دور البنوك و المؤسسات المالية في تمويل الترقية العقارية

Abstract

على ضوء ما قمنا به من دراسة و تحليل لموضوع دور البنوك والمؤسسات المالية في تمويل الترقية العقارية. يتضح لنا أن نجاح مشاريع الترقية العقارية مرتبط أساسا بالتمويل،أي أنه العنصر الفعال و الأساسي للنهوض و إتمام مشاريع الترقية العقارية على أحسن وجه حيث أن الدولة كانت الممول الوحيد لهذا القطاع كون القانون رقم 86-07 المتعلق بالترقية العقارية الذي تميز بإحتكار القطاع العام لعمليات الترقية العقارية مما أدى الى إلغاءه بعد سبعة سنوات من دخوله حيز التطبيق ،وذلك بموجب المرسوم التشريعي رقم 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري ،وفي ظل هذا الأخير شهدت الترقية العقارية إنفتاحا ملحوظا يتوسيع مجالها و إدخال الخواص من مقاولين و مرقين عقاريين و التي تعتبر البنوك العقارية واحدة منها ،و للرفع من مستوى الترقية العقارية و مساهمة المرقين الخواص صدر القانون رقم 11-04 الذي وسع من مجال تطبيق الترقية العقارية و موضوعاتها و بالتالي التوسيع من نطاق المشاريع العقارية. لكن هذه البنوك رغم إمكانايتها في تمويل مشاريع الترقية العقارية بصدور قانون البنوك والقروض المؤرخ في 19/08/1986، فإنها بقيت بعيدة عن تمويل قطاع السكن ، حيث أن الصندوق الوطني للتوفير و الإحتياط كان يعتبر المؤسسة المالية الوحيدة التي قامت بمثل هذا النشاط. وبعد الإصلاحات المؤسساتية التي قامت بها الجزائر وإتخاذ الصندوق صفة البنك وما ترتب على ذلك من توسيع صلاحياته، الأمر الذي سمح لبعض البنوك مثل البنك الوطني الجزائري والقرض الشعبي الجزائري ،وبنك التنمية المحلية وغيرهامن البنوك بأن تشارك وبشروط محفزة في تمويل السكن في إطار الترقية العقارية، و هذا التمويل مقابل ضمانات وتدعيم نشاطها بمجموعة من المؤسسات و الهيئات المالية الداعمة للترقية العقارية عن طريق الصندوق الوطني للسكن و الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الإجتماعية . كما نجد هيئات ضامنة لتميول الترقية العقارية من بينها صندوق الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية و شركة إعادة التمويل الرهني ،وشركة ضمان القرض العقاري تضمن ملائمة سيولة العمليات الإتمانية الخاصة بهذا النشاط. فالترقية العقارية إذن لابد أن تحظى بتأطير تشريعي و تنظيمي يطبق في ظل ظروف سياسية و إقتصادية و إجتماعية ملائمة ولا تكفي مجرد إعادة النظر في القانون المنظم لها ، بل لابد من إصلاح شامل و متكامل، لمختلف مجالات النشاط العقاري، وفق أهداف استراتيجية واضحة و نظام سياسي و اقتصادي يسمح بذلك. بعد دراستنا لدور البنوك و المؤسسات المالية في تمويل الترقية العقارية التي لا تعد إلا محاولة متواضعة تبادرت لنا بعض الإقتراحات و التي تعتبر إنطلاقة لدراسات و أبحاث أخرى مستقبلية يمكن أن نسوق بعضها فيما يلي :  تكوين متخصصين في الميدان العقاري على مستوى البنوك و ذلك من أجل التخطيط السليم للنهوض بالترقية العقارية . - يجب وضع أشخاص ذوي خبرة عقارية خاصة في الجهات القانونية المؤهلة لمنح القروض في البنوك سواء أكانت تجارية أو عقارية أو مؤسسات مالية مع إمكانية تبني تخصص بعض البنوك.  منح المرقين العقارين إمتيازات على مستوى القروض و تسهيل الإجراءات في دفتر الشروط و العقود البنكية. - يجب إزالة كل شرط تعسفي و الذي بدوره يرهق الذمة المالية للمرقي.  تنظيم و تقنين عمليات منح الإتمان في القروض البنكية و الصيغ التمويلية المتوافقة مع القيم الدينية للشريعة الإسلامية. - يجب منح القروض الموجهة خصوصا لمشاريع الترقية العقارية بدون فوائد ربوية.