الملكية العقارية بين السندات الرسمية والوثائق المسحية في التشريع الجزائري

Abstract

يتبن من خال دراسة موضوع الملكية العقارية بين السندات الرسمية والوثائق المسحية فـــــي ظل التــشريع الجزائري, أمية الدراسة امتناولة وال أعطت فقط اإطار القانوي والتنظيمي العام وبعض التساؤات امطروحة الساحة العقارية خاصة ال املكية العقارية الذي يعتر اا واسعا وعرضة لكثر من اإشـــكاات ال استعصت على فقهاء القانون و ذلك أن سسوية وضعية العقار ازائر ا يكون إا بتطهر املكية العقارية إطار ما يعرف مشروع التوثيق العام ماشيا مع إرادة الدولة التحكم الفضاء العقاري ، كما أنه ا وجود لسوق عقارية وا سداول فيها بدون وضوح مسألة السندات العقارية امثبتة ها و و ما حاول امشرع ازائري عر كل القوانن ال سعرضنا ها معاته و سسويته بأحكام قانونية صارمة سفرض الرمية كل التصرفات الواردة على العقار كركن لإنعقاد و بدوها ينعدم العقد ونظرا للمجهودات امبذولة من طرف الدولة ازائرية ديث منظومتها القانونية، نستنتج أن مشكل العقار ازائر م ل بعد، الشيء الذي يؤثر بناء وسوطيد واستقرار أي تمع يسعى إى الرقي وقيق الرفاية، ولعاج ذا الوضع ب على السلطات العمومية، امشرع واإدارة أوا وقبل كل شيء، أن سعيد ديد بصفة دقيقة اأداف امقصودة بتجنيد امهارات وسوفر الوسائل امادية الضرورية، وذلك لضبط النظام العقاري، أن أميته سستدعي رانات كرى سفرض علينا اإسراع بإمام عمليات امسح العام لتكتمل الصورة امثلى للملكية وفق ما و مرسوم. امتضمن إعداد مسح اأراضي العام وسأسيس 1975/11/12 امؤرخ : 74 /75 إا أنه رغم صدور اأمر امتعلق بتأسيس السجل 1976/03/25 امؤرخ : 63/76 السجل العقاري و امراسيم التطبيقية له -امرسوم منذ أزيد من ثاثن ، امتعلق بإعداد مسح اأراضي العام1976/03/25 امؤرخ : 62/76العقاري و امرسوم سنة إا أن عملية امسح بقيت دودة مل القطر الوطي نتيجة الفراغ العقاري الذي مرت به ازائر نتيجة سذبذب القوانن امعمول ها من جهة و وغياب منظومة سشريعية متكاملة منذ ااستقال وح دخول الباد اقتصاد السوق وكانت ذ العملية مقتصرة بعض الوايات . كما أن عملية الشهر والتسجيل دعامتان إنتقال املكية العقارية واقوق العينية اأخرى وذلك وفق ما سطر امشرع ازائري امنظومة العقارية حيث يعتر الشهر اسر الوحيد امؤدي إى سصفية املكية وخاصة ظل التحوات العميقة ال فرضتها مرحلة الدخول إى نظام اقتصاد السوق. خاتم الملكي العقاري بين السندا الرسمي والوثائق المسحي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

76 وجد أن امشرع ازائري قد اتم بالرمية من جهة وأعطى عناية خاصة بنظام الشهر العقاري ما له من ارسباط وثيق ها واسكتسب قوها إا به من جهة أخرى وذلك ميع العمليات والتصرفات القانونية الواردة على العقار ما هذ اميزة من أمية كبرة ذا اجال وال ا سكتمل إا إذا أزيح كل ما من شأنه اإخال بقواعد الشهر العيي و التشكيك قوسه الثبوسية و و ما م يتبنا صراحة وبصفة مطلقة ، ا سيما و أنه م يفصل بعض امسائل ال سقلل و سشكك القوة الثبوسية للقيد بإعتبار أن ذا اأخر و امنشئ و امزيل و امعدل لكل اقوق العينية . كما أنه أجاز الطعن قرارات احافظ العقاري ح بعد القيد اأول . لذلك فإننا نرى من الضروري إدخال بعض التعديات صوص بعض النصوص التشريعية و التنظيمية ح ا يتنا سطبيقها مع قانون الشهر العقاري ،و من بن احاور ال ينبغي أن يفصل فيها حاا : ضرورة اإسراع عمليات امسح بإاد حلول مائمة ح يستقر النظام العقاري كامل الراب الوطي وذلك بناء على سوصيات البنك العامي . امتضمن إعداد مسح اأراضي العام وسأسيس السجل 75/74 مكرر من اأمر 23 لكنه وبإدراج امادة : 2 العقاري قانون امالية لسنة يرقم كل عقار م يطالب به خال عملية مسح اأراضي ’’ ال سنص على: 015 .’’..، سرقيما هائيا باسم الدولة ) عشر سنة سغير 15 حالة احتجاج مرر بسند قانوي فان احافظ العقاري يكون مؤا غضون مس ( اقوق الناة عن الرقيمات النهائية عن طريق اللجنة... ا مكن للمحافظ العقاري إعادة النظر اقوق ’’ سنص على: 63/76من امرسوم 16 حن أن امادة: ، وامادة: 63/76من امرسوم 16 ومنه نستنتج أن امادة : ’’الناة عن الرقيم النهائي إا عن طريق القضاء سنص انه ا مكن إعادة النظر 16 ستناقضان فيما بينهما سناقضا جليا ان امادة: 75/74 مكرر من اأمر 23 مكرر نصت على سغير اقوق الناة عن الرقيمات النهائية مجرد 23 الرقيمات إا كم حن أن امادة: 1رأي اللجنة وذا سناقض كبر بن امادسن.... ومنه فامسح العقاري ايعدو أن يكون عملية سقنية وميدانية ، ستطلب سوافر هودات جبارة على العديد من امستويات ، امادية والبشرية وح القانونوية وسوفر كل اإمكانيات بالقدر الازم ورغم ذا فانه يشكل حتما عائقا ول دون إجراء وسعميم عمليات امسح عر ميع البلديات بالراب الوطي ومن ناحية أخرى فان امساحات الشاسعة للقطر ازائري رغم ذلك فان دودية ومعرفة وية امالكن ها وسباطئ العملية يطرح أكثر من سؤال !؟ وانتشار التصرفات والعقود العرفية من شاها شكلت عائقا وجه أعوان امسح من إمام عملية امسح .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ .78 جريدة رمية: 2015امتضمن قانون امالية لسنة 10/14 القانون -1

خاتم الملكي العقاري بين السندا الرسمي والوثائق المسحي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

