الحدود والقيود الواردة على الملكية العقارية المشتركة في التشريع الجزائري

Abstract

ﻣﻦ ﺧﻼل دراﺳﺘﻨـــــــﺎ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴـــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـــــﺔ اﳌﺸﱰﻛـــﺔ واﻟﱵ ﺗﺒﲔ ﻟﻨﺎ ﺑﺄﺎ ﻧﻈــــــﺎم ﺧﺎص ﻗﺎﺋﻢ ﲝﺪ ذاﺗﻪ ﺗﻜﻮن ﻓﻴﻬـــﺎ اﳌﻠﻜﻴـــــﺔ ﳎـــــــﺰأة ﺣﻴﺚ ﻳﻜﻮن ﻟـــــﻜﻞ ﻣﺎﻟﻚ ﺟﺰء ﺧﺎص ﺑﻪ ﳝﻠﻜـــــﻪ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺗﺎﻣـــــﺔ ﻳﺘﻤﺘﻊ ﺎ ﺑﺸﻜﻞ ﻛﺎﻣـــــﻞ ﻣﻊ اﺣﺘــﺮام اﻟﻘﺎﻧـــــــــــﻮن ﰲ ذﻟﻚ اﻟﺘﻤﺘــــﻊ ،ﻛﻤﺎ ان ﻟﻠﻤﺎﻟﻚ اﻟﺸﺮﻳﻚ ﺟـــــــــــــﺰء ﻣﺸﱰك ﻳﻜﻮن ﺗﺎﺑﻊ ﻟﻠﺠﺰء اﳌﻔــــﺮوز وﺗﻜــــــﻮن ﻣﻠﻜﻴﺘﻪ ﻋﻠﻰ اﻟﺸﻴﻮع. وﻻن اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛــــــــﺔ ﺗﻌﺪ ﻧﻈﺎم ﺧﺎص ﻳﻄﺒﻖ ﰲ اﻟﺒﻨﺎﻳﺎت اﳌﻌﺪة ﻟﻼﺷﱰاك وﻟﻜﻲ ﻳﻜﻮن ﲝﺜﻨﺎ أﻛﺜﺮ ﻓﺎﺋـــــــــــﺪة وﺟﺐ ﻋﻠﻴﻨﺎ ﺗﻮﺿﻴــﺢ ﳐﺘﻠﻒ اﻟﻨﺘﺎﺋـــــــﺞ اﻟﻨﺎﲨـــﺔ ﻋﻠﻰ ﻫﺬا اﻟﻨﻈﺎم وﺗﻄﺒﻴﻘﻪ ﻋﻠﻰ أرض اﻟـــــــﻮاﻗﻊ وإﳚــــــــــﺎد ﺑﻌﺾ اﳊﻠﻮل اﻟﱴ ﻣﻦ ﺷﺎﺎ ان ﺗﺴﺎﻫـــــــﻢ ﰲ ﺗﻄﻮﻳﺮ ﻫﺬا اﻟﻨﻈﺎم ﺑﺸﻜﻞ ﳛﻘﻖ اﳌﻌﺎدﻟــــــــﺔ اﳌﺘﻤﺜﻠـــــــــﺔ ﰲ اﺳﺘﻐﻼل اﻻراﺿﻲ اﳌﻮﺟــﻮدة وﺑﺎﻟﺘﺎﱄ اﻟﻘﻀﺎء ﻋﻠﻰ ، ﻋﻦ ﻃﺮﻳﻖ اﻟﱪاﻣـــــــﺞ اﻟﺴﻜﻨﻴﺔ ﲟﺎ ﳛﻘﻖ اﻻﻛﺘﻔــــــﺎء ﻟﻸﻓــــــﺮاد ﰲ اﻻﺳﺘﻔﺎدة ﻣﻦ ﻫﺎﺗﻪ اﻟﺴﻜﻨﺎت ﻣﺎ ﻳﺴﻤﻰ اﻟﺒﻨﺎءات اﻟﻔﻮﺿﻮﻳﺔ،وﺗﺘﻤﺜﻞ ﳐﺘﻠﻒ اﻟﻨﺘﺎﺋﺞ واﻟﺘﻮﺻﻴﺎت ﻓﻴﻤﺎ ﻳﻠﻲ: اﻟﻨﺘﺎﺋﺞ اﻟﻤﺴﺘﺨﻠﺼﺔ : 99 ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻤﺮﺳﻮم : - اﻟﻤﺤﺪد ﻟﻨﻤﻮذج ﻧﻈﺎم اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ اﻟﻤﺸﺘﺮﻛﺔ 14 *إن اﳌﺸﺮع اﳉﺰاﺋﺮي ﻗﺪ اوﺟﺪ ﻃﺮﻳﻘﺔ ﺟﺪﻳﺪة ﻣﻦ اﺟﻞ ﺗﺴﻴﲑ ﻧﻈﺎم اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛــــﺔ ﺣﻴﺚ ﺧﻮل ﻫﺎﺗﻪ اﳌﻬﻤﺔ ﻟﻠﻤﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﻌﺪ اﺟﺒﺎرﻩ ﻋﻠﻰ ﺗﺴﻠﻴﻢ ﻧﻈـــــﺎم اﳌﻠﻜﻴـــــﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘــــﺮي وﻛﺎن ﻣﻘﺼﺪ اﳌﺸﺮع ﻣﻦ ﻫﺬا ﻫﻮ ﻣﻨﺢ اﻟﻔﺮﺻﺔ ﻟﻠﻤﻘﺘﻨﻮن ﻣﻦ اﺟﻞ اﻧﺸﺎء ﳐﺘﻠﻒ اﻻﺟﻬﺰة اﻟﱵ ﻣﻦ ﺷﺎﺎ اﻟﻘﻴﺎم ﺑﺈدارة وﺗﺴﻴﲑ اﳌﻠﻜﻴـــــــﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ واﻛﺘﺴﺎب ﳐﺘﻠﻒ اﳋﱪات اﻟﱴ ﺗﺴﺎﻋﺪ ﰲ ﻋﻤﻠﻴﺔ اﻟﺘﺴﻴﲑ،و اﻳﻀــﺎ ﺑﺴﺒﺐ ﲤﻜﻦ اﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘﺎري ﻣﻦ ﻋﻤﻠﻴﺔ اﻟﺘﺴﻴﲑ ﻷﻧﻪ ﻣﻄﻠﻊ ﺑﻜﺎﻓﺔ اﻟﺒﻴﺎﻧﺎت واﳌﻌﻠﻮﻣﺎت ﻋﻦ ﻫﺬا اﻟﺒﻨﺎء و ﻷﻧﻪ ﻳﺘﺤﻤﻞ اﳌﺴﺆوﻟﻴﺔ اﻟﻌﺸﺮﻳﻪ ﰲ ﺣﺎل ﺣﺪث اي اﺧﻼل ﺑﻪ. -ﻛﺬﻟﻚ اﳌﺸﺮع ﺑﺈﻟﻐــــــــــــــﺎء ﻟﺘﺴﻴﲑ اﻻﺳﺘﺜﻨﺎﺋـــــــــــﻲ اﻟﺬي ﻛﺎن ﳜـــــــــﻮل ﻟﻜﻞ ﻣﺎﻟﻚ ﺷﺮﻳﻚ أراد ﺗﺴﻴﲑ اﳌﻠﻚ ﰲ 1 ﺣﺎل ﻋﺪم وﺟﻮد اﻻﺟﻬــــــﺰة اﳌﺨﻮﻟﺔ ﺑﺬﻟﻚ ﺑﺎﺳﺘﺼـــــﺪار أﻣﺮ ﻣﻦ رﺋﻴﺲ اﶈﻜﻤﺔ ﻟﻴﻘﻮم ﺑﺬﻟﻚ،وﻫﻮ ﻣﺎ ﻳﻮﺿﺢ ﻟﻨﺎ ﺑﺎن اﻟﺨﺎﺗﻤــــــــــــــــــــــــــــــــﺔ

