دور السجل العقاري في تطهير الملكية العقارية

Abstract

في الأخير نخلص إلى أنه للوصول إلى سجل عقاري متكامل، لا بد من المرور عبر مرحلتين أساسيتين، الأولى تقنية تتمثل في عملية مسح الأراضي العام،وما تمر به من مراحل إلى غاية الإيداع لدى المحافظة العقارية ،والثانية قانونية تتمثل في بداية التكوين الفعلي للسجل العقاري، فتبدأ بمسك محضر الإيداع الأول الذي يكون محل إشهار واسع من طرف المحافظ العقاري وهو بمثابة بداية الترقيمات العقارية ، مرورا بعملية إنشاء التأشير على مجموع البطاقات العقارية، التي تشكل حجر الأساس لتكوين السجل العقاري، وانتهاء بمنح المالك لسند عقاري متمثل في الدفتر العقاري ناتج عن عمليات الإجراء الأول. بالإضافة إلى تناولنا لمدى حجية هذا السند في إثبات الملكيات العقارية. وعلى هذا الأساس يتم استعراض أهم النتائج المتوصل إليها من خلال هذه الدراسة فيما يلي: 1- السجل العقاري الجزائري ليس سجلا عينيا بمعنى الكلمة، بل نجده في بعض الحالات يجمع بين نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني، ذلك أن بطء عملية المسح أدى بالضرورة إلى الاستعانة بنظام السجل الشخصي في المناطق التي لم تشملها عملية المسح بعد. 2- إن المشرع الجزائري لم يأخذ بجميع المبادئ الأساسية للسجل العيني، فمبدأ الحجية المطلقة الذي يعتبر أساس نظام الشهر العيني لا نجده مكرسا بشكل واضح، فالعقارات الحاملة لسندات مقيدة بالسجل العقاري يمكن الطعن فيها عن طريق القضاء وهذا ما جاءت به المادة 85 من المرسوم 76/63 المذكور آلفا. 3- رغم البدائل التي وضعها المشرع لمعالجة الخلل الذي بسببه بطء عملية المسح العقاري ، إلا أنها لم تكن مجدية في عملية التطهير العقاري الشامل. 4- إن تأسيس سجل عقاري متكامل وذو مصداقية يؤدي بالضرورة إلى حماية واستقرار الحقوق المقيدة به، فإن السجل العقاري يعتبر بمثابة الحامي القانوني للملكية العقارية، لأن وجود حق مقيد بالسجل العقاري يبعث على الاطمئنان بالنسبة للمالك وكذلك الغير الذي يريد شراء هذا العقار. وبناء على ما سبق ذكره في الدراسة، وما تم استخلاصه من نتائج نصل إلى إعطاء بعض الاقتراحات والتوصيات التي نرى أنها يمكن أن تساهم في الحصول على سجل عقاري متطور وناجح في المهمة المناطة به وهذا في ما يلي: - على الإدارة المركزية المتمثلة في المديرية العامة للأملاك الوطنية أن تجد سبل للتنسيق والتكامل بين مصلحتي الحفظ العقاري ومسح الأراضي، وإعادة هيكلتهما من جديد في هيئة أو مصلحة موحدة إن اقتضى الأمر ذلك. - عصرنة السجل العقاري وبطء المصالح المعنية به بشبكة الإعلام الآلي، وتوحيده من أجل الوصول إلى سجل عقاري رقمي موحد. - إعادة النظر في نهلة الثمانية(08)أيام لدراسة وإشهار محضر الإيداع لوثائق المسح، لأنها مدة غير كافية خاصة إذا كان المحضر يحتوي على مجموعة من الأقسام. - وضع صيغة قانونية أكثر صراحة في ما يخص استخراج الدفاتر العقارية التي تم إتلافها أو ضياعها. - ضرورة إعادة النظر في النسبة الخاصة بالمجاهيل في محضر الإيداع الأول لوثائق المسح بالتقليل منها قدر الإمكان لأنها لا تعطي الصورة الحقيقية التي أنشأت من أجلها مصلحة مسح الأراضي العام والمتمثل في التطهير الشامل للعقارات. - على المشرع إعادة النظر في صياغة نص المادة 85 من المرسوم 76/63 وجعل الطعن القضائي في الوثائق التي تم شهرها في السجل العقاري، لا يكون إلا في حالات نادرة بالطعن بالتزوير أو التدليس، وهذا لتحقيق مبدأ القوة الثبوتية المطلقة للسجل العقاري. - وثائق المسح المتوصل إليها كنتائج من عمليات المسح العام للأراضي يجب أن تخضع للرقابة القضائية لتعطي مزيدا من الثقة والائتمان. - وأخيرا نتمنى أن نكون قد وفقنا ولو بالقدر القليل في هذا العمل من خلال التطرق إلى موضوع السجل العقاري ودوره الفعال في تطهير الساحة العقارية، فاتحين المجال لإثراء هذا الموضوع في أعمال لاحقة.