الطعن في قرارات المحافظ العقاري

Abstract

الطعن في قرارات المحافظ العقاري نستخلص أن هذا الخير يتمتع بصلاحيات واسعة في ميدان البحث والتحري عن صحة الوثائق العقارية المقدمة إليه من أجل شهرها بالمحافظة العقارية، بشكل يجعل البيانات المدونة بالسجل العقاري، تعبر تعبيرا صادقا على حالة العقارات الحالية وعن وضعية أصحابها القانونية. وهذه الصلاحيات تجعل من المحافظ العقاري موظف من طبيعة خاصة، حيث منح له المشرع بالإضافة إلى ذلك مهمة متميزة لا يتمتع بها إلا من يتحلى بصفة القاضي، وتتمثل في تفحص مدى شرعية التصرفات العقارية المبرمة ورفض إيداعها على مستواه بالمحافظة العقارية، إذا ثبت له عدم مشروعيتها ومخالفتها للنظام العام أو الآداب العامة، (المادة 105 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري)،وإذا كانت القاعدة في الوظيف العمومي أن الموظفين المرتبطين فيما بينهم برابطة التبعية والخضوع الشديد إلى أوامر الرئيس الذي له صلاحيات تمتد إلى أعمال الموظف الأدنى درجة تمكنه من أن يحل نفسه محل مرؤوسه في إجراء عمل ما،فانه لا يمكن تطبيق قاعدة من يملك أكثر يملك أقل في مجال اختصاصاته لأن اختصاصاته مرجعها قانون الشهر العقاري( ) وعلى أساسه يباشر وظيفته.وهذا يعني أن مهام المحافظ العقاري محفوفة بالأخطاء ومن الطبيعي إذا أن يقرر المشرع مسؤوليته عن الأخطاء الصادرة عنه، ولقد جعل المشرع من تطبيق المادة 23 من المرسوم 75/74 السالف الذكر أن تحل الدولة محل المحافظ العقاري في تحمل مسؤوليته بدفع التعويض إلى المتضرر نتيجة القرارات و الأخطاء المرتكبة من طرف المحافظ العقاري،ولعل المشرع بتقريره هذه المسؤولية يجعل المحافظ العقاري يحرص على تأدية مهامه بشكل دقيق،الأمر الذي يدعم مبدئي القيد المطلق والقوة الثبوتية المطلقة، هذا من جهة ومن جهة أخرى توفر هذه المسؤولية الطمأنينة في عمل المحافظ العقاري يجعل الدولة تحل محله في دفع التعويض إلى المتضرر. لكن إذا كان المشرع قد أولى عناية بتقرير مسؤولية المحافظ العقاري عن قراراته وأخطائه، فإن هذه الميزة لا تكتمل ولا توفر الحماية الكاملة للحفاظ على حقوق الأشخاص العينية والعقارية إلا بإدخال بعض التعديلات على بعض النصوص التشريعية والتنظيمية حتى لا يتنافى تطبيقها مع قانون الشهر العقاري مع إضافة أحكام تدعم مسؤولية المحافظ العقاري وتشددها. وفي هذا الإطار نقترح التدابير التالية تتويجا لما قمنا به من تحليل وشرح حول الموضوع وهي كالتالي: *وضع قانون أساسي خاص بالمحافظين العقاريين يتضمن حقوقهم وواجباتهم مع إعطاء أمثلة عن الأخطاء التي يمكن أن تكون فيها المسؤولية مشددة وكيفية التخلص منها،وتقدير التعويض بنصوص أكثر دقة. *ضرورة تعديل المادة 11 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، أما المادة 105 تمنح له صلاحيات واسعة لا يتمتع بها قانونا إلا القاضي، وتكمن في فحص مشروعية السندات العقارية وهي مسألة موضوعية يناط بها قضاة الموضوع أصلا. *إضافة مادة قانونية تتمة للأمر رقم 75/74 تفيد حظر التقادم كطريق لاكتساب الملكية العقارية في الأراضي التي شملتها عملية المسح، ويدخلها ضمن حالات رفض الإيداع وهذا لتعارضه مع مبادئ نظام الشهر العيني والسجل العقاري. *ضرورة إدخال تعديل على محتوى المادة85 من المرسوم رقم 76-63 والتي تتضمن عدم قبول دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بالفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقص حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها إلا إذا أخضعت إلى عملية الإشهار، فإن السماح بالطعن في التصرفات المشهرة هو خروجا على مبادئ الشهر العيني التي تجعل للشهر القوة الثبوتية المطلقة وليست نسبية كما ذهب إليه المشرع من خلال نص المادة، بالإضافة إلى وجود تناقض بينها وبين المادة 23 من الأمر 75/74التي تقضي بتعويض المتضررين من أخطاء المحافظ العقاري، وقد أخذت به التشريعات التي جعلت للشهر أثرا مطهرا وقوة ثبوتية والذي يترتب عليهما عدم إمكانية الطعن في التصرفات المشهرة والتي يترتب عليها أضرار بحقوق الأفراد وعدم الاستقرار في الملكية العقارية، في حين أجاز المشرع الطعن فيها من أجل إلغائها أو إبطالها بموجب المادة 85 من المرسوم 76/63 وهذا التناقض بين المادتين 23 و85 من الضروري إعادة النظر فيه من طرف المشرع.*وأخيرا يمكن التوصية بتكثيف اللقاءات بين المحافظين العقاريين عن طريق عقد ملتقيات دورية من أجل التحسيس والتذكير بأهمية الوظيفة التي يؤدونها يوميا والتي لهها انعكاسات مباشرة على الحياة الاقتصادية والاجتماعية للمواطن.