86 اﻧﺸـــــــــــﺎء ﻫﺎﺗﻪ اﻻﺟﻬـــــــﺰة ﻛﺎن ﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﻻﺧﺘﻴـــــﺎر ﻓﻘﻂ وﻫﻮ ﻣﺎ ﺗﺪارﻛــــﻪ ﰲ ﻫﺬا اﳌﺮﺳﻮم ﺣﻴﺚ ﻣﻨﺢ ﻣــــــﺪة ﺳﻨﺘﲔ ﻟﻠﻤﻘﺘﻨـــﻮن ﻣﻦ أﺟﻞ إﻧﺸﺎء ﻫﺎﺗﻪ اﻻﺟﻬﺰة ﺣﻴﺚ ﻳﻘﻮم اﳌﺮﻗﻲ اﻟﻌﻘﺎري ﺧﻼل ﻫﺬﻩ اﳌﺪة ﺑﻌﻤﻠﻴﺔ اﻟﺘﺴﻴﲑ. -ﻛﺬﻟﻚ وﻣﻦ ﺧــــــــــــــــﻼل ﻫﺬا اﳌﺮﺳﻮم ﻳﺘﺒﲔ ﻟﻨﺎ ﺑﺎن اﳌﺸﺮع ﻗﺪ اﻟﻐﻲ اي ﻣﺎدة ﻣﻮﺟـــــﻮدة ﺑﺎﳌﺮﺳـــــﻮم اﻟﺘﻨﻔﻴﺬي 2 ﰲ ﺣـــــــﺎل ﺗﻌﺎرﺿﺖ ﻣﻊ ﻫﺬا اﳌﺮﺳـــــﻮم ،ذﻟﻚ ﻣﻦ أﺟﻞ اﻟﺘﻌﺪﻳﻼت اﻟﱵ ﺟﺎء ﺑﻪ ﰲ ﻫﺬا اﳌﺮﺳـــــــﻮم 666/83 رﻗــــــﻢ ﻛﺬﻟﻚ ﻓﺎن ﻫﺬا اﳌﺮﺳـــــﻮم أﻋﺪ ﺧﺼﻴﺼـــــــــﺎ ﺣﱴ ﳛﻘﻖ ﻣﺎ ﻳﺼﺒــــــــــــﻮ ﻟﻪ ﻧﻈﺎم اﳌﻠﻜﻴــــــــﺔ اﳌﺸﱰﻛــــــــﺔ ﻣﻦ ﺧــــــﻼل ﺗﻄﺒﻴﻘﻪ ﻋﻠﻰ أرض اﻟﻮاﻗﻊ. 04 أﻣﺎ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻘﺎﻧﻮن : - اﻟﻤﺤﺪد ﻟﻠﻘﻮاﻋﺪ اﻟﺘﻲ ﺗﻨﻈﻢ ﻧﺸﺎط اﻟﺘﺮﻗﻴﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ 11 60 وﻛﺬﻟﻚ اﳌــﻮاد 6 و5 /38 -ﳒـــــــــــــــــﺪ ان اﳌﺸـــــــــﺮع وﻣــــﻦ ﺧـــــــــــــﻼل اﳌﺎدة 1 ﻗﺪ ﻛﻠﻒ اﳌـــــﺮﻗﻲ 62 و61 و اﻟﻌﻘــــﺎري ﺑﺘﺴﻴــــــــــــــﲑ اﳌﻠﻜﻴــــــــــﺔ اﳌﺸﱰﻛــــــﺔ وﲢﻤﻴﻠﻪ ﻣﺴﺆوﻟﻴﺔ اﻟﻘﻴﺎم ﺑﻨﻘﻠﻪ ﻟﻠﻤﻘﺘﻨـــــــــــــﻮن ﺑﻌﺪ اﻧﺘﻬﺎء اﳌﺪة اﶈﺪدة ﺑﺴﻨﺘﲔ وﻛﺬﻟﻚ ﲢﻤﻴﻠﻪ اﳌﺴﺆوﻟﻴﺔ اﻟﻌﺸﺮﻳﺔ ﰲ ﺣﺎل ﺣﺪوث اي ﺿﺮر ﻟﻠﻤﻘﺘﻨﻮن ﻣﻦ ﺟﺮاء اﻟﺒﻨﺎﻳﺎت اﳌﺴﻠﻤــــــﺔ ﳍﻢ ﻣﻦ ﻃﺮﻓﻪ. وﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻘﻴﻮد اﻟﻮاردة ﻋﻠﻰ اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ اﻟﻤﺸﺘﺮﻛﺔ : -ﳒﺪ أن اﳌﺸـــــــﺮع ﻗﺪ ﺣﺪد اﳌﻀﺎر اﳌﺄﻟـــــــــــﻮﻓﺔ واﻟﻐﲑ ﻣﺄﻟـــــــــــــﻮﻓﺔ اﻟﱴ ﺗﻘﻊ ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜﻴـــــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳـــــــﺔ ﺑﺸﻜــــــــــﻞ ﻋﺎم 2 دون ان ﳛﺪدﻩ ﺑﻨﻮع ﻣﻌﲔ،ﻓﻨﺠﺪ ان اﳌﺸــــــــــﺮع ﱂ ﻳﺘﻄﺮق ﳌﻀﺎر اﳉﻮار اﻟﱵ ﺗﻘﻊ ﰲ اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛـــــﺔ ﺑﺸﻜﻞ ﺧﺎص ﺧﺎﺻﺔ وأﺎ ﺗﻌﺪ ﻧﻈﺎم ﺧﺎص ﻳﺘﻤﻴﺰ ﺑﻄﺒﻴﻌﺘــــﻪ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴــــــــــــﺔ اﳋﺎﺻﺔ،وﻛﺬﻟﻚ ﺗﻠﻚ اﳋﺼﻮﺻﻴــــــــــــــــﺔ اﻟﱵ ﲤﻴﺰﻩ ﻣﻦ ﺣﻴﺚ اﻻﺷﱰاك ﻣﻦ ﳐﺘﻠﻒ اﳉﻬﺎت ﻣﻦ اﻻﺳﻔﻞ واﻷﻋﻠﻰ وﻋﻠﻰ اﳉﺎﻧﺐ. اﻟﺘﻮﺻﻴﺎت : ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﺳﺒﻖ ﻧﻘﱰح ﺑﻌﺾ اﻟﺘﻮﺻﻴﺎت واﻟﱵ ﻧﻮردﻫﺎ ﻛﺎﻷﰐ: ذﻟﻚ أن ﺗﻌﺪد اﳌﺮاﺳﻴــــــــــﻢ ، -اﻟﺴﻌﻲ اﱃ إﳚﺎد ﺗﺸﺮﻳﻊ ﻣﻮﺣﺪ ﻋﻠﻰ ﺷﻜﻞ ﺗﻘﻨﻴـــــــــــــﻦ ﻣﻨﻈﻢ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴــــﺔ اﳌﺸﱰﻛـــــــــﺔ 1 وﺑﻴـــــﻦ اﻻﻟﻐﺎء واﻟﺘﻌﺪﻳﻞ ﻓﻴﻬﺎ ﻳﺆدي اﱃ ﻋﺪم ﺗﻔﻄﻦ اﳌﻘﺘﲏ ﲝﻘﻮﻗﻪ وواﺟﺒﺎﺗﻪ. اﻟﺨﺎﺗﻤــــــــــــــــــــــــــــــــﺔ

