آليات دعم مشاريع الترقية العقارية في الجزائر

Abstract

من خلال دراسة موضوع "آليات دعم مشاريع الترقية العقاري في الجزائر" اتضح لنا جليا مدى اهتمام المشرع وحرصه على سن نصوص قانونية تتلاءم مع التحولات الجذرية التي عرفتها الجزائر منذ صدور دستور23 فيفيري1989 ، فالانتقال من نظام الاقتصاد الموجه الذي كانت الدولة تحتكر فيه جميع النشاطات الاقتصادية المختلفة بما فيها قطاع السكن إلى نظام الاقتصاد الحر يقتضي التزود بنصوص قانونية تساير هذا التطور وتسمح بتجسيده.

وبعد تقسيم دراسة الموضوع إلى فصلين رئيسيين تمكنا من الوصول إلى بعض نتائج العامة المتعلقة بالموضوع ككل. لذلك سنورد أهم النتائج التي توصلنا إليها فيما يتعلق بكل فصل من المذكرة ثم النتائج العامة و الختامية للموضوع. و الأمر الذي جعل المشرع يلغي المرسوم التشريعي رقم 93/03 ، بموجب القانون 11/04 المؤرخ في 17/02/2011 ، المتعلق بنشاط الترقية العقارية ، الذي ضبط التزامات المرقي العقاري و نظم مهنته كما شدد مسؤوليته في حالة خرق هذه الأحكام، للحد من النزاعات التي تفشت مؤخرا، كما حدد بعض المفاهيم التي لم يتطرق لها سابقا، و ضبط نشاطات الترقية العقارية. فبالرغم من الأحكام المستحدثة التي فصلت في أحكام نشاط الترقية العقارية خلافا للمرسوم التشريعي رقم 93/03، غير أنه تأخذ عليه العديد من الملاحظات :

1/ خروجه عن القواعد العامة، مثل إشكالية نقل ملكية لمحل غير موجود، و عدم تأجيل انتقالها حتى تمام الإنجاز في إطار السكنات الترقوية عملا بالمادة 363 من القانون المدني إضافة إلى انتقالها بالتدريج في إطار عقد البيع على التصاميم برغم من أن الملكية العقارية تنتقل بالشهر العقاري بقوة القانون طبقا لنص المادة 793 من القانون المدني. 2/ في ظل أحكام القانون 11/04 اكتفى بتنظيم مهنة المرقي العقاري و التزاماته و مسؤولياته، و حدد نشاطات الترقية العقارية لكن فصل فقط في أحكام البيع على حساب عقد الإيجار، و لم تشير أي مادة إلى الإيجار ، رغم أن المادة 14 عرفت نشاط الترقية العقارية هو مجموع العمليات التي تساهم في انجاز المشاريع العقارية المخصصة للبيع أو الإيجار أو تلبية الحاجات الخاصة.

