ضمانات الشتري في الترقية العقارية

Abstract

في ختام دراسـة ضمانات المشتري في الترقية العقارية نلاحظ بأن المشرع الجزائري قـد ألغى النصوص القانونية التي كانت تنظم نشاط الترقية العقارية وجاء بنصوص قانونية جديدة حـاول من خلالها تنظيم العلاقة بين المرقي العقاري و المشتري و إعطاء حماية أكبر لهذا الأخير من خلال توفير الضمانات، طالما أنه الطرف الضعيف في عقود الترقية العقارية. جـاء المشرع الجزائري من خلال القانون11-04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية بآليات قانونية تمثلت في مجموعة من الضمانات تهدف كلها إلى حماية المشتري ،حيث وسع من نشاط الترقية العقارية إلى عدة تقنيات فالإضافة إلى تقنية عقد البيع بناءا على التصاميم جـاء المشرع بتقنية أخرى كان قد نص عليها القانون86-07 المتعلق بالترقية العقارية و هي تقنية عقد حفظ الحق. لقد حاول المشرع أن يحمي المشتري في عقـود الترقية العقارية من خلال وضعه لضمانات قانونية خاصة تختلف عن الضمانات المعروفة في القواعد العامة، فقد أعاد تنظيم مهنة المـرقي العقاري حيث أبقى على صفته التجارية، لذلك يعد كل مرقي عقاري تاجـرا إذ يجب أن يتمتع بالأهلي التجارية و أن يخضع للقيـد في السجل التجاري أن يقوم بمسك الدفاتر التجارية. كـما ألزم المرقي العقاري قبل ممارسته لنشاط الترقية العقارية بالحصول على التراخيص الإدارية مثل رخصة البناء و رخصة التجزئة و الحصول على الاعتماد المسبق و أن يقـوم بالتسجيل في الجـدول الوطني للمرقيين العقاريين، حيث يتحصل المـرقي العقاري على شهادة تسجيل تعـد بمثابة ترخيص للمرقيين العقاريين للممارسة المهنة و يترتب عليها انتساب المـرقي العقاري إلى صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية. يجـب على كل شخص يريد أن يمـارس نشاط الترقية العقارية أن يـكون شخصا محترفا يمتلك مهارات في هذا المجال و يمتلك قدرات ووسائل مالية كافية و ضرورية لإنهاء مشاريعه ، كما يجب أن يتوفر لديه بصـفة دائمة قدر كافي من الموظفين المؤهلين الذين لهـم صلة بالنشاط يجب يسهر على إثرائها و أن يقوم بضمان الإعلام عن مشروعه العقاري و ذلك قبل أي عملية بيع أو على الـمرقي العقاري أن يكون متمتعا بحقوقه المـدنية و أن يخضع لأخلاقيات المهنة و أن تسويق لمشروعه ، بحيث يكون هـذا الإشهار صادق و واسع بمختلف وسائل الإعلام ، و نص المشرع على معاقبة الأشخاص الذين يلجأ ون إلى الإعلام المضلل و الدعاية الكاذبة. إن تحـديد مـدة انجاز المشروع العقاري و تحـديد ثمن العقار المبيع و طرق مراجعته يعتبر من الضمانات الهامة لحماية المشتري ذلك أنه من خلالها يمكن مراقبة المراحل التي يمر بها المشروع العقاري و حسنا ما فعل المشرع الجزائري كذلك عندما قام بتحديدها، فأعمال البناء عادة ما تستغرق مـدة طويلة قد تتغير فيها أسعار مـواد البناء ممـا يؤثر على حسن سير المشروع لذلك نص المشرع على إمكانية مراجعة الثمن و تحديد الطرق التي يتم على أساسها مراجعته. يضمن المـرقي العقاري للمشتري نقل الملكية بحيث يصبح هذا الأخير مالكا من يوم التوقيع على عـقد البيع بناءا على التصاميم أما في عقد حفظ الحق فان الملكية تنتقل إلى المشتري من لحظة تمـام الانجاز، كما يضمن المرقي العقاري ضمان مطابقة البناء وفق الشروط و المواصفات المحددة في القانون و العـقد، كما ألزم المشرع الجزائري المرقي العقاري بضمان عيوب البناء دون أن يحدد تلك العيوب سواء كانت الظاهر أم الخفية و الـذي نأمل أن يتداركه المشرع في النصوص القـانونية التي ستصدر لاحقا. كـما خلق نوع من التأمين الإجباري و تحقيق تربط بين مراحل البناء و الأقساط التي يلتزم المشتري بدفعها و ذلك بالنص على أن يكون دفع الأقساط حسب تقدم أشغال الانجاز. يساهم ضمان تمـام الانجاز و ضمان التسديدات في تفعيل دور عقود الترقية العقارية لتحقيق الغايات المبتغاة منها ، حيث يجعل تلك العقـود لا سيما عقد البيع على التصاميم و عقـد حفظ الحق مؤمنة ووسيلة لجذب عدد كبير من المتعاقدين. نص المشرع في مرحلة ما بعد تسليم المبيع ضمانات أخـرى إلى جانب الضمانات السابقة تمثلت في المسؤولية العشرية حيث ألـزم المرقي العقاري قبل تسليم البناية للمشتري أن يطلب من المقاول و مهندس البناء المكلفين بانجـاز المشروع العقاري شهادة تامين تحملهم المسؤولية العشرية كما يضمن المرقي العقاري الإنهاء الكامل لأشغال الانجاز و هذا ما يعرف بضمان حسن الانجاز طيلة سنة واحدة كما يضمن حسن سير عناصر تجهيزات البناية، و يضمن عيوب البناء سواء كانت ظاهرة أو خفية. لـقد فرض المشرع عقوبات جزائية على المـرقي العقاري تتراوح بين الحبس و الغرامة وهـذا من أجل ضمان تنفيذه للالتزامات الملقاة على عاتقه. و في الأخير في انتظار صدور المراسيم التنظيمية التي نأمل أن تحدد العديد من المسائل التي المحـدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، نقول أن المشرع _ نص علیها القانون 11-04 الجزائري قـد خطى خطوة هامة من أجل حماية كل مشتري في عقود الترقية العقارية، و مع ذلك تظل هـذه العقود سواء عقد البيع بناء على التصاميم أو عقد حفظ الحق تقنيات جـديدة في الميدان العمراني و التشريع العقاري لا تزال بحاجة لاهتمام الفقه و القضاء ، و لتشجيع الدولة بتقديمها لتسهيلات مالية كما التي تقدمها للسكنات التساهمية و البيع بالإيجار.