87 -إﳚﺎد اﻟﻴﺎت ﻗﺎﻧﻮﻧﻴــــﺔ ﺗﻌﻤﻞ ﻋﻠﻰ اﺟﺒﺎرﻳﺔ ﺗﻄﺒﻴﻖ ﻧﻈﺎم اﳌﻠﻜﻴﺔ اﳌﺸﱰﻛﺔ،ووﺿـــــــﻊ اﺟﺮاءات ﺟﺰاﺋﻴﺔ ﳌﻌﺎﻗﺒﺔ ﻛﻞ 2 ﻣﻦ ﻻ ﳝﺘﺜﻞ ﳍﺬا اﻟﻨﻈﺎم. -ﺗﺄﻛﻴــــﺪ ﻋﻤﻠﻴﺔ اﻟﺮﻗﺎﺑـــــــــﺔ اﻟﺪاﺋﻤـــﺔ ﻋﻠﻰ ﺗﻄﺒﻴـــــــــــــﻖ ﳐﺘﻠﻒ اﻟﻌﻘﻮﺑﺎت ﰲ ﺣﻖ اﳌﺨﻠﻴــــﻦ ﺬا اﻟﻨﻈــــــــﺎم.ذﻟﻚ ﻣﻦ 3 أﺟﻞ ﺿﻤﺎن اﻟﺘﺴﻴﲑ اﳉﻴﺪ وﻋﺪم اﻻﺳﺘﻬﺎﻧﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﻮﺑﺎت اﳌﻨﺼﻮص ﻋﻠﻴﻪ. *اﻟﻘﻴﺎم ﲟﺨﺘﻠﻒ ﻋﻤﻠﻴﺎت اﻟﺘﺤﺴﻴﺲ اﳌﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﻨﻈــــﺎم اﳌﻠﻜﻴـــــــــﺔ اﳌﺸﱰﻛـــــــــﺔ وﺧﺎﺻــﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﺗﻌﻠﻖ ﺑﺎﻷﺟﻬﺰة اﳌﺨﻮﻟﺔ ﺑﻌﻤﻠﻴﺔ اﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﱴ ﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﳒﺪ اﳌﻼك ﻟﻴﺲ ﻟﺪﻳﻬﻢ ادﱏ ﻋﻠﻤﺎ ﻋﻨﻬﺎ او ﺣﱴ ﻋﻠﻰ ﺣﻘﻮﻗﻬﻢ وواﺟﺒﺎﻢ. -إﻋﻄــــــﺎء اﻟﺸﻜﻞ اﻟﻘﺎﻧـــــــــﻮﱐ ﳉﻤﻌﻴــــــــﺔ اﳌﻼك ﺑﺄن ﻳﺴﻤــــــــــﺢ ﳍﺎ ﺑﺬﻣـــﺔ ﻣﺎﻟﻴــــــــﺔ ﻣﻨﻔﺼﻠﺔ وإدﺧﺎﳍـــــــﺎ ﰲ إﻃــــــــــــــــــﺎر 3 وﻣﻦ ﺟﻬـــــــﺔ أﺧﺮى ، ﻗﺎﻧــــــﻮن اﳉﻤﻌﻴﺎت ﻟﺘﺴﺘﻔﻴـﺪ ﻣﻦ اﳌﺴﺎﻋـــــــﺪات اﻟﱵ ﺗﻘﺮﻫــــــــــﺎ اﻟﺘﺸﺮﻳﻌﺎت ﻟﻠﺠﻤﻌﻴﺎت ﻣﻦ ﺟﻬﺔ ﻟﺘﺘﻤﻜﻦ ﻣﻦ إﳚﺎد آﻟﻴﺎت ﺗﺴﺎﻋﺪﻫﺎ ﻋﻠﻰ ﲤﻮﻳـــــــــﻞ ﻧﻔﺴﻬﺎ ﻛﺎﻟﺴﻤﺎح ﳍﺎ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗـــــــــﺪ ﻣﻊ اﳌﺆﺳﺴﺎت اﻻﻗﺘﺼﺎدﻳـــــﺔ ﰲ اﺳﺘﻌﻤﺎل اﻟﻌﻤﺎرات ﻛﻮاﺟﻬﺎت ﻟﻼﺳﺘﻌﻤﺎل ﻣﺜـــﻼ وﻛﺮاء اﻷﺳﻄﺢ ﳌﺆﺳﺴﺎت اﻻﺗﺼﺎل ﻟﱰﻛﻴﺐ ﻫﻮاﺋﻴﺎت اﳍﻮاﺗــــــــــــﻒ اﻟﻨﻘﺎﻟﺔ. -ﻳﺘﻮﺟﺐ ﺗﻌﻴﲔ ﻣﺘﺼﺮﻓﻴـــــــــــــــــﻦ ﳏﱰﻓﻴـــــــــــــــــﻦ ﻳﻜﻮن ﳍﻢ دراﻳﺔ واﺳﻌـــﺔ ﰲ ﳎﺎل اﻟﺘﺴﻴﲑ اﻟﻌﻘـــــــــﺎري واﳊﻔــــــﺎظ ﻋﻞ 4 اﳌﻤﺘﻠﻜﺎت ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﻤﺘﻌﻮا ﲟﺆﻫــــــﻼت ﻋﻠﻤﻴﺔ ﺗﺸﺘﻤﻞ ﻋﻠﻰ ﻣﻌﻈﻢ اﳌﻬﺎم اﳌﻨﻮﻃــــﺔ ﻢ ،وﻻﺳﻴﻤﺎ ﰲ ﳎﺎل اﻟﻘﺎﻧـــــــــﻮن واﶈﺎﺳﺒﺔ وﻛﺬا اﺎﻻت اﻟﺘﻘﻨﻴﺔ. 04 -ﲢﺪﻳﺪ ﺑﻌﺾ اﳌـــــــــﻮاد ﰲ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ 5 - اﶈﺪد ﻟﻠﻘﻮاﻋــــــــــــﺪ اﻟﱵ ﺗﻨﻈـــــﻢ ﻧﺸﺎط اﻟﱰﻗﻴـــــــــــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــــــــﺔ ﻣﻦ 11 أﺟﻞ اﻻﺣﺎﻟﺔ اﱃ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ وﺑﺎﳋﺼﻮص اﱃ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﳌﺪﱐ ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﳌﻮاﻋﻴــﺪ اﳋﺎﺻﺔ ﺑﺎﳌﺴﺆوﻟﻴــــــــــــــﺔ اﻟﻌﺸﺮﻳـــﺔ وﻣﺪﺎ ﰲ ﻗﺎﻧــــــﻮن اﻟﱰﻗﻴــــــــــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــــــــــﺔ اﻟﺬي ﺧﻠﻰ ﻣﻨﻬﺎ ﻛﻠﻴﺎ ،وﻫﺬا ﻏﲑ ﻣﻨﻄﻘــﻲ اذ ﻳﺴﺘﻠﺰم اﻻﻣـــــــــــــــﺮ ﻋﻠﻰ اﳌﻬﺘﻢ ـــــــﺬا اﳌﻮﺿﻮع اﻟﺒﺤﺚ ﰲ ﻋﺪة ﻧﺼﻮص ﻗﺪ ﻻ ﻳﻜﻮن ﻋﻠﻰ ﻋﻠﻤﺎ ﺎ ﺣﱴ ﳚﺪ ﺿﺎﻟﺘﻪ. اﻟﺨﺎﺗﻤــــــــــــــــــــــــــــــــﺔ

88 *ﻛﺬﻟﻚ ﻻﺑـــﺪ ﻣﻦ اﻟﻨﺺ ﰲ ﻗﺎﻧــــــــﻮن اﻟﱰﻗﻴــــــﺔ اﻟﻌﻘﺎرﻳــــــﺔ ذاﺗـــــــــــــــﻪ وﺑﺸﻜــــــــــــــــــﻞ واﺿﺢ وﺻﺮﻳــــــــﺢ ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺆوﻟﻴـــــــﺔ