الغبن الوارد على العقار

Abstract

يعد الغبن من أهم المواضيع القانونية التي يجب أن تعنى بالدراسة من قبل الباحثين لأنه كثير الوقوع في فالغبن يتمثل في خسارة لأحد المتعاقدين "المغبون" ،بل ربما لا يخلو أحدها من الغبن ،التصرفات بين الأشخاص للمتعاقد الآخر ً فهو لا يؤثر في صحة هذه التصرفات لأن المشرع لا يهمه التدخل في معاملات الأفراد ، وربحا ليحقق توازنا اقتصاديا بين المتعاقدين بل إنه يتدخل لحماية إرادتيهما وضمان سلامتها من كل عيب كي تنتج (ق م 014 أما وراء ذلك وبعد إعمال الإرادة فلا يتدخل القانون "العقد شريعة المتعاقدين"المادة: ،أثرها في التعاقد ج) ة كما في الماد ، اً (ق م ج)حيث أن اعتبار حماية بيع العقار اقتضى تدخل المشرع لمنع الغبن 323: إلا استثناء (ق م ج) 320 ، وقد كان لهذا التدخل الاستثنائي للمشرع في المادة: – يزيد عن الخمس –الوارد عليه ً مقيدا وهي مدة ثلاث سنوات من يوم ، لاستقرار التعامل ولقوة العقد الملزمة ٍ قانونية لما لهذا التدخل من تهديد ٍ بمهلة انعقاد عقد بيع العقار و بالنسبة لعديمي الأهلية فمن يوم انقطاع سبب العجز . (ق م ج) 323 كما أن المشرع في المادة: لطلب تكملة الثمن حتى ً ثمن المثل (قيمة 2\2 جعل الغبنسببا (ق م ج) . 01 العقار) لا إبطاله كما في الغبن الاستغلاليالمادة: من خلال دراستنا لموضوع الغبن الوارد على العقا ريمكننا القول بأن الغبن يختلف عن الاستغلال في أمرين أساسيين حيث أن الاستغلال يقع في جميع التصرفات ، في حين أن الغبن لا يكون إلا في المعاوضات و لا يكون في التبرعات ، كما أن المعيار فيه معيار شخصي و ليس مادي. كما يتبين من خلال البحثأنه على المتعاقدين الاتفاق صراحة أو ضمنيا على تحديد الثمن أو على جعله قابلا للتحديد و بيانالأسس التي يحدد بمقتضاها و إلا كان البيع باطلا لفقدانه لركنمن أ ركانه و هوالمحل . خاتمة

11

كما يتضح أن المشرع الجزائري لم يأخذ بالغبن المادي إلا في حالات استثنائية وهي: حالة بيع العقار وحالة القسمة و اعتمد المعيار المادي في تقدير الغبن الوارد على العقار ففي حالة اختلال الالتزامات فيما يخص بيع العقار أوأحد الحقوق العقارية فيمكن للبائع الرجوع على المشتري بدعوى الغبن حتى يتم الموازنة بين الالتزامات فالغبن يتمثل في ،بل ربما لا يخلو أحدها من الغبن ، فالغبن المادي كثير الوقوع في التصرفات بين الأشخاص للمتعاقد الآخر ً وهو لا يؤثر في صحة هذه التصرفات لأن المشرع لا ، خسارة لأحد المتعاقدين "المغبون" وربحا يهمه التدخل في معاملات الأفراد ليحقق توازنا اقتصاديا بين المتعاقدين بل إنه يتدخل لحماية إرادتيهما وضمان أما وراء ذلك وبعد إعمال الإرادة فلا يتدخل القانون"العقد ،سلامتها من كل عيب كي تنتج أثرها في التعاقد (ق م ج) ة 014 شريعة المتعاقدين"المادة: كما في الماد ، اً (ق م ج)حيث أن اعتبار حماية بيع 323: إلا استثناء ، وقد كان هذا التدخل الاستثنائي – يزيد عن الخمس – العقار اقتضى تدخل المشرع لمنع الغبن الوارد عليه (ق م ج) د 320 للمشرع في المادة: قانونية لما لهذا الت ٍ بمهلة ً مقيدا لاستقرار التعامل ولقوة العقد ٍ خل من تهديد الملزمة ، وهي مدة ثلاث سنوات من يوم انعقاد عقد بيع العقار،و بالنسبة لعديمي الأهلية فمن يوم انقطاع سبب (ق م ج) 323 العجز . كما أن المشرع في المادة: لطلب تكملة الثمن حتى ً ثمن المثل (قيمة 2\2 جعل الغبنسببا (ق م ج) 01 العقار) لا إبطاله كما في الغبن الاستغلاليالمادة: وبالنسبة لآثار الغبن على العقد ، اتضح من خلال دراستنا لموضوع الغبن الوارد على بيع العقار إلى أن العقد يمر بعدة مراحل تبدأ بعملية إبرامه التي تتطلب، توافر الأركان العامة للعقد والتي هي : التراضي، المحل والسبب، وإذا كان ركنا التراضي والسبب يخضعان للقواعد العامة، فإننا نجد أن المشرع بالنسبة لركن المحل قد أحاط من القانون المدني عندما منح إمكانية إبطال عقد بيع العقار للبائع 323العقار بحماية إضافية بموجب المادة: خاتمة

