السياسة العمرانية بين التهيئة و الترقية العقارية في ظل التشريع الجزائري

Abstract

من خلال ما سبق تقريره يتأكد لنا الدور الرئيسي الذي تتبوؤه السياسة العمرانية تهيئة وترقية إذ تمثل المرآة العاكسة للدولة تبين مدى تطورها وتحضرها. ففي ميدان التهيئة والتعمير مثلت فكرة النظام العام مصدر حيوي للقيود الواردة على استعمال واستغلال الملكية العقارية الخاصة، حيث تم توظيف هذه الفكرة في تحديد أدوات التعمير حصرا ومنح القواعد التي جاءت بها حكم القواعد الجوهرية الآمرة التي لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وبموجبها تم تقنينّ أدوات التعمير وجعلها الإطار العام والمرجع الملزم لأيّة عمليات عمرانية وربطها بوثائق إدارية وقرارات تنظيمية تتمثل في أدوات التخطيط المجالي : المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير الذي يعتبر مخطط تنموي ينفذ على المدى القصير أو المتوسط أو البعيد، يتمثل دوره في تحديد الإطار العام للتهيئة وتنظيم التسيير المجالي ومسايرة ومراقبة التوسع العمراني، كما يحدد توجيهات مخطط شغل الأراضي النوع الثاني من القرارات التنظيمية، ولا يمكن تصور قيام هذا المخطط الأخير دون المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير. فمخطط شغل الأراضي عبارة عن وثائق شاملة تتضمن الأدوات المحلية للتخطيط الحضري ، فيحدد الكمية الدنيا والقصوى للبناء المسموح به ويضبط القواعد المتعلقة بالمظاهر الخارجية للبنايات ويحدد تخصيص المساحات، لذا يجب أن تغطى كل بلدية بمخطط شغل الأراضي أو أكثر. وقد تبين المشرع لضرورة فرض النظام العام العمراني تحقيقا للتنمية المستدامة وفي سعيه إلى ذلك قرر ووضع العديد من الآليات و الميكانيزمات للرقابة على الأنشطة العمرانية منها ما اشترط قبل البناء (قبلية): رخصة البناء، رخصة التجزئة وشهادة التعمير، وضوابط أخرى بعد عملية البناء: شهادة المطابقة، رخصة الهدم وشهادة التقسيم، وكل هذا من أجل ضمان الشغل العقلاني للعقار العمراني والحضري ولفرض احترام أدوات التهيئة والتعمير والمخططات العمرانية الوطنية و الجهوية والمحلية وكذا توقيع الجزاء على المخالفين، إلا أن الواقع يثبت عدم فعالية هذه القواعد من خلال المخالفات العمرانية المشهودة مما جعل السلطات العمومية تقف عاجزة، وبإصدارها قانون 08-15 لتسوية وضعية البناءات حتى غير القانونية ثبت فشل سياسة الدولة العمرانية،وهنا يأتي دور الرقابة الذي تضطلع به جهات إدارية محددة وأعوان مؤهلين قانونا،وكذا رقابة القضاء إلا أن هذه الرقابة الأخيرة لا تتعدى حدود الرقابة على أعمال الإدارة الداخلية دون التدخل في صلاحياتها بناءا على مبدأ الفصل بين السلطات. من جهة أخرى تتظلل الترقية العقارية تحت مظلة قواعد التهيئة والتعمير التي تحدد لها الأطر العامة، إذ تعرف في مجموعها في قانون 11-04 بأنها عمليات تعبئة الموارد العقارية والمالية وكذا إدارة المشاريع العقارية، تتعدد مواضيعها وذلك بهدف النهوض بالسياسة العمرانية فتشمل إنجاز البرامج السكنية واقتناء وتهيئة الأرضيات