العقود الواردة على الترقية العقارية

Abstract

يعتبر تنظيم مهنة المرقي العقاري من المواضيع الحساسة قي النظام الجزائري بسبب الفوضى والمشاكل الكبيرة التي عانى منها قطاع الترقية العقارية من جهة ومن جهة لحري نظرا لكثرة الاحتيالات التي عاشها المواطن جراء عمليات الترقية وبموجب القانون 11-04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية كرس ضوابط أكثر صرامة تمثلت مبدئيا في شروط الحصول على الاعتماد لممارسة نشاط الترقية العقارية كشرط مانع لممارسة هذا النشاط وهذا كرقابة قبلية و بعد ذلك فرض) التزامات منها ما هو متعلق بالنظام العام العمراني ومنها ما هو متعلق بمصلحة المقتني و قد تدخل المشرع في هذه العلاقة التعاقدية بقواعد آمرة لا يمكن مخالفتها أو الاتفاق على مخالفتها ورتب على ذلك مسؤولية كما انفرد هذا النظام الخاص للمرقي العقاري بإقرار المسؤولية الجزائية للمرقي العقاري إلى جانب الجزاء الإداري وكل هذا أملا في ضمان الانجاز الكامل للبرامج السكنية المسطرة وفق ما تقتضيه ضوابط النشاط والمتطلبات العمرانية وعصرنة المدن. وعد غرار المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في1993/03/01 المتعلق بالنشاط العقاري فان المشرع في ظل القانون 11-04 المؤرخ في 2011/02/17 المحدد لقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية ساير الدراسات التي ترمي إلى أن البناء عملية معقدة تتطلب كفاءات مهنية وقدرات مالية و أن المرقى العقاري هو عون اقتصادي مسؤول عن الإنتاج النهائي طالما أنه محترف له معارف في المجالات الاقتصادية، والتقنية و المالية والإدارية ويجلى ذلك في المرسوم التنفيذي 12-85 المؤرخ في 2012/02/20 ، المتضمن دفتر الشروط النموذجي الذي يحدد الالتزامات و المسؤوليات المهنية للمرقي العقاري. كما أن المشرع سعى إلى ربط علاقة إجبارية بين المرقي العقاري وصندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية المحدث بموجب المرسوم التنفيذي 97-406 المؤرخ في 1997/11/30 من خلال إلزام المرقي العقاري بالانتساب إلى هذا الصندوق و مخالفة هذا الحكم يرتب مسؤولية جزائية. كما توصلنا من خلال هذا البحث أن المرقي العقاري يتعامل مع المهن الحرة كالمهندس مثلا لكنه يختلف في كون أن هذه المهنة المنظمة ذات صيغة لجارية و بالتالي فهو يمارس مهنة لجارية فيخضع لقانون الترقية العقارية و يخضع للقانون التجاري في نفس الوقت أن المشرع استثنى حالة تلبية الحاجات الحلمة و هذا العمل يخرج الترقية

العقارية عن الصفة التجارية كما أن هذا الحكم لم يكبح له تطبيق بعد إلغاء القانون92-76 المؤرخ في1976/10/23 المتضمن التعاون العقاري أينما كانت التعاونيات العقارية بصفيها شركات مدنية تمارس نشاطات الترقية العقارية بعد إلغاء هذا القانون. وإن كان المشرع قد وفق في حالات في القانون 11-04 المحدد لقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية إلا أنه تمحص عن ذلك بعض الغموض فبالنسبة لشروط منح الاعتماد اشترط المشرع في المرقي القدرة المالية لكنه لم يحدد كيفية التمكين من هذا الشرط و لم صدر أي نص تنظيمي يحدد كيفيات ذلك علما أن هذا القانون اشترط في أحكامه النهائية بالنسبة للأشخاص الممارسين هذا النشاط المطابقة لأحكام هذا القانون في أجل ثمانية عشر ( 18) شهرا ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريئة الرسمية. وبالرجوع إلى المرسوم التنفيذي 12-84 المؤرخ في 2012/02/20 المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقى العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين اشترط أن يكتتب المرقي العقاري عقد تأمين ضد العواقب المالية والمسؤولية المدنية المهنية لنشاطات و ذلك للحصول على شهادة تأمين ترفق يمك الاعتماد وفي هذه الحالة فان المرقي العقاري لم يحصل على اعتماد وبذلك فهو ليس مؤهل لإبرام عقد تأمين المسؤولية المدنية المهنية و بالرجوع إلى المادة 03 من المرسوم التنفيذي414-95 المؤرخ في 1995/12/09 المتعلق بإلزامه التأمين في البناء من مسؤولية المتدخلين المدنية المهنية فإنها توجب على المتدخلين أن يكونوا معتمدين أو مرخص لهم القيام بأعمال البناء و المرقي العقاري أثناء تكوين ملك الاعتماد لا يكون معتمد أو مرخص طالما يفترض أن يرفض طلب منحه الاعتماد. كما أن المشرع عدد من خلال القانون 11-04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية حالات مانعة لممارسة مهنة المرقي العقاري ومن خلال الصياغة اللفظية للمادة 20 أن المقصود هو أن المنع يتزامن مع مرحلة تشكيل ملك طلب الاعتماد لكن الإشكال الذي طرح بالنسبة للشخص الذي حصل على الاعتماد ثم خلال مزاولته نشاط الترقية يرتكب أحد الجرائم الواردة في نص) المادة 20 أجاب المشرع على هذا النص من خلال المادة 64 حيث أشارت أن المرقي العقاري الذي يكون موضوع حكم بسبب الغش الضريبي فانه يسحب منه الاعتماد نهائيا ومن ثم يمنع من ممارسة نشاط الترقية القارية و من هنا نسجل أن المشرع أفرد جريمة الغش الضريبي فقط بجزاء سحب الاعتماد بالرغم من أن المادة 20 شملها بنفس الحكم مع باقي الجرائم النصب و إصدار شيك بدون رصيد رشوة الموظفين العموميين و هنا نتساءل حول إذا ما كان المرقي العقاري الذي حصل على اعتماد ثم ارتكب جريمة رشوة الموظفين العموميين مثلا لا يكون موضوع منع ممارسة نشاط الترقية العقارية؟ وبخصوص حقوق المرقي العقاري فان المشرع مكن من الحصول على أراضي تابعة للأملاك الوطنية الخفة للقيام بنشاطات الترقية العقارية لغرض اجتماعي لكن لم تمكنه من الحصول على هذه الأراضي في حالة انجاز السكنات الترقوية الحرة. وفي هذا السياق نجد أن المشرع وقع في رّض غير منطقي ذلك أنه بموجب المادة 02 من القانون 08-04 المؤرخ في 2008/09/01 المحدد لشروط و كيفيات منح الامتياز على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية استثنى من مجال تطبيق هذا القانون القطع الأرضية الموجهة للترقية العقارية المستفيدة من إعانة الدولة و هنا يطرح إشكال حول أن الأراضي الموجهة للترقية العقارية و التي لا تستفيد من إعانة الدولة بصورة السكن الترقوي الحر يخضع لنظام الامتياز و هذه الأحكام لا تنطبق مع القانون 11-04 طالما أن المرقي العقاري يلتزم بتحويل ملكية الأرض و البناية إلى المقتنين و في هذه لا يكون مالك للأرض بل يكون صاحب حق امتياز لمدة أقصاها تسعة و تسعين سنة فكي يمكن صور نظام الامتياز في مجال السكن؟ أما عن مسؤولية المرقي العقاري فبالنسبة للمسؤولية العشرية تبدو للوهلة الأولى أن المسؤولية العشرية تقع على المرقي العقاري لصف_ة تضامنية مع المتدخلين في المشروع من مهندسين و مقاولين و هذا ما يقودنا إلى القول أن المشرع وسع من النطاق الشخصي للمسؤولية العشرية و ذلك من خلال المادة 26 من القانون 11-04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية في حين نجد المادة 46 من نفس القانون توقع المسؤولية العشرية على مكاتب الدراسات و المقاولين و المتدخلين الأخوين الذين لهم صلة بصاحب المشروع بعقد و هذا بنص صريح. ومن خلال قراءتنا للمرسوم التنفيذي السابق الذكر نجد أن المادة 30 منه تحمل المرقي العقاري المسؤولية العشرية بصفة تضامنية مع مكاتب الدراسات و المقاولين و الشركاء و المقاولين الفرعيين و أي متدخل آخر و ضمن هذا المضمار نتساءل عن الأساس القانوني للمسؤولية العقدية للمرقي العقاري. هل الرجوع إلى المادة 46 من القانون 11-04 لتنقيها عنه أم المادة 30 من المرسوم 12-85 التي تنص بشكل صريح عليها . ومن ثم نطرح إشكالية القيمة القانونية للنص، التشريعي على النص التنظيمي و أيهما نطبق؟ أما بالنسبة للمسؤولية الجزائية فباعتبار ما حققته من نتائج فإنها سوف تودي حتما إلى ممارسة نشاط الترقية العقارية بشكل أحسن لكن المشرع الجزائري لم يتعرض لحالة المرقي العقاري كشخص معنوي و هذا يجعل المرقين العقاريين يمارسون نشاطات الترقية في شكل شخص معنوي للتهرب من المسؤولية الجزائية. وقد ترتب عن هذه النتائج مجموعة من التوصيات في هذا المجال بالرغم من تنظيم هذه المهنة المرقي العقاري إلا أن هذا القانون يتوفر على بعض الثغرات- وتشمل توصياتنا في البحث على ما يلي:

1- الإسراع في إصدار المراسيم التنظيمية و القرارات الوزارية لتنظيم مهنة المرقي العقاري وكيفية ممارسة هذا النشاط و تحديد الشروط المالية لمنح الاعتماد. 2- إعادة صياغة المادة 46 المتعلقة بالمسؤولية العقدية وذلك لإدخال المرقي العقاري كمتضامن والمادة 64 وذلك لتشمل سحب الاعتماد بصفة نهائية المرقين العقاريين الذين يعرضوا للجرائم المحددة في المادة 20 من نفس القانون بعد حصولهم على الاعتماد. 3- تشجيع الترقية العقارية في مناطق الجوب وذلك من خلال تحفيز المرقين العقاريين جبائيا و ماليا. 4- تفعيل دور المجتمع الذي من خلال إرساء ثقافة قانونية ذلك أن العديد من الأشخاص انهارت بناياتهم سواء كليا أو جزئيا ولم يطالبوا بالضمان العشري ولا حتى بضمان حسن سير وهذا راجع لنص الثقافة القانونية في هذا المجال. 5- الإسراع بتنصيب الهيئات المستحدثة في القانون 11-04 المتمثلة في المجلس الأعلى للترقية العقارية و لجنة منح الاعتماد والبث في طلبات الاعتماد. 6- تفعيل دور القضاء في نشاطات الترقية العقارية من خلال أن تتضمن هذه اللجان وقضاة مختصين. 7- ضبط التكامل بين الجزاء الإداري والجزاء الجنائي للمرقي العقاري. وبعد... نأمل أن نكون قد ساهمنا ولو بشيء يسير في كشف وإبراز الإطار القانوني لمهنة المرقي العقاري لكي تكون هذه الدراسة بمثابة خطوة تليها خطوة تكمل ما غاب عنا وصحح أخطائنا فلا يخلق الجهد من خلل و لا ينجو المرء من زلل فالكمال ش وحده أما نحن بني البشر فقد اعتذر عنا جميعا العماد الاصفهاني حين قال,, اني رأيت أنه لا يكتب انسانا كتابا في يومه الا قال في غده لو غير هذا كان أحسن ولو زيد كذا لكان يستحسن ولو قدم هذا لكان أفضل ولو يرك هذا لكان أجمل وهذا من أعظم العبر وهو دليل استيلاء القضاء على جملة البشر.