النظام القانوني لعقد البيع بالإيجار في إطار الت رقية العقارية

Abstract

تعتبر صيغة البيع بالإيجار حديثة النشأة في إطار الترقية العقارية لجأ إليها المشرع للتقليل من أزمة السكن، وكذا توجيهها للفئة المتوسطة الدخل التي لا يمكن لها أن تستفيد من أصناف السكنات الأخرى، كما تعتبر هذه الصيغة بيع بالتقسيط. وينشأ هذا العقد عبر عدة مراحل حددتها القواعد العامة وكذا المرسوم التنفيذي 01/105 والقرار المؤرخ في 23/07/2001 المعدل، وذلك بتحديد شروط الإستفادة منه بإعتباره موجه لفئة معينة إضافة إلى توضيح الإجراءات التي تمكنه من الإستفادة منه، وذلك بتقديم طلب إلى الهيئة المعنية والتي أصبحت تتمثل في وكالة عدل والتي هي الأخرى يجب أن تتوفر فيها شروط بإعتبارها متعهد بالترقية كضرورة حصولها على الإعتماد والقيد في السجل التجاري لتبدأ مرحلة إبرام العقد والذي ينشأ بعدة أركان منها من هو في القواعد العامة كالرضا والمحل والسبب ومنها ما هو خاص بهذا العقد باعتبار أن محله عقار والمتمثل في التشكيلة والتي إشترطها كل من الأمر 75/74 المتضمن مسح الأراضي وإعداد السجل العيني أو المادة 12 من الأمر 70/91 المتضمن مهنة التوثيق إضافة إلى المادة 17 من المرسوم التنفيذي 01/105. وكذلك تسجيله لدى مصلحة الضرائب وشهره في المحافظة العقارية الواقع بدائرة إختصاصها العقار. وبمجرد انعقاد عقد البيع بالإيجار فإنه يرتب آثاراً على طرفيه أي المستفيد والمتعهد بالترقية. فيرتب على المستفيد الإلتزام بتسليم الثمن الذي هو جوهر وميزة هذا العقد والذي يكون عبارة عن أقساط، وكذا الإلتزام بشغل المسكن والإلتزام بأحكام الملكية المشتركة وعدم التنازل عن المسكن، وفي حالة إخلاله بإلتزامه يتعرض إلى جزاء ويتمثل في فسخ العقد وإسترداد المسكن وفي مقابل ذلك رتب المشرع على المتعهد بالترقية إلتزامات يمليها عليه العقد كالإلتزام بنقل الملكية وتسليم السكن وضمانات أخرى منصوص عنها بموجب القانون والمتمثلة في ضمان التعرض والإستحقاق وضمان التهدم وضمان العيوب، ورغم تنظيم هذا العقد باعتباره صيغة مستحدثة إلا أن المشرع لم يعطه حقه من التنظيم وبل بقي يحتاج إلى توضيح نقائص لم يستطع القضاء سدها بإجتهاداته وتتمثل فيما يلي: عدم تحديد طبيعة هذا العقد وكذلك توضيح الإلتزامات دون الرجوع إلى القواعد العامة. وعليه وجب علينا تقديم إقتراحات أهمها:  ضرورة تحديد طبيعة هذا العقد ليسهل على القاضي حل المنازعات المطروحة أمامه.  ضرورة النص على إبرام عقد لاحق ليوضح البيع النهائي للبيع بالإيجار وإعفاء الأطراف من دفع الرسوم بإعتبارهم قد دفعوها في تسجيل العقد الأول.  ضرورة تنظيم هذا العقد بموجب نصوص قانونية في قانون الترقية العقارية ليحظى بعناية كعقد البيع على التصاميم.