من أجل البناء وكذا تجديد وتأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات وكل هذا دون الخروج عن الأطر المسطرة من طرف المخططات التوجيهية، ولا تقتصر الترقية العقارية على الدولة فقط بل تشمل الخواص أيضا. ونجد السياسة العمرانية في إطار الترقية العقارية واجهت عدة مشاكل أبرزها التمويل العقاري، وفي هذا الصدد سارع المشرع إلى العمل على إيجاد ميكانيزمات وحلول من خلال خلق هيئات مالية ممولة أو مدعمة لتمويل عمليات الترقية العقارية، وكذلك بتنظيم آليات التمويل سواء عن طريق القروض العقارية أو بدعم الدولة. كذلك سعى المشرع في إطار السياسة العمرانية الترقوية إلى إيجاد حل لأزمة السكن التي طالما عانت منها الجزائر وذلك من خلال التقنيات القانونية للترقية العقارية التي بلورها في عقود الترقية العقارية، عقد حفظ الحق وعقد البيع بناء على التصاميم على اعتبار أن الأول يعتبر عقد تمهيدي للثاني، كذلك عقد البيع بالإيجار والذي لقي رواجا إلا أن ما يؤخذ عليه هو وتيرة العمل البطيئة لوكالة عدل. من ناحية أخرى عمل المشرع على تنويع صيغ السكن المنجزة في إطار الترقية العقارية لتغطي كافة فئات المجتمع فنوعها بين السكنات الاجتماعية ويدخل في هذا الإطار السكن العمومي الايجاري والسكن الترقوي المدعم ( التساهمي سابقا)، والسكن الريفي، وبين السكنات الترقوية التي تقتصر على ذوي الدخل المرتفع. وبالرغم من أن القانون 11-04 جاء لسد الثغرات القانونية التي كانت عليها التشريعات العقارية السابقة،إلا أن بعض الضمانات ما تزال غير واضحة ومقتضبة ودون ترتيب وتنظيم. وبهدف الخوض العميق في كنه موضوعنا عرضنا إحصائيات عن المخالفات العمرانية بالجلفة وكذا حصيلة لقطاع السكن بالولاية لالتماس ميدانيا واقع السياسة العمرانية. وبناءا على ما سبق التطرق إليه وكمحاولة متواضعة منا نقترح بعض التوصيات في ميدان السياسة العمرانية تهيئةًَ وترقيةً: - دعم القاعدة الفنية والتقنية للبلديات لاستخدام أساليب حديثة في تسيير العمران. - ضرورة خلق التواصل بين البلديات والمجتمع المدني، وإشراك المواطن في صياغة برامج وأهداف السياسة العمرانية ذلك أن هذه الأخيرة ليست عملية علمية بحتة بل تتعلق بالمواطن المهمش. - ضرورة تحقيق انسجام وتناغم فعال بين قواعد التهيئة العمرانية والترقية العقارية وذلك بتذويب الجمود الكامن بينها وتخفيف الإجراءات الإدارية لإعداد أدوات التعمير وتيسير تعديلها لمواكبة الواقع المتطور. - توسيع وتعزيز دور شرطة العمران ومفتشي مديرية التعمير وتكثيف الرقابة على كل أنواع البناء خاصة أثناء الأشغال لأجل إتمامه في الآجال المحددة ووفق الوثائق المصادق عليها. - الدراية بحاجة المواطن والتخفيف والتسريع من إجراءات الحصول على مختلف الرخص و الشهادات خاصة رخصة البناء، التي يمكن أن يتجاوز زمن الحصول عليها سنة كاملة مما يؤدي بالمعني بالأمر إلى التحايل لانجاز أشغاله. - التطبيق التام والصارم لتوجيهات مخططات التسيير المجالي PDAU / POS. - تحديد مسؤوليات الهيئات بدقة ( المخططين، المهندسين، مسيري الهيئات