الجديد 07- 02 المؤرخ في 27/02/2007 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية عن طريق تحقيق عقاري إعطاء دور أكبر للخواص من أجل الاضطلاع على سير هذا الإجراء وذلك بالاعتماد على عمليات المسح المباشر من طرف الخواص على نفقة طالب التحقيق والمعاينة . - التعاقد مع المؤسسات الأجنبية المختصة في المسح نظراً للصعوبات التقنية التي واجهت المكلفين بعملية المسح ميدانياً فإنه لابد من الاستعانة بالخبرات الأجنبية المختصة بالدول التي استكملت عملية المسح العام للأراضي ، وذلك بإعداد دفاتر شروط تعنى بالجانب التقني للعملية وهي صيغة تعتمد عليها الوكالة الوطنية لمسح الأراضي مستقبلاً في المناطق الآهلة بالسكان والمناطق الصحراوية .