دور المحافظة العقارية في اثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري

Abstract

بالرغم من مرور أربعين سنة على صدور الأمر رقم 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، إلا أن عملية مسح الأراضي مازالت تسير بوتيرة بطيئة جدا، إذ أنه لم تسو سوى 70% من المناطق الريفية وما يقارب 40% من المناطق الحضرية، لذا كان لا بد من استمرارية العمل بنظام الشهر الشخصي بشكل استثناني في المناطق التي لم يتم فيها الانتهاء من عملية مسح الأراضي حسب المادة 27 من الأمر75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، وبالتالي يمكن القول بأن نظام الشهر العقاري المعتمد في الجزائر يتميز بالازدواجية بحيث يطبق النظام الشهر العيني كأصل عام وكمرحلة انتقالية واستثناءا يأخذ بنظام الشهر الشخصي في المناطق غير ممسوحة . وقد أسند المشرع مهمة مسك السجل العقاري إلى مصلحة إدارية يشرف عليها محافظ عقاري وهو موظف عمومي خاضع لسلطة وزارة المالية ولم يسند ذلك إلى قاض عقاري كما هو الحال في بعض التشريعات الأخرى. فبموجب المادة رقم 22 من الأمر رقم 75/74 المذكور سابقا أن المحافظ العقاري يحقق في هوية وأهلية الأطراف وكذا مدى صحة الوثائق المطلوبة لإتمام الشهر. وقد رأينا أن نظام السجل العقاري يقوم على جملة من المبادئ والأسس التي تضمن استقرار الملكية العقارية، بحيث تخصص لكل عقار بطاقة عقارية خاصة به وهذا هو مبدأ التخصيص، كما أن التصرفات التي تشهر في السجل العقاري يتم التحري عن صحتها ومراجعتها، كما أن نظام السجل العقاري لا يعرف مالكا للحق العيني خلافا مما هو مشهر ولا يجوز لأي شخص أن يدعي حقوقا عينية ليست مشهرة في السجل العقاري مهما طالت مدة حيازتها وبالتالي إن الاعتداد بالتقادم المكسب يتعارض مع قوة الثبوت المطلقة في نظام السجل العقاري، كما يتعارض مع ما يرتبه الشهر من أثر منشئ بمعنى أن الشهر وحده هو مصدر للحق العيني. إن المشرع الجزائري قد أصاب في تبنيه لنظام السجل العيني وما عليه إلا أن يأخذ بعين الاعتبار كل ما من شأنه الإخلال بمبادئ هذا النظام وتوافقه مع القانون المدني . وبالرغم من أن عملية المسح تهدف إلى تطهير المجال العقاري وبالتالي القضاء على النزاعات أو التقليل منها وتسهيل الفصل فيها إلا أن المشرع لم يطورها لتتماشى مع المعطيات الراهنة، كما أنه يجب على الدولة إتباع طرق أكثر واقعية لتدفع بعملية المسح قدما وبوتيرة أسرع باعتمادها على عنصرين هامين في نظرنا هما - ضمان إعلام الجمهور بأهمية هذه العملية - إنشاء مدرسة أو معهد متخصص في تكوين موظفي مسح الأراضي كما أنه يوجد تناقض بين ما جاء في المادة 16 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 بنصها التالي " لا يمكن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم النهائي الذي تم بموجب أحكام المواد 12،13،14 إلا عن طريق القضاء" ، وبما جاء في المادة 23 مكرر من قانون المالية 2015 والتي أعطت للمحافظ العقاري إعادة النظر في الترقيم النهائي باسم أملاك الدولة بمجرد الأخذ برأي اللجنة فقط وبالتالي فقد تم تحجيم وإنقاص لدور القاضي. كذلك نقترح ما يلي : ـ بالنسبة للمادة رقم 07 من المرسوم 76/62 المذكور سابقا التي تبين أعضاء لجنة المسح، نلاحظ أن ترتيب كل من المحافظ العقاري و المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي أو ممثله جاءا في المراتب الأخيرة في حين أنهما العضوان المعنيان بدرجة كبيرة بهذه العملية وبالتالي من المفترض ترتيبهما يكون في المراتب الأولى وليس العكس لأن ترتيبهما يعكس أهميتهما، وهذا قصور من المشرع. ـ النص صراحة على حظر التقادم والاستغناء بصفة تدريجية عن الحيازة كطريق لاكتساب الملكية العقارية الخاصة بداية بالمناطق الممسوحة ثم الاستغناء عنها بعد المسح الشامل لكامل التراب الوطني، خاصة إذا علمنا أن القانون المدني في مواده 821،824،827 يقضي بإمكان اكتساب الملكية والحقوق العينية الأخرى عن طريق التقادم ونحن نعلم أنه في حالة عدم وجود نص في قانون خاص فإنه علينا الرجوع إلى القواعد العامة. ـ إضافة مواد صريحة ضمن الأمر رقم 75/74 المذكور سابقا تنص صراحة على مبدأ قوة الثبوت المطلقة واستبعاده مبدأ قوة الثبوت النسبية. ـ إلغاء نص المادة 85 من المرسوم 76 المتضمن تأسيس السجل العقاري والتي تجيز الطعن في التصرفات المشهرة مع العلم أن من مبادئ نظام الشهر العيني عدم إمكانية الطعن في التصرفات المشهرة لأن الشهر في ظل هذا النظام يطهر التصرفات من العيوب التي تلحق بها خاصة وأن المشرع قد نص في المادة 23 من الأمر 75/74 المذكور سابقا على مسؤولية الدولة عن أخطاء المحافظ العقاري. ـ التأطير الجيد للعنصر البشري لكل من مديريات المحافظة العقارية بفروعها ومديريات المسح الأراضي بفروعها . ـ التنسيق التام بين أعمال مديرية مسح الأراضي ومديرية الحفظ العقاري لأن الملاحظ في الواقع هو تنسيق نسبي مما أثر سلبا على سيرورة تطبيق النظام الشهر العيني. ـ نجد أن المحافظ العقاري يعين باقتراح و تزكية من المدير الولائي للحفظ العقاري كما له سلطة عزله باقتراح منه كذلك، مما يقيد مهمة المحافظ العقاري عن طريق الضغط عليه من طرف المدير الولائي هذا من جهة ومن جهة أخرى يعتبر ظلم وإجحاف في حق باقي الموظفين الذين تتوفر فيهم الشروط المطلوبة في المنصب. لذلك يجب أن يكون تعيين المحافظ العقاري بناء على مسابقة وطنية يترشح فيها الموظفون الذين تتوفر فيهم الشروط القانونية المطلوبة في شغل المنصب. ـ ضرورة النهوض بوظيفة المحافظ العقاري وترقيتها وذلك من خلال إعادة النظر في القوانين والتنظيمات التي يتم بموجبها تعيين المحافظين العقاريين لا سيما المرسوم 92/116 المؤرخ في 14/03/1992 الذي ركز على شرطي الاقدمية و الرتبة ولم يأخذ بعين الاعتبار مستوى التحصيل العلمي. ـ ضرورة عصرنة وسائل العمل من أجل مواكبة العصر.