المسح العقاري الجبري و المسح العقاري الاختياري في الجزائر

Abstract

يعتبر كل من المسح العقاري الجبري و الإختياري ومن خلال القوانين المنظمة لهما نقطة تحول جذرية في تاريخ الملكية العقارية في الجزائر .بحيث يحقق المسح العقاري جملة من الأهداف المتنوعة بدء بتنظيم الوعاء العقاري والمعاملات العقارية والقضاء على الفوضى العقارية ، وتخفيف المنازعات العقارية وتسهيل مهمة القضاء في مثل هذه القضايا ، وهو مايجعل الدولة في الأخير تجد مصدرا مهما لتمويل الخزينة العمومية لأن العقار يعتبر من أحد العناصر المهمة و المحددة متنمية في المجتمع سواء على المستوى القريب أو البعيد . المسح العقاري عملية مزدوجة فمن جهة هو عملية فنية تتولاها سلطة تقنية متخصصة في المسح العقاري الجبري الوكالة الوطنية لمسح الاراضي ANC وفي المسح العقاري الإختياري متمثلة في المحقق العقاري ، ومن جهة أخرى عملية قانونية تهدف إلى التأكد من الوضعية القانونية للعقارات وهو بذلك يرتب جملة من الآثار القانونية. يعتبر كل من الدفتر العقاري وسند الملكية السندان الوحيدان المثبتان للملكية العقارية فالدفتر العقاري يوجد في ظل المناطق الممسوحة وسند الملكية في المناطق غير الممسوحة ويتولى تحريرهما المحافظ العقاري . إن عملية المسح العقاري الجبري برغم من أنها تهدف إلى تطهير الملكية العقارية وبالتالي وجب القضاء على المنازعات وتسهيل الفصل فيها فإن هذه العملية لم تحرز تقدما كبيرا هذا ما أدلى به الأمين للمنظمة الوصية لمسح الاراضي في تصريح لأحدى الجرائد الوطنية ما مضمونه أن مجموع 1541 بلدية على المستوى الوطني لم يتم المسح منها 763 بلدية ولم يسلم الدفتر العقاري إلا في 324 بلدية من مجموع البلديات الممسوحة فالمساحة الإجمالية الممسوحة حسب وزارة المالية بلغت ثمانية ملايين هكتار سنة 1976 ما يبلغ نسبته 4.5% مليون هكتار دون مبالغة في الأرقام ولا تقليص حجمها لسنة 2008 وهذا رغم التكاليف الباهظة وسبب تأخر هذه العملية يرجع إلى عدة عوامل أهمها : سلبيات العمل بآلية عقد الشهرة والدور المحدود للموثق فيها ولجأ المشرع لأعمال المسح العقاري الاختياري بموجب القانون 07/02 استجابة لمعالجة الفوضى التي شهدها العقار لا سيما أمام انخفاض مؤشر الاستثمار بالجزائر وهذا يرجع إلى قلة الضمانات و انعدام سندات الملكية ، وإدراكا من المشرع بأن تجسيد عملية المسح العقاري الجبري ميدانيا يعتبر من العمليات الصعبة ، نظر للأموال الضخمة التي يتطلبها ناهيك عن الوتيرة البطيئة التي تستهدفها أشغال الإنجاز بسبب تظافر عدة إشكاليات حالة دون تحقيق ضف إلى ذلك عدم فاعلية الآليات الموازية التي سنها المشرع سابقا من أجل تطهير الملكية العقارية في الأراضي الغير الممسوحة والتي تجسدت في عقد الشهرة وشهادة الحيازة ، لقد بات من الضروري تدخل المشرع بفرض قواعد قانونية يتم بواسطتها بسط رقابة الدولة على إعداد وتسليم سندات الملكية عن طريق التحقيق العقاري يتم بناء على الطلب وهذا تبعا للإجراء الفردي أو الجماعي ، بصدد إنجاز برامج التهيئة العقارية ، وفقا للإجراءات منظمة ومتسلسلة وبعد القيام بسلسلة من التحقيقات العقارية، تسمح في الأخير بتسليم سندات الملكية. لكن بالرغم من كل هذه الإجراءات المسطرة من خلال إجراء التحقيق العقاري ، فإنه لا يمكن الوصول إلى تطهير شامل للملكية العقارية بالاعتماد على هذه الآلية فحسب ، طالما أنها تتم بصفة اختيارية ، في حيز الأملاك العقارية الخاصة دون التفكير في استحداث آليات أخرى غير المسح والتحقيق العقاري لتفادي السلبيات التي شهدها التشريع العقاري في الجزائر ، وبالأخص تلك العيوب التي تخللت آليات تطهير الملكية العقارية في الأراضي غير الممسوحة ، لذلك نقترح مايلي : 1/ـ ضرورة التوصل للإنشاء محافظة عقارية على مستوى كل بلدية لتخفيف العبء على المحافظة العقارية المختصة إقليميا . 2/ـ وضع عمليات مسح الأراضي ، من أوليات مشاريع الدولة ، باعتبارها أداة استراتيجية لتنظيم الوعاء العقاري في المستقبل . 3/ـ تكوين وتأهيل الموارد البشرية المختصة من أجل إنجاح عملية المسح العقاري بالموازاة مع آلية معاينة حق الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري ويتجسد ذلك من خلال وضع تكوين مستمر بالوطن في أماكن مخصصة لهذا الغرض أو إرسال بعثاث خاصة إلى الخارج، بقصد التكوين في مجال المسح وتلقي المهارات والآليات و التقنيات في ذات المجال وتفعيل دور القطاع الخاص للمشاركة في عمليات المسح والتحقيق العقاريين من خلال إعطاء دورا أكبر للخواص. ـ ضرورة إخضاع القانون 07/02 المتعلق بإثبات الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري للإشهار الواسع، والتحسيس به نظرا لأهميته من جهة ومن جهة أخرى رفع الغموض عنه من خلال:

ـ توضيح الطبيعة القانونية لسند الملكية الصادر بموجب ق07/02. ـ قيد سند الملكية المسلم من مدير الحفظ العقاري في البطاقات العقارية العينية. وليست الشخصية. ـ يتعين على المشرع أن ينص صراحة على تسليم الدفاتر العقارية بعد الانتهاء من عملية التحقيق العقاري . وفي ختام هذا البحث آمل أن أكون قد وفقت في استجلاء ما ينبغي استجلاؤه وإثارة ما كان يجب إثارته.