السياسية والإدارية والمالية..) - إدماج جمعيات الأحياء لإعطائها بعض الصلاحيات فيما يخص توعية السكان ومراقبة البناء. - توقيع العقوبات دون تردد على مرتكبي المخالفات من أجل ضمان وجه أحسن للمدينة وبالتالي تحقيق المبادئ الأساسية التي جاء بها المشرع. - تكريس أعوان وأجهزة الضبط الإداري على مستوى البلديات والولايات، يكلفون بدوريات دائمة لرقابة مخالفات المرقيين العقارين وعدم الاكتفاء بوجود سلطة عليا وأجهزة متعددة لرقابة مخالفة نشاطات الترقية العقارية على مستوى وزارة السكن والعمران. - تكوين مرقيين عقاريين ذوي خبرة وكفاءة عالية وذلك بالاستعانة بالخبرات الأجنبية والعربية. - تشجيع المرقين العقاريين على الاستثمار العقاري وذلك بالتسريع في الآجال والإجراءات.. - العمل على التسيير المحكم لبرامج البناء بهدف جعلها أكثر فعالية بحيث تسمح بتخفيض تكاليف وآجال تسليم المساكن مع تحسين نوعيتها. - تشكيل لجان وأعوان للقيام بالرقابة بشكل دوري ودائم ومفاجئ لنشاطات الترقية العقارية على غرار الأعوان المشكلة لمراقبة مخالفات التعمير في قانون 08-15. - إعادة صياغة النصوص المنظمة للعقار على المستوى المركزي و اللامركزي. - اعتبار المرقي العقاري عون اقتصادي حقيقي. - ضرورة تشجيع المؤسسات الخاصة الصغيرة والمتوسطة بالتكوين قصد دخول الترقية العقارية مما يفضي لحرية المنافسة ، وهذا مرتبط بإعادة النظر في النصوص القانونية المنظمة للعقار. - خلق مجال اتصال بين مجالي الترقية والتهيئة من خلال قواعد الشفافية والحرية في عمليات منح الصفقات العمومية بغرض الإنجاز أو التشييد مع إمكانية منح المرقي العقاري إمكانية الطعن في الآجال المحدودة. - التنسيق بين الإدارات والهيئات العمومية حتى تنجح برامج السكنات المؤطرة. - القضاء على البيروقراطية مما يؤدي إلى إنجاز سريع للمشاريع. - تدعيم المشاركة الفعالة للسكان في اتخاذ القرار فيما يتعلق بالعمران، وذلك بالجمع بين السكان من جهة و الكوادر التقنية من جهة أخرى. - اقتراح مخطط للتمويل والتنفيذ معا، إذ أن تمويل المشاريع الخاصة بالتعمير و التسيير العمراني تعد إحدى العراقيل التي تعيق تنفيذ المخططات ويصادق عليها المسئولون دون توضيح لكيفية التمويل ولا لكيفية تنفيذ المشروع، سواء تعلق الأمر بالمقررة على المدى القصير أو المتوسط أو المدى الطويل. - إعادة ترتيب خارطة مهام وصلاحيات البلديات في ميدان التهيئة والتعمير بالتقليص من ضغط الوصاية عليها، والذي يجعل هامش تدخلها وتأثيرها محدودا جدا، إن لم يكن معدوما، وذلك بالتمكين لها بأن تكون طرفا فاعلا أو على الأقل شريكا قويا في صناعة القرار المحلي. - دعم وتقوية القدرات المالية للبلديات، لتتمكن من رفع وتنويع مواردها المالية، وتوسيع الوعاء الضريبي المحلي، وتطوير آليات تقديرها وتحصيلها، لتعبئة موارد إضافية، تسمح بخلق الثروة، وتمكن من الوفاء بمتطلبات التسيير. - الاستفادة من التعاون الدولي، وخاصة العربي، في إطار منظمة المدن العربية( الكويت ) و معهد الإنماء العربي ( الرياض ) الذين يقدمان للبلديات