حقوق والتزامات المستأجر في القانون المدني الجــزائــري

Abstract

بعد هذه الدراسة التحليلية لموضوع حقوق والتزامات المستأجر في القانون المدني الجزائري اتضح لنا أن المشرع الجزائري من خلال تعديله لعقد الإيجار بموجب القانون المدني 07-05 المؤرخ في 13/05/2007، ومن خلال المراسيم المنظمة لعقد الإيجار قد أولى حماية قانونية للمستأجر ويتجلى ذلك من خلال المستجدات التي جاء بها تعديل هذا القانون في إطار هذا الموضوع حيث أكد على مجموعة من الحقوق وفي المقابل فرض عليه جملة من الالتزامات وهذا ما شكل لنا دافع من أجل البحث ورفع الغموض الذي كان يشوب تفكيرنا، وذلك تماشيا مع التطور الذي تشهده أحدث التعديلات الواردة على حقوق والتزامات المستأجر. حيث تتمثل حقوق المستأجر في حقه في استلام العين المؤجرة للإنتفاع بها ولكي يتحقق هذا الغرض وجب على المؤجر أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر، كما يجب عليه أن يسلمها في حالة صالحة للإنتفاع بها وإلا عد مخلا بإلتزامه، ويقوم المستأجر بدوره بالإنتفاع بالعين على الوجه المشروع وحسب طبيعة العين المؤجرة وتبعا لإتفاقه مع المؤجر،كما يعد حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة حقا شخصيا لا حقا عينيا،كما ذهب إليه رأي البعض، وهذا ما توصل إليه الاجتهاد القضائي، حيث يتطلب تدخل المؤجر ليمكن المستأجر من هذا الإنتفاع وبمجرد انتهاء مدة الإيجار ينتهي حق المستأجر للانتفاع بالعين المؤجرة. ولعل أهم تعديل طرأ بموجب قانون 07-05 فيما يتعلق بحقوق المستأجر هو الحق في البقاء الذي كان المشرع الجزائري يكفله للمستأجر في ظل القانون المدني القديم، حيث كان يقره لفئة محددة قانونا تملك صلاحيات البقاء بالمحل السكني دون إمكانية طلب إخلائهم من طرف المؤجر صاحب المسكن أو من انتقلت إليه ملكية هذا المسكن بكل الطرق، ولكن بموجب تعديل القانون المدني 07-05 ألغى الحق في البقاء فأصبح لا يمكن التمسك بحق البقاء و اورد عليه استثناءات نص عليها المشرع في المادة 507 مكرر من هذا التعديل، حيث يبقى بموجب هذا التعديل الحق في البقاء ساري المفعول فيما يخص الإيجارات المبرمة قبل نفاذ المرسوم التشريعي 93-03 المتضمن النشاط العقاري إلى حين مرور 10 سنوات من نفاذ قانون 2007، وأيضا يستفيد من حق البقاء الأشخاص الطبيعيين البالغين 60 سنة كاملة عند نشر هذا القانون. وأيضا من الحقوق التي يقرها القانون للمستأجر هو التصرف في حق الانتفاع إما بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، ولكن هذا بعد أخذ إذن مكتوب من المؤجر، حيث كان في ظل القانون المدني القديم لا يشترط الإذن المكتوب وإنما تكفي الموافقة الصريحة على ذلك. أما الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر تتمثل في التزامه بدفع الأجرة، وهذا ما يعد من الالتزامات الرئيسية التي تقع على عاتق المستأجر والتي تعد ركنا في عقد الإيجار وقد يكون بدل الإيجار نقدا أو عملا معينا يقوم به المستأجر، كما يلتزم أيضا المستأجر باستعمال العين المؤجرة وفقا لما أعدت له ووفقا لطبيعتها،بالإضافة إلى التزامه بالمحافظة على العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار وذلك بالاعتناء بها والمحافظة عليها مثلما يبذله الرجل العادي، وبعد انتهاء مدة الإيجار يلتزم برد العين المؤجرة للمؤجر بنفس الحالة التي كانت عليها وقت تسلمها. و من خلال ما سبق ذكره توصلنا إلى جملة من النتائج في هذا الصدد هي : - أن المشرع الجزائري قد حقق التوازن العقدي بموجب تعديل القانون المدني 07-05 بين المؤجر باعتباره مالكا والمستأجر وفي المقابل قام بالقضاء على العديد من المشاكل التي كانت مطروحة على شكل عقد الإيجار، ولعل أهم المشاكل التي قضى عليها هذا التعديل هو الحق في البقاء الذي هز ثقة المؤجرين، حيث أصبحوا لا يريدون إبرام عقد الإيجار وذلك لأن حق البقاء كان يشكل عائقا كبيرا للمؤجر بسبب عدم تمكنه من استرجاع مسكنه بعد انتهاء مدة الإيجار،مما دفع المشرع إلى إلغاء هذا الحق وتغليب مصلحة المؤجر على مصلحة المستأجر على عكس القانون المدني القديم من أجل الحد من هذه المشكلة . - وإذا أردنا أن نقف عند حرفية نص المادة 505 ق.م.ج التي تتضمن بأن المستأجر لا يستطيع أن يتنازل عن الإيجار أو إبرامه إيجار من الباطن ،إلا بموافقة كتابية والملاحظ أن المشرع بنصه على هذه القاعدة أحال الإستثناء قاعدة والقاعدة استثناء،وهذا خلافا للكثير من التشريعات التي جعلت من حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن هو الأصل ولا يمنعه أو يقيده من ذلك إلا اتفاق المؤجر والمستأجر على عدم جوازه، ومن خلال هذه النتائج التي توصلنا إليها تبادرت في أذهاننا توصيات وهي: أولا : ضرورة النص صراحة على حقوق المستأجر بموجب نصوص قانونية وتنظيمها وإدراجها في قسم خاص بها. ثانيا : ضرورة إعادة صياغة نص المادة 505 من القانون المدني الجزائري وجعلها كباقي التشريعات وذلك بجعل القاعدة استثناء والاستثناء قاعدة. ثالثا : ذكر المشرع الجزائري ملحقات في القانون المدني، إلا أنه لم ينص بنص صريح يحدد المقصود بالملحقات، وماهي الأشياء التي تدخل ضمن الملحقات، الأولى بالمشرع الجزائري تداركه وذلك بنص يحدد المقصود بالملحقات كما هو منصوص عليه في أغلب التشريعات الأخرى. وبهذا نكون قد حاولنا قدر المستطاع الإلمام بهذا الموضوع، لكن يبقى البحث حول هذا الموضوع محل استلهام أدمغة المفكرين واالباحثين في هذا المجال حول نقاط تحتاج التفصيل كالبحث في المنازعات المتعلقة بالمستأجر و غيرها.