77 و اباس أن نذكر ببعض التحديات ال سواجه عملية امسح العقاري ال من بينها: -الظروف الصعبة ال سواجه السوق العقارية اليوم سفرض أكثر من ضرورة على اجاز وإمام مسح اأراضي العام وما ا وله مشاكل د من سقدمه ولعل مايواجه املكية العقارية اليوم بصفة عامة وامسح العقاري من مشروع إ بصفة خاصة ، وما الضغوطات والعراقيل ال سواجه ذا النظام فية عن ذي عينن ولعل ابرز مانرا على الصعيدين الظاري والباطي على نوعن: النوع اأول (المشاكل الخفية) : امشاكل ال سسام سعطيل السر اسن للعمليات امسحية وي: -عدم وجود فيزات لأعوان القائمن على ذ العملية وس رجع إى سكفل الدولة ميع امصاريف العملية من نفقات ورسوم منذ اإجراء اأول ما جعلها سغض الطرف عن الوضعية ااجتماعية للعمال . -النزيف ااد للعمال امهنين وجرة اراء إى القطاع ااص نتيجة هذ االة. -عدم التنسيق مع اهات امختصة اجال العقاري الذي يشكل عقبة أمام سقدم العمليات امسحية خاصة بن احافظات العقارية والوكالة الوطنية مسح اأراضي كوهما ذو خصوصية امة وعاقة سكاملية وخاصة ما أوجبه وذلك بتبليغ مصلحة امسح بكل التحويات العقارية امشهرة خال 76/62 من امرسوم 17امشرع امادة : السابقة .17عمليات امسح العقاري بواسطة مستخرج امسح امادة: -عدم استجابة اماك إى دعوة اضور أثناء القيام بأعمال امسح رغم أن القانون رم على ذلك ، وذلك الغياب مرد إى جهل اماك أداف العملية امسحية وخوفهم من أها هدف إى فرض الضرائب. -عدم احرام اماك للقوانن اموضوعة ال التهيئة والتعمر ( انتشار البنايات الفوضوية ) . -االة اأمنية الصعبة السابقة ال مرت ها الباد وال كانت سائدة حيث جعلت اماك يهاجرون أراضيهم خوفا على حياهم. -نظام الشهر الشخصي الذي اقق اائتمان لغياب التدقيق والتمحيص الوثائق امقدمة لإشهار مثل قطعة ارض مشهرة مرسن مالكن تلفن .

خاتم الملكي العقاري بين السندا الرسمي والوثائق المسحي ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

78 النوع الثاني (المشاكل العلنية: ) - عملية امسح ستمركز يد اإدارة امكلفة بشؤون أماك الدولة وافظ العقارية وا مكن للخواص مسح أن أراضي خاصة هم إن ارادو ذلك وذا احتكار خلق مشاكل كثرة وها سأثر على سر اأشغال امسحية ، وذا التشبث انعكس سلبا على سقدم أشغال امسح ومن سلك العمليات : الثورة الزراعية واستصاح اأراضي وسعين حدود البلديات وسطهر القطاع الفاحي ، سنازل الدولة عن أماكها ، إرجاع اأراضي امؤمة ....اخ حيث إن عرف انتعاشا مع مشروع البنك العامي . 1993% من الوسائل بقيت على حاها ح سنة 80نسبة -نقص التأطر أعوان امسح وعدم كفاءهم ميدان العملية امسحية وعدم وعيهم بثقل امسؤولية املقاة على عاسقهم . ذا البحث باعتبار موضوع مرامي اإطراف من حيث ااسساع والعمق من جهة وعدم سوفر امادة اام من إن جهة أخرى إضافة إى ضيق الوقت إعداد ذ امذكرة وعدم مكننا من التفرق إليها وضبطها بشكل جيد ونعتذر عن كل خطا أو فوة أو نسيان و ال وقفت حاجزا وجه ثنا ذا من حيث دراسته وـــاولة سفس ر استنادا إى الواقع العقاري امتغر . ومهما يكن من أمر فان من ااستنتاجات امهمة ال سوصلنا إليها ذ الدراسة ,و أن املكية العقارية ها سأثر واسع على الشخص سواء كان طبيعيا أو معنويا باعتبارا حق عيي وحق جامع ومانع ودائم ومطلق وذا كله من خصائصها و رغم أها سثار امشاكل من حوها ارسباطها باياة ااقتصادية لإنسان لكن انتقال املكية يتطلب منا إفراغها شكل الرمية ,وسنشا عنها حقوق عينية أخرى مجرد إمام عملية الشهر العقاري الذي يكسبها القوة الثبوسية مواجهة الغر وذا مايبعث الثقة وااطمئنان التصرفات القانونية بن اأطراف من جهة وسلطة الرقابة امفروضة من قبل احافظة العقارية وال خولت للمحافظ العقاري له ذ السلطة بالطرق القانونية والتنظيمية امعمول ها