10

إذا بيع العقار بغين يزيد عن خمس ثمنه ورفض المشتري تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل. ومن جهة أخرى ألزم المشرع تحرير هذا العقد في شكل رسمي أمام الموثق وذلك تحت طائلة البطلان كما من القانون المدني الجزائري. 10 مكرر322نصت عليه المادة وتلي عملية إبرام العقد مرحلة لا تقل أهمية عن مرحلة ،بذلك تكون الرسمية ركنا رابعا في البيع العقاري إبرامه نظرا للأثر القانوني الذي ترتبه، وهي مرحلة عملية إشهار العقد بالمحافظة العقارية، إذ أن عملية الإشهار هي التي تنقل الملكية العقارية في البيع العقاري. ولكن مادام أن عملية مسح الأراضي لم تغط بعد كامل المساحة الجغرافية لبلدنا فإن فعالية نظام الشهر العيني الذي تبناه المشرع الجزائري تبقي معلقة على عملية المسح التي تستلزم أموالا طائلة نظرا لتقنية العملية واتساع القطر الجزائري.فالغبن الوارد على العقار عيب يؤثر في العقد بالطعن فيه والجزاء الذي يترتب على ذلك هو تكملة الثمن أو فسخ العقد. كما يتبين كذلك من خلال البحث في هذا الموضوع أن الحماية تقتصر على نطاق محدد لا تطبق خارجه ،فالحماية تقتصر على تصرف معين هو البيع وتقتصر على العقار ً كان بائعا ولا تشمل الطرف المغبون إلا إذا دون المنقول.و اقتصار الحماية على تصرف البيع فقط دون سائر المعاوضات التي شأنها شأن البيع في إمكانية وقوع الغبنكالمقايضة مثلا وسائر المعاوضات المحددة فيعتبر هذا تضييق لنطاق الحماية . كمايتضح أن الحماية تقتصر على حالة الطرف البائع بغبن ولا بن بغ ً كان مشتريا تشمله الحماية إن فاحش ألا يمكن أن يزيد عن الخمس ٍ في شرائه للعقار بغبن ً أيضا اقتصار النص على العقار ، الشاري قد يغبن أيضا عن العقارات في القيمة بل إنها قد تفوق ً دون المنقوللا ينسجم مع الواقع حيث أن المنقولات لا تقل أهمية خاتمة

11

لا ينسجم مع الواقع حيث أن المنقولات لا ً العقارات قيمة عن العقارات في القيمة بل إنها قد تفوق ً تقل أهمية ً فلا يوجد ، كالسيارات الفاخرة والجواهر وكذا القيم المنقولة كالأسهم والسندات ... ، العقارات قيمة ً ا مبرر لاستبعادها عن نطاق الحماية في حال تم بيعها بغبن فاحش. و على إثر هذه الدراسة التحليلية للموضوع ، توضحلدينا النتائج التالية: - الغبن عدم التساوي بين التزامات المتعاقدين وهو لا يقتضي عيبا في الرضا لدى المتعاقد المغبون كما أنه لا يأخذ بعين الاعتبار ظروف المتعاقد الأخر فعدم التوازن يكفي بذاته عند إبرام العقد. - الغبن نوعان: غبن يسير لا يؤثر في عقود المعاوضات وغبن فاحش يؤثر فيها. - يعتد بالغبن المادي الوارد على عقد بيع العقار وقت إبرام العقد ولا يعتد به بعد العقد. - الغبن الذي يعتد به في بيع العقار هو غبن ذو معيار مادي وبذلك يختلف عن الاستغلال فلا علاقة له بعيوب الإرادة ( الغلط ، التدليس ، الغش ). - الغبن مخالف لمبدأ سلطان الإرادة وأثناء تطبيقه قد يشكل انتهاكا للقوة الإلزامية للعقد. . (ق م ج)01 - الغبن عيب في العقد وليس عيب من عيوب الإرادة إل إذا اقترن بالاستغلال وفقا لنص المادة: - الغبن إذا لم يكن مقرون بالاستغلال الذي هو عيب من عيوب الإرادة لا يعتد به إلا في حالات محددة نص عنها القانون. - المشرع الجزائري لم يأخذ بالغبن المادي إلا في حالات استثنائية وهي: حالة بيع العقار وحالة القسمة. . (ق م ج)323 - استفادة بائع العقار من الحماية القانونية دون المشتري كما هو مبين في نص المادة