3/ بالنسبة للترقية العقارية التجارية و التي تكون عن طريق عقد الامتياز، و نعلم أن حق الامتياز لا ينقل الملكية التامة ،و لا يمنح إلا حق الانتفاع فقط ، فإذا كانت المشاريع متعلقة بسكنات فكيف للمقتني أن تنتقل إليه ملكية القطعة الأرضية المقام عليها السكن، و إن كان يملك ما فوق الأرض ملكية تامة، و يبقى صاحب امتياز على الأرضية، فهنا تكون حظوظ المرقي العقاري بالبيع ضئيلة ، مع العلم انه يصرف أموال باهظة لإقامة المباني . 4/ حالات مراجعة الثمن دون أن تتجاوز نسبة 20 بالمائة عملا بالمادة 38 و إن كنا نرى أنها نسبة كبيرة مقارنة مع مدخول المشتري لا سيما إذا دفع الثمن التقديري عن طريق القرض و بالتالي هو يسدد أقساطه، كما أن السكنات الترقوية غير المدعمة باهظة الثمن، كما أن تغير أسعار البناء هي في ارتفاع مستمر، و زيادة عدد العمال بسبب تأخر المرقي في عملية الإنجاز فلماذا يتحملها المشتري و بإمكان المرقي العقاري توقعها وأخذها بعين الاعتبار في تحديد التكلفة، أيضا نسبة التسبيق باهضة تقدر ب 20 بالمائة مقارنة مع غلاء هذه السكنات الترقوية عملا بالمادة 52 غير أنها تقيد المرقي العقاري حتى لا يستغل حاجة المواطن، فقد وصل طلب التسبيق من بعض المرقين إلى 50 بالمائة وأقساط أخرى دون تقدم مراحل الإنجاز أو الشروع فيها و البعض الآخر يطلب دفع مرة واحدة بالمقابل نظم التزامات المشتري بدفع التسبيق و الدفعات أو باقي الثمن حسب نوع العقد (بيع بناء على التصاميم و عقد حفظ الحق) و حالات الفسخ، وإن كنا نرى أن حاجة المواطن للسكن ترغمه على تنفيذ التزاماته دون نقاش. 5/ التأخر في إصدار بعض النصوص القانونية و غياب بعضها الآخر، فكثيرا ما أحالت النصوص القانونية إلى التنظيم، إلا أنه يتأخر إصدارها أو لا يتم أساسا، خاصة فيما يتعلق بالتخفيض في أسعار الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة الموجهة لإنجاز برامج السكن الاجتماعي، و هو ما يعرقل تطور نشاط الترقية العقارية، أمام أزمة سكن لا تحتمل التأخير كما أن إدخال المشرع للترقية العقارية في القطاع الاقتصادي كان سبب في جعل جميع الدول تسعى إلى تغطية حاجيات المجتمع في ميدان السكن تحقيقا للاستقرار، النمو و الازدهار، وفي إطار الإستراتيجية الوطنية للسكن إنشاء عدة هيئات ومؤسسات مالية مهمتها الأساسية مساعدة المواطن على خوض مجال التمويل العقاري، من بينها صندوق التوفير والاحتياط، بنك التنمية المحلية والقرض الشعبي الجزائري، كما نجد هيئات ضامنة لتمويل الترقية العقارية من بينها صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية، شركة إعادة التمويل الرهني SRH وشركة ضمان القرض العقاري قد غير المخطط العام للقطاع المالي وآليته التقليدية، وكان لهذا التغيير أهمية كبيرة سياسيا بإعطاء سيولة للسوق الثانوية، وسيسهل المتعاملون الجدد من مسار توسيع سوق عمليات التمويل التأمينية ليشمل كل البنوك التجارية، كما سيساهمون في توسيع قائمة التمويل المتوفر للسكن وتشجيع المؤسسات المالية الأخرى على المشاركة في عمليات القروض والتامينية في إطار ضمان الائتمانات بواسطة سندات الملكية المحددة بوضوح، ومن أسباب اللجوء للتقنية الائتمانية نذكر تحديد مدة القرض العقارية للخواص ونقص تكلفته وبالموازاة مع ذلك تمكين الهيئات المانحة للقروض من التفاوض حول ديونها الائتمانية وإعادة التمويل، إذا ما اقتضت الحاجة من خلال إمكانية إصدار عملة تعبئة يتم التنازل عنها لفائدة شركة إعادة التمويل الرهني التي تتمول ذاتيا من خلال إصدار سندات، وبفضل هذه الصيغة الجديدة في التمويل أصبحت مرافقة البنوك للعملية السكنية واسعة النطاق ممكنة تقنيا 6/ وبخصوص آليات وشروط تدعيم السكن فقد أظهرت جليا عدم تلاؤمها مع متطلبات دورة الأعمال والبناء العقاري وعدم قدرتها على الاستجابة للاحتياجات المتزايدة المتنوعة في مجال السكن، وفعلا فإن قدرتها على الاستجابة للاحتياجات المتزايدة والمتنوعة في مجال السكن وفعلا فإن قدرات التمويل الحالية التي تأتي أساسا من الخزينة والادخار الذي يحشده الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط غير كفاية لتلبية هذه الاحتياجات، ومن المهم إذن توجيه تدخل الدولة نحو عمليات تكوين الادخار وجمعه وتحويله إلى قروض طويلة الأمد تتكيف مع المجال العقاري وتشكل دعما مشخصا للأسر التي تفتح أمامها سبيل الحصول على مسكن في السوق العقارية، وذلك من خلال التكفل التام بانجاز وتمويل السكن العمومي الإيجاري وتوزيعه وفقا للعدالة الاجتماعية هذا بالنسبة للفئات الأكثر حرمانا، وبالنسبة للفئة متوسطة الدخل فتدخل المشرع الجزائري من خلال تقديم مساعدات مالية عن طريق صندوق معادلة الخدمات الاجتماعية FNPOS، الصندوق الوطني للسكن CNL ولتشجيع نشاط الترقية العقارية عموما أحاطه المشرع بمجموعة من التحفيزات الجبائية. وعلى ضوء ما تقدم من دراسة تبادرت لنا بعض الاقتراحات بخصوص دعم مشاريع الترقية العقارية في الجزائر وإليات تمويلها وذلك بـ: • فيجب أن يجعل المشرع استثناءا بالنسبة للملكية المتعلقة بهذه الحالة و بهذا النشاط ، حيث يجعل ما هو مقام فوق القطعة الأرضية الممنوحة في إطار عقد الامتياز ملكية تامة لمقتني السكن ، زائد الملكية التامة للقطعة الأرضية المقام فوقها السكن ، فهنا يكون هناك تشجيع لهذا النشاط • ضرورة البحث عن مصادر أخرى لتمويل الترقية العقارية فالدولة لم تعد قادرة على استمرار في تمويل ولكن لا بد أن تبقى كضمان إنساني. • إعادة النظر في الصيغة القانونية لعقد البيع على التصاميم ، فيجب على المشرع أن يجعل تلك التسبيقات التي يدفعها المكتتب ، تكون على شكل سندات تثبت المبلغ المدفوع للمرقي أمام الموثق و عند الانتهاء من أخر دفعة يحرر العقد . • يجب إعادة صياغة العبارات المبهمة المذكورة أعلاه و رفع اللبس عنها • منح إمتيازات خاصة للمرقين العقاريين في أخذ القروض العقارية نظرا لمساهمتهم في فك أزمة السكن التي تعاني منها الجزائر وتشجيعهم على ذلك .