العربية، الدعم التقني والمالي، والدورات التدريبية المتخصصة، وتبادل الخبرات، وفي إنشاء شبكة المراصد الحضرية العربية، في إطار شراكة فعالة، تنخرط فيها معظم المدن العربية. - ضرورة انفتاح البلديات على المجتمع المحلي، مواطنين، جمعيات، جامعات ومراكز بحث، وذلك بنشر المعلومات بالوسائط الإعلامية الحديثة كالإنترنت، والمواقع الإلكترونية، والاضطلاع بأنشطة علاقات عامة وتفاعلية مع المواطن، لتحسيسه وإشراكه في صياغة البرامج والأهداف. - استخدام تقنيات حديثة في تسيير ورقابة العمران باستعمال نظم المعلومات الجغرافية SIG وهي أداة فعالة لتطوير قدرات تصميم الإستراتيجيات والخطط والبرامج ، وتقنيات التدخل والمعالجة ، كما تساعد في دعم وبناء مقدرة على صنع القرارات المحلية في إدارة وتهيئة المدن. - إعمال مقولة " من يسيطر على إقليمه يسيطر على مستقبله " ، ومنه تفعيل اللامركزية الإقليمية. - تلبية الحاجيات الإسكانية اللازمة وتحقيق التوازن بين العرض والطلب كما وكيفا. - معالجة مناطق التوسع العشوائي والحد من توسعها. - التسريع من انتهاء عملية مسح الأراضي وتحديد مختلف الأراضي الخاصة بالبناء سواء الخاصة بملك الدولة أو البلدية أو المواطن على كل المستويات القريب والمتوسط والبعيد. - وضع بنك معلومات للمعطيات العقارية أو ما يسمى بالإعلام العقاري على مستوى كل جهة . - إنشاء سوق عقارية حرة واستحداث غرامات في حق المضاربين في السوق العقارية. - إرساء سياسة المدينة وفق اطر قانونية وعلمية محددة، من خلال إقحام المواطن بمشاوراته ومتابعته وتقيمه لأي برنامج. - العمل على إحداث الإطار المؤسساتي الكفيل باقتراح الحلول الناجعة لكافة القضايا المتعلقة بالعقار ضمانا لتحكم متميز في التوسع العمراني. - التقليل من إحداث متدخلين جدد في قطاع التعمير وتدعيم الإدارات الموجودة ماديا وبشريا.

حاولنا أن نلامس في دراستنا جوانب السياسة العمرانية المؤطرة من الدولة الجزائرية، فإن لم نتمكن من الوصول أو حصر جميع جوانبها نأمل على الأقل أن يستفز هذا البحث غرائز الباحثين للتعمق أكثر في هذا الموضوع ، ورغم اعترافنا أن دراسة السياسة العمرانية من الناحية القانونية فقط تبدو غير كافية إلا أننا نستغرب موضوعا بهذا الحجم لم يحرك ملكة البحث عند الكثير من المفكرين، فهو موضوع واسع ومتشابك، يتطلب تكاثف جهود فكرية و فنية وتقنية إبداعية من مختلف الجوانب . ومن هنا نأمل أن يساهم الباحث في العلوم السياسية من جانبه، ويدلي الباحث في علم الاجتماع بدلوه كذلك، وهكذا دواليك للباحث في العلوم الاقتصادية وعلم النفس.. ليتم الإلمام بأصول السياسة العمرانية و مختلف جوانبها ومعرفة أسباب تدهورها في الجزائر ومنه العمل على الرقي بها بإعداد سياسات دقيقة تبرز الجزائر في أحسن وأكمل صورة بإذن الله. ونختم بقول أحد مشايخ الصوفية العماد الأصفهاني: " لا يكتب إنسان في يومه إلا وقال في غده لو كان غير هذا لكان أحسن ولو زيد هذا لكان يستحسن ولو قدم هذا لكان أفضل ولو ترك هذا لكان أجمل وهذا من أفضل العبر ومن دلائل استيلاء النقص على البشر"